Cuando un Administrador de fincas se niega a marcharse, que se hace?

Ni se moleste de comunicar nada al colegio, es una institución gremial y apoyan a sus socios.

Lo primero que tienen que hacer y lo más importante es ir al banco y que eliminen el que pueda operar. Eso mañana mismo

Aprueben la contratación de otro administrador y que este solicite toda la documentación. Y no le nieguen el acceso a nada, niegenselo a todo

Insisto, no hace falta esperar 1 mes, por si algún vecino impugna la junta?

Art.17.7

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Como puede ver a esa votación solo se necesita la mayoría de los PRESENTES (supongo que se logro en 2 convocatoria), si fue en primera convocatoria si podrán votar.

Y no se espera un mes para impugnar, se espera para votar si se contempla en la LPH, porque una persona puede o no puede impugnar y eso lleva tiempo

Al quitar a la Administradora saliente, se puede poner al secretario en funciones, como cotitular de la cuent?  Gracias.

¿La cuenta de su comunidad a nombre de quien esta?

Le he preguntado eso y me parece que su repuesta no es correcta.

Como le han dicho la cuenta tiene que estar al nombre de la comunidad con su CIF, y se pone autorizados normalmente a dos o tres personas, administrador, presidente y vice si existe.

Referente a lo del colegio no es una opinión, el otro día no se si fue en este blog o en otro, (voy a buscarlo para ver si lo encuentro) una persona decia que habia ido al colegio por un problema con el administrador y le contestaron que ellos no se metian.

Como le dicen si la cuenta no está al nombre de la comunidad esa cuenta no la podrán anular pero si sacar el dinero y ponerla en otra, si está a nombre de la comunidad sólo se le quita la firma a la administradora.

No se porque le aconsejan que hagan otra junta, ¿si ya la han realizado?

La cuenta esta a nombre de la Comunidad, y tienen acceso a ella el Presidente y la Administradora, pero sin la Firma del Presidente, la Administradora no puede hacer nada en el banco.

Cuando la Administración que entra le pida los libros a la cesada, se puede negar a darselos?

O sea que la cuenta es mancomunada para cuando se quiere realizar algo por ventanilla, pero la administradora tendrá una cable y podrá hacer y deshacer lo que quiera por internet.

La documentación es de la comunidad y tiene u máximo de días para entregar, y si no lo hace se la denuncia, pero esto ya lo sabrá el nuevo administrador.

No he encontrado la referencia del colegio que le dije. Pero haga caso a Doppler, vaya al colegio y ya nos contara su negativa experiencia

Nofitiquenselo via burofax y si pertenece a algún colegio de administradores de fincas nofitiquebselo a ese organismo.

Fuera de ahí es fácil, contraten a otro que haga sus funciones, y nieguen el acceso a nada a la administradora.

Tengan en cuenta que quizá tengan que pagar indemnización al administrador saliente.

La Administradora es cotitular de la cuenta. Se la puede quitar de la misma, o bien tenemos que esperar 1 mes por si alguno de los vecinos que mo acidieron a, la junta impugnan. Gracias.

Cotitular no es suficiente dato.

Normalmente las cuentas de una comunidad de vecinos tienen 3 firmas y dos de ellas son mancomunadas, de forma que una sola persona no puede sacar dinero. ¿Cómo está en la suya?

En cuanto a lo del C.A.F. (Colegio de Administradores de Fincas) no estoy de acuerdo con lo que dice el señor Ayuso. Es una vía que deben ejecutar paralela a todo lo demás. No hay nada que perder y sí pueden ganar. El C.A.F. tiene un Código Deontólogico que todos los asociados deben cumplir y si no lo cumplen pueden ser sancionados.

Por otra parte, no entiendo por qué le otorgan ustedes al administrador un poder que NO TIENE.

Él puede negarse a lo que sea, pero ustedes convoquen Junta sin su presencia y que el Presidente puede hacer de secretario de esa sesión y redactar el acta y sellarla. Pero lo más cómodo es que ustedes primero elijan un administrador nuevo y si, es aceptado por la mayoría que en esa junta sea cesado el anterior y sea nombrado el nuevo. Y ya él se encargará de reclamar toda la documentación al anterior, vía CAF, Burofax y por lo que haga falta.

Planteen dos puntos en el orden del día que sean :

1) Cese del administrador actual y nombramiento del nuevo. (Como primer punto)

2) Acciones a tomar contra el administrador antiguo.

En el punto 2 cabe incluso denunciarle por lo penal si retiene la documentación y se niega a entregarla. Tiene 45 días de plazo para entregar la documentación al nuevo administrador. Pero eso sí, comuníquesenlo por burofax inmediatamente.

Buenas tardes, la administradora cesada, ha tenido el atrevimiento de convocar una junta para el próximo jueves, junto con algunos vecinos amigos suyos, para tratar los puntos que ya tratamos nosotros, menos su cese, y pretende cesar al Presidente.

Qué podemos hacer? 

Estamos totalmente desconcertados.

¿Cómooooo?

