Administrador anterior no entrega actas ¿Qué hacer?
Mi pregunta es para abogados expertos en temas de Propiedad Horizontal. INtentaré resumir el problema:
Durante muchos años nuestra Comunidad de Propietarios (en Madrid) fuimos administrador por una Sociedad Limitada, cuyo administrador colegiado murió hace 6 años. Estuvimos varios meses sin noticias hasta que se presentó su hijo como nuevo administrador que gestionaría la Comunidad.
El año pasado, a la vista del silencio durante meses ante los problemas de la Comunidad, finalmente convocaron (con retraso) la junta ordinaria anual y en el punto de renovación de cargos, se decidió destituir esa S.L. Administradora por muy amplia mayoría y nombrar un nuevo administrador, que es quien ahora se ha hecho cargo de la misma.
Ahora a mí me han nombrado presidente y hemos tenido muchísimos problemas con el traspaso de documentación de la administración antigua, hasta el punto que solo meses después ha entregado parte de la documentación a uno de los vecinos, con el que sospechamos que tenía otros intereses, y se negó a entregarla al presidente, o sea, a mí, incluso después de haberlo denunciado en el Colegio de Administradores.
Al final, entregó algunas cosas a ese vecino propietario, que a su vez las entregó a la Comunidad, pero vemos que en el libro de actas solamente están volcadas las actas hasta el año 2006. Y faltan todas las actas posteriores, incluso esa donde se les destituyó.
Varios vecinos tenemos todas esas actas posteriores en papel, que ellos fueron mandando bien por correo ordinario, bien por correo electrónico, pero que no constan en el libro de actas. Además, en esas actas suele faltar alguna firma y nunca consta el número de colegiado por una razón simple: descubrimos que el "administrador" que se presentó como tal no tenía título ninguno ni nada de administrador, y quien sí estaba colegiado como administrador era el arquitecto de esa S.L. Administradora.
Lo que hice yo fue aportar mis actas, guardadas en mi computador, de todos los años que he ido guardando y están todas. Pero el problema es que ya hay un vecino (el mismo sospechoso que recibió esa documentación y que estaba muy unido al anterior administrador) que dice (y creo que tiene razón) que esas actas entregadas por mí, NO tienen validez jurídica y no pueden ser volcadas al libro de actas.
Se dilucidan dos propuestas para resolver el problema:
1) Reclamar por via judicial esas actas, con daños y perjuicios (la mayoría de vecinos está en contra de meterse en juicio)
2) Hacer un listado de los puntos más importantes de todas esas actas y refrendarlos en la próxima junta. Algunas decisiones requerían unanimidad y no sé si volverá a salir unanimidad al votarlas de nuevo. Aún así, quedaría otro problema a resolver: ¿Qué actas volcamos desde el año 2006 (fecha de la última acta volcada al libro de actas) hasta hoy?
Agradecería toda la ayuda posible, ya que los administradores anteriores se niegan a colaborar y obstaculizan todo lo que pueden.
1 respuesta
Pero lamentablemente no soy "abogado experto en temas de Propiedad Horizontal ", y veo que es un requisito exigido para poder contestar. Lástima!
PS: le recomiendo el apartado (o tema) "Comunidad de Propietarios", en estos foros.
Disculpe, Poliplos. Desde luego no es un requisito imprescindible ser abogado experto en Propiedad Horizontal; mi intención era acotar el tema.
Por supuesto que agradecería mucho su consejo profesional y me gustaría leer su opinión.
Agradezco su consejo sobre incluirlo también en "Comunidad de Propietarios", pero no sé cómo hacerlo.
Bien, pues yo, sin dudarlo, enviaría un burofax al anterior administrador, exigiendo que, de forma inmediata, entregue ABSOLUTAMENTE toda la documentación de la Comunidad, como es su obligación al cesar en el cargo. Denle un plazo razonable, pero breve (15 días, por ejemplo), notificándole que, en caso contrario, se lo reclamarán por vía judicial.
Si no quieren gastarse dinero, redacten ustedes mismos el burofax, pero suele ser más efectivo si se lo redacta y envía un abogado, porque la sensación es que están ustedes dispuestos a cumplir las amenazas.
