¿Es Legal una Comunidad sin estatutos?
Paso a exponerle mi caso. Compre un chalet hace cosa de 10 años el cual era de una primera fase de la promotora, por lo cual todavía no se había formado la comunidad de Vecinos, en el solar de la parte de atrás de la casa estaba el terreno de la piscina, de la cual todos los vecinos de la primera fase teníamos una doceava parte de él y el terreno donde se construiría la segunda y tercera fase de las viviendas. La promotora no las construyo y vendió los terrenos a otra promotora, que si edifico chalets alrededor de la piscina y cerro la urbanización alrededor de sus viviendas, quedando la primera fase fuera de este cerramiento de urbanización. También cambiaron el nombre de la Urbanización con respecto a la de la primera fase construida.
Con los años los vecinos decidieron contratar un administrador de fincas para que se hiciera cargo de los gastos de luz, apertura y mantenimiento de piscina y otros gastos.
Yo he pagado a día de hoy todas las cuotas establecidas por solidaridad con mis vecinos, aunque yo no disfruto de todas las instalaciones que ellos por estar fuera de la urbanización, y tengo una serie de dudas.
¿Cómo se si la Comunidad está constituida legalmente? He solicitado los Estatutos en varias ocasiones y estos nunca me los entregan.
¿Estoy obligado a pagar las cuotas si no hay Estatutos o no está legalmente constituida?
¿Puedo renunciar a mi parte común de la propiedad?
Con los años los vecinos decidieron contratar un administrador de fincas para que se hiciera cargo de los gastos de luz, apertura y mantenimiento de piscina y otros gastos.
Yo he pagado a día de hoy todas las cuotas establecidas por solidaridad con mis vecinos, aunque yo no disfruto de todas las instalaciones que ellos por estar fuera de la urbanización, y tengo una serie de dudas.
¿Cómo se si la Comunidad está constituida legalmente? He solicitado los Estatutos en varias ocasiones y estos nunca me los entregan.
¿Estoy obligado a pagar las cuotas si no hay Estatutos o no está legalmente constituida?
¿Puedo renunciar a mi parte común de la propiedad?
3 Respuestas
Respuesta
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En la actualidad la multitud y diversidad de las construcciones destinadas a vivienda esta dando lugar a diferentes figuras, como pueden ser las urbanizaciones privadas y los complejos inmobiliarios. Tal vez por su distribución podamos pensar que en estos modelos constructivos no se debe aplicar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) pero la ley en su art. 2 dice así:
"Esta ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.b) A las comunidades que reúnan los requisitos en el art. 369 del cc, y no hubiesen otorgado el titulo constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta ley."
Por ello brevemente vamos a exponer los pasos para constituir una comunidad de vecinos. Para ello será necesario seguir estos pasos:
1.- Comprar un libro de actas en cualquier librería.
2.- Iniciar las diligencias del libro de actas, llevándolo al Registro de la Propiedad que en su caso corresponda.
3.- Convocar una reunión para la constitución de la comunidad, con el titulo "Convocatoria de Junta de Constitución".
4.- El día de la reunión habrá que nombrar los cargos. El cargo más importante y que no puede faltar en esta ocasión es el de presidente. También se elegirá un administrador de entre los presentes o se podrá contratar administrador de fincas externo profesional. Una buena idea es nombrar a una persona que esté disponible para realizar todas las gestiones necesarias para dar iniciar la andadura de la comunidad.
5.- Es preciso solicitar el CIF de la comunidad, para poder abrir una cuenta a nombre de la misma. Esto se tramita en Hacienda llevando copia de la diligenciación del libro de actas así como el mismo libro de actas, el nombramiento del presidente en el acta . Luego sólo hay que rellenar el impreso correspondiente.
Aunque no se hayan definido estatutos, la comunidad está regida por la LPH y por los acuerdos aprobados en las actas de comunidad, que deberás solicitar al secretario de la comunidad para poder cotejarlos y esta no puede negártelos.
Osea, para que una Comunidad esté constituida legalmente tiene que cumplir estos 5 requisitos.
En cuanto a lo de renunciar a esa parte común es más complicado de lo que sugieres. Las zonas comunes son un conjunto en sí y para poder deslindar tu parte habría que venderla a la Comunidad y modificar las escrituras de ambas partes, cosa harto improbable dado que la comunidad se opondría.
Espero haberte aclarado tus dudas, si no es así no dudes en volver a consultarme, un saludo y no olvides cerrar y valorar la respuesta para poder formular otras preguntas.
Txema
"Esta ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.b) A las comunidades que reúnan los requisitos en el art. 369 del cc, y no hubiesen otorgado el titulo constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta ley."
