Anotación de embargo por reclamación de deuda
Hace cuatro años se cerró un negocio por demanda de juicio por desahucio y reclamación de rentas. Actualmente existe una anotación de embargo en una finca desde el año 2016 pero todavía no ha salido a subasta, aunque puede salir en cualquier momento. Mi intención, salvo que se pueda negociar la deuda, es arrendar la finca a un conocido haciendo contrato legal durante 5 años liquidando el ITP e inscribiendolo en el Registro, recibos de luz e IBI, y asi evitar que salga a subasta o dificultar que pujen al tener conocimiento de que existe un inquilino.
Segun el art 661 de ley de Enjuiciamiento Civil, se notificará en el plazo de 10 dias para que se presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación. Mi pregunta seria:
¿A qué títulos se refiere que hay que presentar ante el Tribunal para que este considere que deben de permanecer en la propiedad? Me gustaría saber que suele preguntar el secretario judicial, y en que se puede basar, para poder a acreditar que tiene derecho a permanecer en el inmueble.
1 respuesta
Si inscribe usted en el registro tendrá que aceptar que en primer lugar está el embargo, por lo que la inscripción del arriendo saltará cuando se subaste la finca, y no le servirá de nada gastarse el dinero en escrituras, impuestos y registro de la propiedad. La ejecución hipotecaria contempla un incidente sobre la posesión, pues en definitiva el inquilino no tiene por qué saber de las pendencias del propietario con el banco. Este incidente se dilucida en una "vistilla", en que el juez, tras examinar la documentación y valorar las pruebas y el interrogatorio de los inquilinos, resuelve si los mismos conservan el derecho a seguir residiendo en la misma. El sistema está pensado para evitar precisamente lo que usted pretende hacer, y basta con un contrato de alquiler convencional y verosímil.
Gracias por contestar juan carlos. Entonces aunque no registre el contrato, el inquilino tiene pocas posibilidades de permanecer en la vivienda? salvo que el juez a su juicio crea que deban permanecer, me imagino según las circunstancias de cada caso
Eso hay que verlo para darle una respuesta mínimamente correcta. Su punto de vista sobre el asunto puede que no sea el más apropiado. De hecho, la subasta es muy improbable (no imposible) por una anotación de embargo proveniente de la ejecución de una sentencia por impago de rentas. Busque a un profesional que le interprete correctamente el asunto.
Si, mejor buscaré un profesional que me asesore y si cabe la posibilidad de paralizar o alargar la subasta, si es que se publica, ya que estoy pendiente de vender una propiedad y poder levantar ese embargo.
Un saludo y muchas gracias
Buenas noches carlos, perdona mi insistencia, pero se me olvidó concretar algunas cosas. Las deuda principal impagada es de 34.897,20€, mas 8.000€ de rentas devengadas y no satisfechas y 4.000€ en costas y gastos. El valor catastral de la finca es de 46.779, ¿ influye algo esta cifra a la hora de que salga a subasta? De hecho, ayer estuve en los juzgados y la funcionaria me dijo que el embargo es una sentencia firme y que la demanda ejecutiva ya se notificó, cosa extraña porque a dia de hoy no no tengo constancia de dicha notificación y creo que eso no es del todo legal.
Muchas gracias y perdona las molestias.
El valor catastral es irrelevante a efectos de subasta. La ley prescribe que un perito judicial ha de tasar el inmueble (con sus propios criterios), y el Secretario saldará el precio final descontando las cargas, lo que determinará el valor a todos los efectos. Las demandas ejecutivas como esta siempre se pueden batallar, y así está previsto. Desde luego, esa es una buena deuda. Evite tratar verbalmente con funcionarios: le van a confundir y no le van a informar de nada que le resulte útil.
¡Gracias!
Muchas gracias Juan Carlos.
Hola Juan Carlos, se me olvidó decirte que el embargo es sobre una finca de pleno domino y otra parte en pleno dominio con caracter ganancial, esta última no lo han tocado. Quisiera saber si es posible designar un usufructuario en escritura sin registrarlo con la intención de que si se publica en subasta la propiedad, el que puje no le interese por existir un usufructo vitalicio y no pueda hacer uso y disfrute del mismo, aparte como ya te comenté de arrendar la finca a un tercero. Me imagino que la finca se la podrán adjudicar igualmente.
Un saludo
No se puede. El usufructo requiere escritura pública que, como tal, sería posterior al embargo y por tanto lo pulverizaría la subasta. Los bienes gananciales no se pueden embargar, a no ser que ambos cónyuges hayan firmado la deuda y hayan sido demandados. En el caso de que uno de los cónyuges o cónyujas (uno no sabe, con los tiempo que corren) tenga deudas, el acreedor puede pedir la disolución de la sociedad ganancial para individualizar la parte correspondiente al cónyuge deudor y así embargarla. Fuera de estos casos, puede esperar a que la misma la disuelva la muerte o la decisión de los cónyuges. Créame: todas las opciones que está estudiando son típicas de una persona poco versada en la brega judicial. Lléveselo a un abogado listo, de probada experiencia, y seguro que encuentra la solución.
