Excepción devolución de arras dobladas

Estoy a punto de firmar contrato de arras penitenciales pero el vendedor quiere eximirse de la devolución de las arras dobladas en caso de que no consiguiese cancelar las hipotecas que tiene el piso. Con la cuantía de nuestra venta no cubre el total de la hipoteca y pretende cambiar esa hipoteca a otro piso que tiene para poder vendérnoslo libre de cargas. El caso es que como no está seguro de conseguir la operación quiere que figure en el contrato de arras que si el vendedor desiste de la venta devolverá la cantidad entregada en arras duplicadas, salvo si la causa es no haber logrado acuerdo con su banco para cancelar las hipotecas. ¿Es esto normal? ¿Debo firmar? ¿Debo exigir que me quiten esa "excepción"?