Lo primero, estas preguntas:

• ¿Cuándo se celebró esa junta? ¿Fue en segunda convocatoria?
• ¿Tienen el acta de la junta? Hay 10 días de plazo para entregarla.
• ¿Cuántas personas presentes?
• ¿Cuántos vecinos son en total en el edificio?

Lo segundo: ¿Tienen nuevo administrador? Si no lo tienen deben nombrar uno y que se encargue de las reclamaciones.

Respecto a la "jeta" de la administradora. Lo diré por puntos:

1) Quien convoca juntas no es el administrador, sino el presidente. Artículo 16.2 de LPH (lo copio más abajo).

2) Una administradora cesada ya no tiene ningún vínculo con la comunidad, más que el de facilitar el traspaso de la documentación al siguiente administrador. Recomiendo que le envíen burofax desde ya, solicitando que devuelva los documentos en su poder (tiene 45 días de plazo). Recuérdenla que de no hacerlo incurrirá en grave incumplimiento de la LOPD.

3) Un administrador es un EMPLEADO o un contratado por la Comunidad. Que quede esto muy claro. Es como si el portero le dice que no se quiere ir después que lo hayan despedido legalmente y encima pretende adueñarse de la portería. Y, por supuesto, no puede negarse a nada de lo que decida la Comunidad y mucho menos puede negarse a aceptar su cese. Y mucho menos tiene poder para convocar ninguna junta. ¿Pero qué clase de administrador es ese?

4) Es urgente que tengan un nuevo administrador. Si no lo tienen todavía, nombren a uno en junta.

5) Las juntas que convoquen a partir de ahora, excluyan al administrador. Ni siquiera le permitan la entrada a la sala de juntas.

Artículo 16 LPH:

2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

La junta fue el día 2, y se la cesó por unanimidad de los presentes, en segunda convocatoria. Fue el presidente a entregarle el acta donde se la casaba, y no lo cogió, por lo que se le envió un burofax la semana pasada.

Sería conveniente denunciar a esta administradora?

Por unanimidad de los presentes, entonces no hay ni discusión. Por lo que me cuenta ustedes ya tienen acta, por lo que no veo necesidad de entregársela, siempre que el presidente haga la función de secretario y firme como secretario, además de como presidente.

No me ha dicho si ya tienen nuevo administrador. Tampoco me ha dicho si esa administradora está colegiada. Y tampoco me ha dicho en que región o ciudad ocurre eso.

Que el presidente mande inmediatamente un burofax reclamando la documentación de la Comunidad. Si no la entrega en el plazo, deben notificarlo al Comité Deontológico del CAF.

Ustedes tienen el poder, no ella. No lo olviden. Pero no dejen que corra el tiempo sin hacer cosas. Administrador nuevo, lo primero.

Ya le hemos reclamado la documentación por Burofax, y mañana nombramos otro administrador de fincas.

La administradora cesada está colegiada. El municipio es Benidorm.

Nos aconseja denunciar a esta señora en el Juzgado?

Pidan opinión al administrador nuevo. Tal y como lo cuenta usted esa administradora tiene una pinta muy fea y quizás delictiva. Pero antes de entrar en juicio, denuncien el caso al C.A.F.

El administrador sabrá los pasos que más conviene dar.

Buenas noches, hoy hemos recibido el acta de la junta que la administradora saliente celebró. Debemos impugnar esta junta? o bien es nula a pleno derecho?

Gracias.

A ver. El administrador nuevo ¿no dice nada al respecto? ¿No les informa sobre los pasos a dar?

Yo estoy inmerso en una situación parecida donde hemos cesado al administrador, que era un jeta impresentable, y después de 3 meses ni ha entregado el acta ni la documentación.

En cuanto al acta de esa administradora ¿me la puede enviar?

Mándela a este correo: [email protected]

Me gustaría ver lo que ha puesto. Pero ya le anticipo que para que un acta sea válida tiene que estar firmada por el presidente y el secretario-administrador.

Por cierto. ¿Ustedes han levantado acta de la junta donde cesaron a la administradora? ¿El administrador nuevo la tiene?

El presidente no ha firmado el acta ya que lo que pretendían en esa junta, era nombrar uno nuevo.

Las cuentas no las puede manejar la administradora saliente, ya que la hemos denunciado, y con la denuncia fuimos al banco, y está fuera de la cuenta.

Nos tiene que presentar el libro de actas y toda la documentación que tiene, pero no lo hace.

Nos encontramos con una comunidad con 2 presidentes y 2 administradores. Mas de la mitad de la Comunidad, no quiere saber nada de esta señora.

Pensamos que algo esconde, pues su postura no es normal.

Qué se hace en un caso así?

Ya se lo he dicho antes. Vayan al C.A.F. de su localidad y denuncien el caso al Comité Deontológico. Si esa señora persiste en su rebeldía podría ser expulsada del C.A.F.

Además de eso, deben denunciarla a la Policía por negarse a entregar la documentación de la comunidad.

Por otra parte, solo hay dos formas de convocar juntas válidas: una es que la convoque el presidente (no lo ha hecho) y otra que lo convoque un tercio de los propietarios que tengan al menos un tercio de coeficientes (por lo que me ha dicho usted, tampoco).