Por ello brevemente vamos a exponer los pasos para constituir una comunidad de vecinos. Para ello será necesario seguir estos pasos:
1.- Comprar un libro de actas en cualquier librería.
2.- Iniciar las diligencias del libro de actas, llevándolo al Registro de la Propiedad que en su caso corresponda.
3.- Convocar una reunión para la constitución de la comunidad, con el titulo "Convocatoria de Junta de Constitución".
4.- El día de la reunión habrá que nombrar los cargos. El cargo más importante y que no puede faltar en esta ocasión es el de presidente. También se elegirá un administrador de entre los presentes o se podrá contratar administrador de fincas externo profesional. Una buena idea es nombrar a una persona que esté disponible para realizar todas las gestiones necesarias para dar iniciar la andadura de la comunidad.
5.- Es preciso solicitar el CIF de la comunidad, para poder abrir una cuenta a nombre de la misma. Esto se tramita en Hacienda llevando copia de la diligenciación del libro de actas así como el mismo libro de actas, el nombramiento del presidente en el acta . Luego sólo hay que rellenar el impreso correspondiente.
Aunque no se hayan definido estatutos, la comunidad está regida por la LPH y por los acuerdos aprobados en las actas de comunidad, que deberás solicitar al secretario de la comunidad para poder cotejarlos y esta no puede negártelos.
Osea, para que una Comunidad esté constituida legalmente tiene que cumplir estos 5 requisitos.
En cuanto a lo de renunciar a esa parte común es más complicado de lo que sugieres. Las zonas comunes son un conjunto en sí y para poder deslindar tu parte habría que venderla a la Comunidad y modificar las escrituras de ambas partes, cosa harto improbable dado que la comunidad se opondría.
Espero haberte aclarado tus dudas, si no es así no dudes en volver a consultarme, un saludo y no olvides cerrar y valorar la respuesta para poder formular otras preguntas.
Txema
Respuesta de Isaguiver Mongar
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Considero que es un error que siendo ustedes los fundadores de la comunidad los hayan dejado por fuera del disfrute de todas las zonas que tiene la vecindad.
El segundo error que veo en tu relato es que la primera constructora no haya cumplido con las expectativas con las que ustedes adquirieron el predio.
El tercer error es el hecho de que la primera constructora haya vendido el terreno aledaño a sus edificaciones.
En todo tu relato no entiendo porqué estas aportando a la comunidad, hecha por otra constructora, si de plano no perteneces a ella.
¿Ustedes qué son la comunidad original nunca legalizaron o constituyeron los reglamentos?...
Cuando me describes la situación que están viviendo no me queda claro a cuál comunidad estás aportando.
Si hay algún error de interpretación en estos enunciados me lo haces saber, porque no sé a que comunidad pretendes renunciar.
El segundo error que veo en tu relato es que la primera constructora no haya cumplido con las expectativas con las que ustedes adquirieron el predio.
El tercer error es el hecho de que la primera constructora haya vendido el terreno aledaño a sus edificaciones.
En todo tu relato no entiendo porqué estas aportando a la comunidad, hecha por otra constructora, si de plano no perteneces a ella.
¿Ustedes qué son la comunidad original nunca legalizaron o constituyeron los reglamentos?...
Cuando me describes la situación que están viviendo no me queda claro a cuál comunidad estás aportando.
Si hay algún error de interpretación en estos enunciados me lo haces saber, porque no sé a que comunidad pretendes renunciar.
Muy Buenas, intento explicarte.
La Comunidad de Vecinos no la crea la nueva constructora, si no los nuevos vecinos de la segunda y tercera fase y al figurar en mis escrituras que tengo una doceava parte del terreno de la Piscina, nos incluyen a todos los de la primera fase en la Comunidad, aunque en mis excrituras figura ejemplo: Urb El Camino y en la segunda y tercera fase se llama Urb. El Monte Verde, que es como se llama en la actualidad.
Si puedo disfrutar de las zonas, pero no de igual manera que el resto, ya que mi casa se encuentra fuera, debo entrar en su Urbanización para poder acceder a la Piscina, pero también debo pagar luz, agua, mantenimiento de carretera, etc...
No tengo la certeza de que este legalizada y existan los reglamentos. Es una de las cosas que me gustaría saber como averiguarlo, ya que pido Estatutos al administrador de Fincas y nunca me los envían.
Hasta ahora he pagado las cuotas corrspondientes establecidas en las juntas de vecinos realizadas anualmente para poder disfrutar de la Piscina en Verano, si no pago no tenia acceso a la misma.
Esta es la situación, quisiera saber si puedo negarme a pagar dichas cuotas y que repercusión podría tener, espero haberte aclarado algo.
