Anónimo
Subrogación de acreedor
La semana pasada mi mujer y yo firmamos una subrogación de acreedor porque las condiciones que nos ofrecía nuestra entidad actual eran mejores que las anteriores. En los días previos a la firma, se nos informó de las cantidades a satisfacer a la entidad acreedora en concepto de capital pendiente e intereses sin embargo la comisión por subrogación de acreedor era cero. Cuando se constituyó la hipoteca arreglamos que no se nos cobrara en caso de una posible subrogación de este tipo y es por ello que dicha cláusula no se menciona en la escritura de hipoteca. Sí aparecen por el contrario la comisión de cancelación total o parcial (1% y 0,5% respectivamente -la hipoteca se firmó en 2004-) y la de subrogación de deudor hipotecario (1,50%). Mi banco presentó vía notarial la oferta vinculante pero el plazo venció y el otro banco no contestó.
Resulta que a la hora de hacer el abono del cheque me dijeron que el importe era inferior a la deuda y la razón era que no se había añadido la comisión por subrogación. Evidentemente yo no estaba de acuerdo y les expliqué la situación tal y como yo la veía: no consta en escritura, no hay que pagarla. Me dijeron que lo iban a consultar y hoy me han llamado que desde servicios centrales les han informado de que, al no hacer ninguna referencia en escritura a dicha comisión, se remiten a la de comisión por cancelación total, o sea el 0,50%.
Mañana tengo que ingresar la cantidad de la comisión ya que necesito que se cancele la deuda en BANCAJA, que es la entidad que me está haciendo la puñeta, pero necesitaría, primero, confirmar que están tratando de pintarme la cara, y segundo saber cómo proceder.
Resulta que a la hora de hacer el abono del cheque me dijeron que el importe era inferior a la deuda y la razón era que no se había añadido la comisión por subrogación. Evidentemente yo no estaba de acuerdo y les expliqué la situación tal y como yo la veía: no consta en escritura, no hay que pagarla. Me dijeron que lo iban a consultar y hoy me han llamado que desde servicios centrales les han informado de que, al no hacer ninguna referencia en escritura a dicha comisión, se remiten a la de comisión por cancelación total, o sea el 0,50%.
Mañana tengo que ingresar la cantidad de la comisión ya que necesito que se cancele la deuda en BANCAJA, que es la entidad que me está haciendo la puñeta, pero necesitaría, primero, confirmar que están tratando de pintarme la cara, y segundo saber cómo proceder.
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Respuesta de absctct
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La ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.
Según la nueva ley esta no podrá superar 0,5% del capital pendiente de amortizar dentro de los primeros tres años de vida del préstamo y 0,25% a partir de ese momento. Sin embargo, estas sólo se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad a su publicación (8 de diciembre de 2007). El resto deberán tomar como referencia los límites legales en el momento de su firma, que en el caso de las firmadas con posterioridad a la publicación de dicha ley es del 1%, según ley 2/1994.
Cuando no especifique la escritura hipotecaria lo anterior se tendrá en cuenta la aplicación de la presente ley en la comisión por cancelación total o compensación por desistimiento . Sólo es posible pactar la compensación por desistimiento, con los siguientes límites: no podrá ser superior al 0,5% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización se produzca dentro de los 5 primeros años de vida del crédito o préstamo; no podrá ser superior al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca después de transcurridos los 5 primeros años. Según ley 41/2007.
Según la nueva ley esta no podrá superar 0,5% del capital pendiente de amortizar dentro de los primeros tres años de vida del préstamo y 0,25% a partir de ese momento. Sin embargo, estas sólo se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad a su publicación (8 de diciembre de 2007). El resto deberán tomar como referencia los límites legales en el momento de su firma, que en el caso de las firmadas con posterioridad a la publicación de dicha ley es del 1%, según ley 2/1994.
