¿Comprar inmueble como individual o SL?
Yo y mi pareja vivimos en Barcelona desde hace unos años. Vamos a comprar un piso de segunda mano en Badalona, la operación se realizará a contado por lo que no tendremos complicaciones de hipoteca y bancos. Nuestra idea es reformar y alquilarlo.
Pensamos en comprarlo como individual, reformar y alquilar o, crear una SL entre nosotros dos y hacerlo bajo la empresa.
He estado investigando pero no encuentro una respuesta clara. Seria más beneficioso a la hora de deducir los gastos y impuestos;
1 -Crear una SL, ¿comprar/reformar/alquilar el piso bajo la empresa como una actividad económica?
o
¿2 -Hacerlo individualmente sin ningún tipo de empresa en medio?
En caso de SL, presentaríamos nuestra vivienda actual como oficina y cambiaríamos nuestro propio contrato de alquiler al nombre de la empresa para declararlo como gastos de alquiler de oficina. Lo que supone que nuestra dicha empresa en los primeros años estaría perdiendo cada mes en papel.
¿Con un ejemplo de abajo alguien podría decirme si es más rentable como individual o empresa?
Precio de la vivienda a comprar: 80.000€
Posible ganancia por alquilarlo: 600€ / mes
Alquiler actual que pagamos para nuestro propio piso: 800€ / mes
La empresa estaría en -200€ cada mes hasta nuestra segunda inversión.
*No nos interesa vivir en el piso que vamos a comprar, por si alguien tiene la duda de porque seguimos pagando alquiler si vamos a comprar nuestro propio piso.
1 Respuesta
Tu cuestión implicaría comentarte múltiples factores, y diferencias entre persona física y sociedad. Esto requiere un asesoramiento extenso y especializado por parte de un experto. Si lo deseas puedes contactar en nuestro email: [email protected]
En cualquier caso, te comento:
a) La sociedad sería patrimonial, lo que no mola, porque no es muy útil, dado que son aquellas que no ejercen actividad económica.
Como persona física, te generará ingresos de capital inmobiliario, podrás deducir los gastos que genere, pero la reforma se considerará mayor valor del inmueble y podrás amortizarla al 3% anualmente.
b) Un alquiler de piso está exento de IVA, por lo que la reforma, los IVAS soportados no serán deducibles, según la previsión de destino del bien adquirido. El ITP pagado por la compra es más coste tanto como empresa como persona física.
c) Una SL tiene unos costes tanto de constitución como de gestión anual, como persona física NO.
d) En tu planteamiento hay un error importante, que te has dejado en el aire:
En realidad estarías viviendo en lo que llamas oficina de la empresa, y por lo tanto como persona física vinculada a la sociedad, estarías disfrutando de una vivienda, por lo que la normativa de operaciones vinculadas te exigiría que fuera a un precio de mercado.
Te lo voy a poner con un ejemplo:
a) Tengo un piso que es de mi sociedad y está vacío. Tengo dos opciones, alquilarlo a otra persona o me lo alquilo a mi mismo. Obviamente si lo alquilo a alguien que no soy yo le pediría un precio, pues bien, si lo alquilo para mí también: Eso es normativa de operaciones vinculadas.
b) No tengo nada. Alquilo un piso a nombre de la sociedad, pero la sociedad me permite a mi vivir en el mismo gratis y me deduzco el gasto de la sociedad. Pues no. Porque la sociedad está poniendo a mi disposición una vivienda "gratis" y eso no puede ser, nuevamente la clave es la operativa de operaciones vinculadas, ¿a qué a una persona extraña no le dejarías que viviera gratis?. Como mucho podrías alegar que no usas todo el piso, sino casi todo menos una habitación que es para despacho.
Así pues, haz las cosas bien, desde el principio.
Te copio este enlace, para que veas que no me lo invento, es el Art. 18 de la ley 27/2014:
http://leyes.org.es/art-18-de-la-ley-27-2014/
Ruego valore respuesta.
