Reforma integral de inmueble alquilado – ¿Gasto de reparación o mejora?
He hecho una reforma integral de un piso para posteriormente alquilarlo. La reforma ha sido integral, pero no han supuesto ampliación ni cambio estructural alguno. Las partidas incluyen:
- Gastos de demolición
- Albañilería (alicatado nuevo en cocina y baños, solado de cocina y baños)
- Nueva instalación eléctrica integral
- Nueva instalación de gas
- Fontanería y saneamiento (todo nuevo)
- Cocina nueva
- Baños nuevos
- Carpintería (armarios empotrados nuevos)
- Pintura
- Suelo de tarima nuevo
- Puertas y ventanas nuevas
- Instalación de aire acondicionado
Entiendo que los gastos de todos los elementos que no van “fijos” al piso se consideran bienes muebles y se pueden armotizar al 10% (electrodomésticos, muebles de cocina).
En cuanto al resto, ¿son gastos de reparación deducibles o se consideran “mejoras” que se pueden añadir al valor de adquisición menos el suelo y amortizar al 3%?
He hablado varias veces con Agencia Tributaria y no me dan una respuesta clara. Unos me dicen una cosa y otros la contraria.
Unos me dicen que “todo lo que añada valor al piso se considera mejora” y tengo que amortizarlo al 3%, de ninguna manera tratarlo como gastos deducible… ¿Qué es exactamente añadir valor? Esto no me lo especifican… Obviamente hasta sustituir una bombilla fundida por una nueva añade valor a un piso, digo yo… está claro que cambiar cosas viejas por cosas nuevas añade valor…. No se me ocurre ninguna reparación que no añada valor de alguna manera… Me insisten también en que puesto que la reforma es integral y por tanto hay muchos gastos a la vez, no pueden ser gastos de reparación deducibles.
Otros me dicen que si no he cambiado la estructura ni he añadido cosas que antes no hubiera, entonces, aunque la reforma sea integral, se consideran reparaciones, es decir gastos deducibles. Desde ese punto de vista, yo no he puesto nada nuevo, el piso tenía el mismo número de puertas, de ventanas, de retretes, tenía suelo y tenía techo, tenía azulejos, tenía enchufes… Desde este punto de vista no introducido ninguna mejora, más allá de que lo que hay ahora está nuevo y por lo tanto es mejor.
He visto esta consulta vinculante que parece considerar una reforma parecida como gastos deducibles. DGT 02-03-2010 N.º CONSULTA VINCULANTE_ V0376_2010
Agradecería orientación… la verdad no sé qué hacer
2 Respuestas
La verdad es que es un tema complejo y en muchas ocasiones ni los funcionarios de Hacienda saben distinguir ambos conceptos. Considero que todos los gastos que comentas se tratan de reformas, salvo los electrodomésticos y los muebles. Por lo tanto se deben deducir en el ejercicio en el que se hayan satisfecho y siempre teniendo en cuenta la correlación entre gastos e ingresos.
Para poder distinguir entre una mejora de la vivienda o una reforma hay que observar si con la obra se modifica la estructura del inmueble o se instala un elemento que antes no existía. Así por ejemplo, sería mejora la instalación de un ascensor o el aumento de la superficie útil del inmueble. El resto de obras se consideran gastos de reparación y mantenimiento, electricidad, pintura, puertas, ventanas... Te paso un enlace interesante donde lo explican bastante claro: http://www.emede-asociados.com/blog/gastos-ampliacion-y-mejora-versus-gastos-conservacion-reparacion-inmuebles-fiscalidad/