Anónimo
Subrogación
Resulta que estoy interesado en comprar un piso y el constructor nos ha dicho que nos podemos subrogar a su hipoteca, que tiene unas condiciones muy buenas...
Pero la verdad es que no tengo ni idea de lo que significa subrogarse a una hipoteca...
¿Me podrías explicar un poco de que va el tema? ¿Me conviene subrogarme a su hipoteca? O a lo mejor, estando ahora tan bajo el interés lo mejor es que busque la hipoteca por mi cuenta... O no tiene nada que ver... No se, la verdad es que no tengo ni idea y te agradecería muchísimo que me pudieses ayudar.
Pero la verdad es que no tengo ni idea de lo que significa subrogarse a una hipoteca...
¿Me podrías explicar un poco de que va el tema? ¿Me conviene subrogarme a su hipoteca? O a lo mejor, estando ahora tan bajo el interés lo mejor es que busque la hipoteca por mi cuenta... O no tiene nada que ver... No se, la verdad es que no tengo ni idea y te agradecería muchísimo que me pudieses ayudar.
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Respuesta de ninoj
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Es muy sencillo. Dile al promotor que te diga a través de que banco es. Te vas a hablar con el director y que te diga que condiciones tiene la hipoteca que tiene el constructor.
Subrogarse quiere decir que tu cogerás la hipoteca que tenga el constructor ya constituida sobre la vivienda y la aceptas como tuya en los términos y condiciones ya pactados. Ahora te explico todas la variantes que puedes hacer:
1.-Que te diga el banco que importe tiene constituido como hipoteca para tu piso.
Si es mayor al que necesitas debes de exigir una cancelación parcial previa a tu firma por parte del constructor porque sino lo que hacen los bancos es que tu te subroges al total y luego cancelas parcialmente tu, quedándote con el importe que necesites realmente, pero... en el registro de la propiedad figurará la hipoteca por el importe inicial sin contar con lo que se halla cancelado parcialmente, por lo que a la hora de cancelar registralmente la escritura de préstamo el día de mañana los gastos serian superiores. Así que, si el importe es superior a lo que necesitas que el constructor cancele parcialmente y registralmente la diferencia. Sobretodo registralmente la parte que cancele.
Si el importe es inferior a lo que necesitas el banco te puede ofrecer hacer una ampliación de subrogación o segunda hipoteca. Aquí es donde debes de ir con ojo y negociar las condiciones porque seguramente esta 2º hipoteca será a otro tipo de interés superior al ya pactado.
Indistintamente a los dos casos, debes antes informarte en otras entidades bancarias que tipos de interés te pueden ofrecer. Con la subrogación te ahorras dinero porque no tienes que pagar la comisión de apertura, solamente la subrogación que será un 0,50%, que no es otra cosa que el interés que se cobra el banco por concederte el préstamo. Cuando sepas a que tipo de interés te la ofrecen por otro lado, y si el banco del constructor va más alto pues intenta negociar las condiciones, que también acceden a ello, porque a ti te interesa. Si el banco accede a tus condiciones y se tuviese que cambiar el tipo de interés ya aprobado, cuando firmes la subrogación se haría lo que se llama una novación de condiciones bancarias.
¿Lo tienes un poco más claro?. Tu no te dejes apabullar por el constructor, que lógicamente a él le interesa que te subrogues para no tener que pagar la cancelación registral de la hipoteca. Primero, te asesoras en bancos para que vayas cogiendo conceptos bancarios y ya veras que pronto te metes en el tema, y luego cuando ya entiendas un poco el concepto te vas a hablar con el banco del constructor y le negocias todo lo que te he comentado.
Ya me dirás...
Subrogarse quiere decir que tu cogerás la hipoteca que tenga el constructor ya constituida sobre la vivienda y la aceptas como tuya en los términos y condiciones ya pactados. Ahora te explico todas la variantes que puedes hacer:
1.-Que te diga el banco que importe tiene constituido como hipoteca para tu piso.
Si es mayor al que necesitas debes de exigir una cancelación parcial previa a tu firma por parte del constructor porque sino lo que hacen los bancos es que tu te subroges al total y luego cancelas parcialmente tu, quedándote con el importe que necesites realmente, pero... en el registro de la propiedad figurará la hipoteca por el importe inicial sin contar con lo que se halla cancelado parcialmente, por lo que a la hora de cancelar registralmente la escritura de préstamo el día de mañana los gastos serian superiores. Así que, si el importe es superior a lo que necesitas que el constructor cancele parcialmente y registralmente la diferencia. Sobretodo registralmente la parte que cancele.
Si el importe es inferior a lo que necesitas el banco te puede ofrecer hacer una ampliación de subrogación o segunda hipoteca. Aquí es donde debes de ir con ojo y negociar las condiciones porque seguramente esta 2º hipoteca será a otro tipo de interés superior al ya pactado.
Indistintamente a los dos casos, debes antes informarte en otras entidades bancarias que tipos de interés te pueden ofrecer. Con la subrogación te ahorras dinero porque no tienes que pagar la comisión de apertura, solamente la subrogación que será un 0,50%, que no es otra cosa que el interés que se cobra el banco por concederte el préstamo. Cuando sepas a que tipo de interés te la ofrecen por otro lado, y si el banco del constructor va más alto pues intenta negociar las condiciones, que también acceden a ello, porque a ti te interesa. Si el banco accede a tus condiciones y se tuviese que cambiar el tipo de interés ya aprobado, cuando firmes la subrogación se haría lo que se llama una novación de condiciones bancarias.
¿Lo tienes un poco más claro?. Tu no te dejes apabullar por el constructor, que lógicamente a él le interesa que te subrogues para no tener que pagar la cancelación registral de la hipoteca. Primero, te asesoras en bancos para que vayas cogiendo conceptos bancarios y ya veras que pronto te metes en el tema, y luego cuando ya entiendas un poco el concepto te vas a hablar con el banco del constructor y le negocias todo lo que te he comentado.
Ya me dirás...