¡Gracias! por su respuesta.
El tema es que eso ya lo hicimos. Le reclamamos la documentación por e-mail, y como no la enviaba, después por burofax. Al principio lo único que entregó fue los datos personales y coeficientes de los propietarios y poco más para ir funcionando. Al ver que no recibíamos nada más, fue cuando le enviamos burofax y al hacer caso omiso lo denunciamos al Colegio de Administradores, que nos emplazó a ambas partes dos veces y no acudieron. De ahí le abrieron un expediente, pero poco pueden hacer.
Una vez que se agotaron todos los plazos de entrega establecidos, el administrador y yo decidimos poner una denuncia en la Comisaría de policía, pero sin ir más lejos. Al poco tiempo de poner esa denuncia hicimos una junta extraordinaria para decidir qué vía seguir y nadie apoyaba la vía judicial por tener costes y por ser lenta. Al mismo tiempo, se autorizó a un vecino (que sospechamos que ha tenido "contactos privilegiados" con el anterior administrador) a hablar con él y pedirle que, de forma amistosa, entregase la documentación. El administrador entregó una parte (la que comenté) a ese vecino en lugar de al presidente o administrador actual. Y el administrador actual comprobó que faltan todas las actas desde 2006 en adelante, además de otros detalles menos importantes.
Y aquí se paró la cosa. El nuevo administrador me preguntó qué hacer, si volcar al libro de actas las actas que yo mismo le facilité (que cada vecino recibió por correo en su día) o hacer la otra propuesta, que consiste en revalidar nuevamente los puntos más importantes de las actas de todos esos años.
Yo le dije que no haríamos nada por nuestra cuenta y riesgo y que todo se decidiría en junta. Mi propuesta siempre ha sido la vía judicial contra estos presuntos delincuentes, pero nadie la apoya. Y creo que ya hemos dado todos los pasos que había que dar y nos está perjudicando la entrega de documentación, incluso porque hemos hecho obras grandes en la comunidad y para solicitar subvenciones el administrador actual puede tener dificultades en presentar documentos y libros de actas.
A todo ésto, como dije antes, el vecino "negociador" de la entrega de documentación es el mismo que denuncia la no validez jurídica de las actas que yo entregué (desde 2006 en adelante) y que faltan en el libro de actas.
Y en eso estamos ahora, sin una estrategia clara. Y yo solo quiero convocar junta cuando exista una línea clara de actuación que proponer a la Comunidad y que tenga posibilidades de ser eficiente y aceptada.
Quedo a la espera de sus comentarios. Gracias por su colaboración.
Como le decía, para mí la única vía válida es la de la reclamación judicial.
Gracias de nuevo.
Solo para confirmar. Entonces, ¿consideraría usted que la segunda opción (revalidar actas anteriores en otra junta) no tendría validez jurídica?
Ni me planteo esa opción, por varias razones:
- Deben ustedes recuperar toda la información de la Comunidad. No sólo las actas. También deberían recuperar las facturas, por ejemplo. Al menos, las de los últimos años. Y cualquier otro documento de la Comunidad, que puede haber muchos y variados (presupuestos, convocatorias, notificaciones, datos personales de los comuneros, etc., etc., etc.).
- ¿Quién le asegura a usted que, si tratan de "revalidar" las actas, algún(os) vecino(s) ponen pegas, quieren cambiar algún voto o cualquier otra cosa?
- Además, incluso puede haber algún propietario de aquellos años que ya no lo sea y, en consecuencia, algún propietario nuevo.
Para mí no existiría otra opción que lograr recuperar toda la documentación del anterior administrador, que además es lo normal y lógico.
Ahora bien, si ustedes, como Comunidad, deciden hacer otra cosa, son muy libres de hacerlo. Si les parece bien la opción que usted plantea y están todos de acuerdo, adelante.
¡Gracias!
Una pregunta más:
¿Podría yo, como presidente y sin contar con la Comunidad, iniciar acciones legales contra ese administrador, incluso pagando yo mismo los costes derivados?
No.
Como Presidente, es el representante legal de la Comunidad. Pero eso no le da derecho a tomar la decisión, por su cuenta, de emprender acciones legales, en nombre de la Comunidad.