Gracias por tu atención
La Comunidad de Vecinos no la crea la nueva constructora, si no los nuevos vecinos de la segunda y tercera fase y al figurar en mis escrituras que tengo una doceava parte del terreno de la Piscina, nos incluyen a todos los de la primera fase en la Comunidad, aunque en mis excrituras figura ejemplo: Urb El Camino y en la segunda y tercera fase se llama Urb. El Monte Verde, que es como se llama en la actualidad.
Si puedo disfrutar de las zonas, pero no de igual manera que el resto, ya que mi casa se encuentra fuera, debo entrar en su Urbanización para poder acceder a la Piscina, pero también debo pagar luz, agua, mantenimiento de carretera, etc...
No tengo la certeza de que este legalizada y existan los reglamentos. Es una de las cosas que me gustaría saber como averiguarlo, ya que pido Estatutos al administrador de Fincas y nunca me los envían.
Hasta ahora he pagado las cuotas corrspondientes establecidas en las juntas de vecinos realizadas anualmente para poder disfrutar de la Piscina en Verano, si no pago no tenia acceso a la misma.
Esta es la situación, quisiera saber si puedo negarme a pagar dichas cuotas y que repercusión podría tener, espero haberte aclarado algo.
Gracias por tu atención
Con esta aclaración lo más prudente es que denuncies ante la autoridad competente estas irregularidades y que allá te orienten sobre cual es el procedimiento a seguir para subsanar los mismos.
Por lo pronto debes seguir aportando las cuotas reglamentarias y en su momento expresarlas inconformidades ante la asamblea general de la comunidad.
Si dejas de pagar las cuentas pueden emprender acciones jurídicas en tu contra amargándote la vida con multas e intereses exorbitantes amén de la cuenta del abogado.
Recomendación: Seguir pagando las cuotas requeridas mientras se resuelve tu reclamación ante las autoridades competentes. Es posible que resuelta estas inquietudes, por las autoridades competentes, se obligue a la comunidad retirarte de la misma y a reembolsar algunos denarios por daños y perjuicios (o cualquier otro tipo de compensación no monetaria).
Por lo pronto debes seguir aportando las cuotas reglamentarias y en su momento expresarlas inconformidades ante la asamblea general de la comunidad.
Si dejas de pagar las cuentas pueden emprender acciones jurídicas en tu contra amargándote la vida con multas e intereses exorbitantes amén de la cuenta del abogado.
Recomendación: Seguir pagando las cuotas requeridas mientras se resuelve tu reclamación ante las autoridades competentes. Es posible que resuelta estas inquietudes, por las autoridades competentes, se obligue a la comunidad retirarte de la misma y a reembolsar algunos denarios por daños y perjuicios (o cualquier otro tipo de compensación no monetaria).
Respuesta de Pedro Sanchez Martinez
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Por lo que me explica, entiendo que hay 2 Comunidades, una la de la Primera Fase y otra posterior, que tiene elementos comunes en los que ud. no participa.
Por otro lado tiene un derecho de propiedad, sobre el 12% de la piscina.
Dicho esto, mi criterio, salvo mejor entender, es que en lo que respecta a la 2ª Comunidad:
1.- Tiene derecho a una servidumbre de paso, para el disfrute de la piscina.
2.- Tiene perfecto derecho a ser informado de los Estatutos y cualquier cosa que tenga que ver con su propiedad (la piscina)
3.- Tiene la obligaciónde contribuir a los "gastos de piscina", en su porcentaje del 12%, o en el "porcentaje rectificado" que resulte de elevar al 100%, las cuotas de participación en la mencionada piscina.
Espero haber solucionado sus dudas.
Saludos
Por otro lado tiene un derecho de propiedad, sobre el 12% de la piscina.
Dicho esto, mi criterio, salvo mejor entender, es que en lo que respecta a la 2ª Comunidad:
1.- Tiene derecho a una servidumbre de paso, para el disfrute de la piscina.
2.- Tiene perfecto derecho a ser informado de los Estatutos y cualquier cosa que tenga que ver con su propiedad (la piscina)
3.- Tiene la obligaciónde contribuir a los "gastos de piscina", en su porcentaje del 12%, o en el "porcentaje rectificado" que resulte de elevar al 100%, las cuotas de participación en la mencionada piscina.
Espero haber solucionado sus dudas.
Saludos
Puede oponerse una comunidad hacer rampa cuando un propietario tiene una minusvalía de 88% y movilidad reducida reconocida. Gracias. Ah la comunidad no tiene estatutos se aprueba todo por mayoría en las reuniones. - Andrea Rosa López