Modificación de vivienda a almacen
Te explico un poco mi caso para ponerte en antecedentes:
Soy propietario de una fica rustica en cataluña de 3400m en su día construí una vivienda de 94m de planta, el ayto paralizo las obras pero al estar ya muy adelantadas accedió a otorgarme licencia para edificar un almacen agrícola habiendo previamente presentado un proyecto por un aparejador de dicho almacen, así lo hizo y pague la licencia municipal.
Paralelamente y al necesitar hipoteca, un arquitecto hizo un documento que acreditaba la antigüedad de la edificación que se adjunto a la declaración de obra nueva y se hizo dicha declaración ante notario, inscribiéndose después en el registro de la propiedad.
Ahora he decidido vender la casa, ¿los compradores solicitaron tasación y llego de unos 200000? Y 2 días antes de firmar el banco y el notario solicitan la cedula de habitabilidad para poder hacer la trasmisión de la titularidad de la vivienda.
Solicito dicha cedula a urbanismo, pero mucho me temo que me pedirán un documento del ayto. Que acredite la legalidad de la vivienda, documento que no me darán ya que concedieron licencia para almacen.
Preparando un poco lo que pueda llegar, esta mañana el notario dice que sin la cedula lo único que puedo hacer es venderlo como almacen... Mi pregunta es ¿cómo puedo certificar ante un notario el cambio de uso de mi vivienda a almacen? En el caso de poder hacerse a través de un certificado de arquitecto ¿con solo la licencia de ayto, seria suficiente para que el registro de la propiedad inscribiera el almacen? Y la ultima ¿se podría modificar en un futuro nuevamente el uso de almacen a vivienda?
Agradecería mucho tu respuesta ya que comozco muchas personas que están en un caso parecido al tema...
Soy propietario de una fica rustica en cataluña de 3400m en su día construí una vivienda de 94m de planta, el ayto paralizo las obras pero al estar ya muy adelantadas accedió a otorgarme licencia para edificar un almacen agrícola habiendo previamente presentado un proyecto por un aparejador de dicho almacen, así lo hizo y pague la licencia municipal.
Paralelamente y al necesitar hipoteca, un arquitecto hizo un documento que acreditaba la antigüedad de la edificación que se adjunto a la declaración de obra nueva y se hizo dicha declaración ante notario, inscribiéndose después en el registro de la propiedad.
Ahora he decidido vender la casa, ¿los compradores solicitaron tasación y llego de unos 200000? Y 2 días antes de firmar el banco y el notario solicitan la cedula de habitabilidad para poder hacer la trasmisión de la titularidad de la vivienda.
Solicito dicha cedula a urbanismo, pero mucho me temo que me pedirán un documento del ayto. Que acredite la legalidad de la vivienda, documento que no me darán ya que concedieron licencia para almacen.
Preparando un poco lo que pueda llegar, esta mañana el notario dice que sin la cedula lo único que puedo hacer es venderlo como almacen... Mi pregunta es ¿cómo puedo certificar ante un notario el cambio de uso de mi vivienda a almacen? En el caso de poder hacerse a través de un certificado de arquitecto ¿con solo la licencia de ayto, seria suficiente para que el registro de la propiedad inscribiera el almacen? Y la ultima ¿se podría modificar en un futuro nuevamente el uso de almacen a vivienda?
Agradecería mucho tu respuesta ya que comozco muchas personas que están en un caso parecido al tema...
1 respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
2
No conozco los pormenores de la normativa urbanística en Cataluña, así que algunos aspectos pueden variar, pero en principio:
- Sí puede venderlo como almacén ya que es lo que tiene autorizado, simplemente cambiando la descripción registral, pero es posible que no le interese hacerlo.
- En principio sería suficiente con el certificado del arquitecto que acredite que la obra se encuentra acabada y acorde a la licencia (de almacén) concedida por el ayuntamiento.
- Se podría modificar el uso en el futuro, de almacén a vivienda, si la normativa lo permite lo que en principio es incierto y debería cumplir las condiciones legales de vivienda en ese momento (por eso quizá ahora no le interese cambiar a almacén)
- Supongo que la tasación se habrá hecho por coste de construcción y con advertencia del uso de vivienda real, o bien por comparación y condicionante de que se aporte la cédula de habitabilidad para considerarla como vivienda; de ahí el problema con la cédula que puede que tenga problemas en conseguir.
- Es probable que en la normativa urbanística de Cataluña (que no conozco) se establezcan las condiciones para registrar y transmitir viviendas fuera de ordenación (como es el caso); si puede por la antigüedad de la edificación acogerse a esa posibilidad seguramente sea más interesante que pasar a considerarla como un almacén. En el caso gallego (que conozco bien) se podría inscribir como vivienda y quedaría anotada registralmente como tal con una anotación al margen que indicaría que se encuentra fuera de ordenación, siempre que pasasen 6 años desde su remate y no hubiese expedientes sobre ella (en su caso se supone que la licencia por almacén resolvió la paralización).
- De todos modos la mejor opción, si es posible, es que presente un proyecto de legalización de la vivienda en el ayuntamiento. Si no es autorizable deberá actuar con alguna de las otras alternativas (quedar como vivienda fuera de ordenación o seguir figurando como almacén con lo que no podrá considerarse vivienda)
Un abogado de la zona quizá le pueda asesorar sobre las posibilidades.
- Sí puede venderlo como almacén ya que es lo que tiene autorizado, simplemente cambiando la descripción registral, pero es posible que no le interese hacerlo.
- En principio sería suficiente con el certificado del arquitecto que acredite que la obra se encuentra acabada y acorde a la licencia (de almacén) concedida por el ayuntamiento.
- Se podría modificar el uso en el futuro, de almacén a vivienda, si la normativa lo permite lo que en principio es incierto y debería cumplir las condiciones legales de vivienda en ese momento (por eso quizá ahora no le interese cambiar a almacén)
- Supongo que la tasación se habrá hecho por coste de construcción y con advertencia del uso de vivienda real, o bien por comparación y condicionante de que se aporte la cédula de habitabilidad para considerarla como vivienda; de ahí el problema con la cédula que puede que tenga problemas en conseguir.
- Es probable que en la normativa urbanística de Cataluña (que no conozco) se establezcan las condiciones para registrar y transmitir viviendas fuera de ordenación (como es el caso); si puede por la antigüedad de la edificación acogerse a esa posibilidad seguramente sea más interesante que pasar a considerarla como un almacén. En el caso gallego (que conozco bien) se podría inscribir como vivienda y quedaría anotada registralmente como tal con una anotación al margen que indicaría que se encuentra fuera de ordenación, siempre que pasasen 6 años desde su remate y no hubiese expedientes sobre ella (en su caso se supone que la licencia por almacén resolvió la paralización).
- De todos modos la mejor opción, si es posible, es que presente un proyecto de legalización de la vivienda en el ayuntamiento. Si no es autorizable deberá actuar con alguna de las otras alternativas (quedar como vivienda fuera de ordenación o seguir figurando como almacén con lo que no podrá considerarse vivienda)
Un abogado de la zona quizá le pueda asesorar sobre las posibilidades.