Cuando no especifique la escritura hipotecaria lo anterior se tendrá en cuenta la aplicación de la presente ley en la comisión por cancelación total o compensación por desistimiento . Sólo es posible pactar la compensación por desistimiento, con los siguientes límites: no podrá ser superior al 0,5% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización se produzca dentro de los 5 primeros años de vida del crédito o préstamo; no podrá ser superior al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca después de transcurridos los 5 primeros años. Según ley 41/2007.
Buenas tardes otra vez:
Supongo entonces que, aunque no especifique nada, me corresponde abonar el 0,50% ya que mi hipoteca se constituyo en diciembre de 2004. ¿Es así?
Gracias.
Supongo entonces que, aunque no especifique nada, me corresponde abonar el 0,50% ya que mi hipoteca se constituyo en diciembre de 2004. ¿Es así?
Gracias.
Si, es el 0,50 % de la deuda pendiente o importe que se va a subrogar, como bien dice el banco. Otra cosa sería que hicieses esta misma consulta sobre Diciembre de este año. Entonces tendrían que aplicar el 0,25%, según la ley, por tener la hipoteca más de 5 años y no estar especificado la penalización por subrogación en la escritura.
De nada.
De nada.
Agradecería puntuase y finalizase la consulta. Gracias.
Siento no haber puntuado antes pero me he estado documentando. La ley 36/2003 de 11 de noviembre dice lo siguiente:
"En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos
hipotecarios a interés variable concertados a partir
del 27 de abril de 2003, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo,
sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,
y aunque no conste en los mismos la posibilidad
de amortización anticipada, la cantidad a percibir por
la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito se calculará sobre
el capital pendiente de amortizar, de conformidad con
las siguientes reglas:
1. A Cuando se haya pactado amortización anticipada
sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad
alguna por este concepto.
2. A Si se hubiese pactado una comisión de amortización
anticipada igual o inferior al 0,50 por ciento,
la comisión a percibir será la pactada.
3.A En los demás casos, la entidad acreedora solamente
podrá percibir por comisión de amortización anticipada
el 0,50 por ciento, cualquiera que sea la que
se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora
demuestra la existencia de un daño económico que no
implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma
directa como consecuencia de la amortización anticipada,
podrá reclamar aquél. La alegación del daño por
la acreedora no impedirá la realización de la subrogación,
si concurren las circunstancias establecidas en esta ley,
y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento,
la cantidad que corresponda por el daño producido."
Creo que mi caso es el 1º así que voy a enviar una reclamación a Bancaja y al Banco de España, ya que mi hipoteca fue formalizada posteriormente y como te comentaba no hace ninguna referencia a la comisión por subrogación acreedora.
De todos modos muchas gracias por tu ayuda e interés.
"En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos
hipotecarios a interés variable concertados a partir
del 27 de abril de 2003, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo,
sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,
y aunque no conste en los mismos la posibilidad
de amortización anticipada, la cantidad a percibir por
la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito se calculará sobre
el capital pendiente de amortizar, de conformidad con
las siguientes reglas:
1. A Cuando se haya pactado amortización anticipada
sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad
alguna por este concepto.
2. A Si se hubiese pactado una comisión de amortización
anticipada igual o inferior al 0,50 por ciento,
la comisión a percibir será la pactada.
3.A En los demás casos, la entidad acreedora solamente
podrá percibir por comisión de amortización anticipada
el 0,50 por ciento, cualquiera que sea la que
se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora
demuestra la existencia de un daño económico que no
implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma
directa como consecuencia de la amortización anticipada,
podrá reclamar aquél. La alegación del daño por
la acreedora no impedirá la realización de la subrogación,
si concurren las circunstancias establecidas en esta ley,
y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento,
la cantidad que corresponda por el daño producido."
Creo que mi caso es el 1º así que voy a enviar una reclamación a Bancaja y al Banco de España, ya que mi hipoteca fue formalizada posteriormente y como te comentaba no hace ninguna referencia a la comisión por subrogación acreedora.
De todos modos muchas gracias por tu ayuda e interés.