Por tanto, no hay dos presidentes. Hay uno sólo. Y tampoco hay dos administradores.

Pero sigue sin contestar a mi pregunta ¿Qué les aconseja el nuevo administrador?

Por lo que me está contando, deberían contratar un abogado porque esto que hace esta señora podría ser un delito, o más de uno.

El nuevo administrador, nos dijo ayer, que impugnemos la junta que realizó esta señora, pero no estamos de acuerdo, pues pensamos que no se puede impugnar nada que no existe.

Ya está denunciada en el juzgado.

Esto no tiene sentido. Los vecinos estamos indignados con esta actitud. Tan difícil es despedir a un Administrador? No entendemos nada.

¡Pues vaya administrador!

Les aconseja que impugnen una junta que no existe legalmente. Así, si la impugnasen ustedes mismos estarían reconociéndo validez a esa junta. Por cierto, comprueben que esté colegiado, que les dé el número de colegiado y el nombre, para no llevarse sorpresas.

Sobre el ceses, pues no sé si es así de difícil en todos los casos, pero en el suyo es tremendamente difícil por un comportamiento inexplicable y quasi delictivo de la ex-administradora. En mi caso despedirlo ha sido fácil, pero que entregue la documentación y el acta es misión imposible, ya que ignoraron los burofax enviados y las comunicaciones del C.A.F.

Ahora solo queda usar la línea dura con ellos, porque no dejan otra opción. Estamos en casos similares, aunque el suyo es peor.

Por cierto, me acabo de acordar de un detalle. Ahora que la ex administradora no tiene acceso a la cuenta ni a los fondos de la comunidad, ya no le sirve para nada emitir recibos ni tiene forma de financiar sus gastos.

Harían ustedes bien en informar a los vecinos "cómplices" de ella, que:

1) Están siendo cómplices de una ilegalidad y que eso puede acarrearles consecuencias legales (no es del todo verdad, pero intimida)

2) No sirve de nada apoyarla puesto que sus decisiones no van a tener ninguna consecuencia ni económica ni en la Comunidad.

3) Corren el riesgo de perder su dinero, si la administradora se lo cobra de alguna forma, con el pretexto de financiar la Comunidad.

Creo que sería una buena estrategia romper esa alianza entre esos vecinos cómplices y la administradora y así empezar a aislarla y debilitarla.

¡Gracias! 

Así lo haremos.

 Le informaré de todo lo que suceda. Un saludo.

Buenas  tardes, despues de todo lo ocurrido, nos han llamado del banco (donde tenemos ingresado el dinero de la Comunidad), ya que la anterior Administradora quiere apropiarse de las cuentas, y va a presentar un acta de su última junta (la que hizo con algunos vecinos) legalizada en el Registro. Nosotros no hemos podido entregar el acta registrada, ya que aún no nos ha entregado los libros, y está denunciada.

Todo esto es un despropósito. 

Qué podemos hacer?

Pues mire, esto ya excede de lo que yo puedo aconsejar en base a mis experiencia propia. Me temo que estamos ante un tema delictivo que requiere contratar un abogado experto en propiedad horizontal para que les asesore y actuar rápidamente es fundamental.

Yo a este nivel puedo dar mi opinión con mi experiencia de años, que tiene un valor relativo, pero este caso ya entra de lleno en el tema judicial.

Aún así, yo me pregunto ¿cómo han podido legalizar el acta en el registro? ¿No comprueban nada? Porque un acta sin la firma del presidente (a menos que "haya nombrado" otro presidente de paja) no es válida. Y lo que me gustaría saber es QUIÉN o QUIÉNES han convocado la junta, porque la administadora NO puede convocar nada, y si el presidente no ha sido, entonces solamente se podría haber convocado legalmente con 1/3 de propietarios que tengan al menos 1/3 del coeficiente total ¿Ha sido así?

Si no ha sido así, es ilegal y quizás deberían ir al Registro a informar de la ilegalidad de ese acta o pedir una copia de la misma (supongo que debe hacerlo el presidente). Eso podría ser una prueba para una denuncia por lo penal en el juzgado.

Francamente, y aunque no estoy directamente afectado por este tema, estoy casi tan indignado como ustedes, porque yo estoy viviendo una situación similar.

De todas formas, para no hacer eterno este hilo, le paso mi correo electrónico, que se lo indiqué en este mismo hilo con fecha 3 de septiembre, porque ahora entro menos en todoxpertos, y para continuar con el culebrón.

Esta junta la convocó la antigua Administradora, a instancias de 4 vecinos, justo cuando dicha señora estaba cesada y tratando los mismos puntos que ya tratamos nosotros, y nombrando otro presidente.

Lo mejor de todo, es que 8 vecinos queremos que no tenga ninguna vinculación con esta Comunidad, la Administradora que tantos problemas nos está causando. y somos 15 comuneros, el resto no están aquí, y no sabemos qué piensan.

Como puede ser que esta señora se aferre a esta Comunidad, cuando más de la mitad, no la queremos.

Si me envía su correo, le sigo contando. Gracias.