¿Qué derechos y obligaciones tiene el propietario de un bajo en un bloque de edificios?
En realidad la pregunta es sólo una en una serie de 4, por lo que aunque no puedan responder a todas, les agradecería que lo intentasen con aquellas que sí dominen. Muchísimas gracias por adelantado.
El caso es que soy propietario desde hace 6 años de un primer piso en un bloque de edificios cuya construcción data de 1979 aproximadamente. Recientemente se han manifestado una serie de problemas estructurales debidos a la carbonatación de las viguetas entre mi vivienda y la vivienda superior, debidas principalmente a la mala calidad de los materiales empleados (arena de playa sin lavar) y a continuas filtraciones de agua tanto desde la fachada (nunca se ha realizado mantenimiento) como desde una grieta producida en la medianera con el edificio colindante, debida a unas tareas de elevación del tejado del mencionado edificio colindante, grieta que ahora mismo se ha reparado, pero que ha estado abierta durante un período de unos 8 años.
Puesto el tema en conocimiento de la comunidad, se ha procedido a aprobar la realización de una reforma con cargo a la comunidad de propietarios del edificio, después de contar con un informe pericial de un arquitecto que propone un determinado plan de obra, realizando las derramas según cuota de participación.
El bloque se compone de 5 viviendas (A y B) y un bajo comercial que toman parte en las cuotas participativas. Además, hay un bajo de la misma superficie que el bajo comercial, cuyo frontal está cerrado por unas tablas de madera y que alguien utiliza a modo de almacén. El estado sanitario del bajo y fachada (llena de carteles propagandísticos) es lamentable. Este bajo está considerado catastralmente como "Almacén-Estacionamiento" según la Sede Electrónica del Catastro, y como "Zona habilitada de paso" en el Catastro Municipal hacia un patio posterior en el que en la fecha de construcción del edificio se planteaba construir un parque o aparcamiento vecinal. Este bajo no tiene propietario reconocido según el Catastro Municipal y en consecuencia no tiene asignado una cuota de participación en la comunidad de propietarios.
Hasta aquí la exposición de la situación, disculpad la longitud de la misma. Ahora las preguntas:
1.- Si el bajo no tiene titular y realmente es una zona de paso, pese a que finalmente no se haya edificado una plaza o aparcamiento, debería estar abierto y no tapiado con maderas como está, ¿es correcto?
2.- Si el bajo tuviese propietario reconocido por ser "Almacén-Estacionamiento", ¿existe alguna ley o reglamento que obligue al propietario a acondicionar de alguna manera la fachada y sanear el local? Actualmente ofrece un gran peligro de incendio debido a la cantidad de publicidad que está adherida a la madera que sirve de tabique/fachada con respecto a la calle, además de criadero de ratas, que se cuelan por los huecos existentes entre las maderas.
3.- Habiendo reconocido al propietario del bajo, ¿cuál seria el procedimiento para asignarle un coeficiente participativo? Deduzco según Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se debe ver reflejada en la escritura, pero tal escritura parece no existir. ¿Juzgado?
4.- Con respecto a las obras de reparación de la vivienda y teniendo en cuenta el mal (o nulo) mantenimiento que ha tenido el edificio a lo largo de toda su vida, ¿se puede achacar a los vecinos cierta culpa ante la pasividad mostrada al no efectuar ningún tipo de tarea de mantenimiento en el edificio salvo cuando aparecen problemas graves? Nunca se han acondicionado la fachada ni el tejado. Como he dicho, yo soy propietario desde hace 5 años, en los cuales he insistido en todas las juntas sobre la necesidad de realizar esos mantenimientos (impermeabilizaciones de fachada y revisión y reparación si fuese necesario del tejado), pero siempre se ha rechazado.
Una vez más, disculpen lo extenso de la exposición y desde ya.
2 Respuestas
Efectivamente tal y como comenta el compañero anterior, si lo que ha ocurrido es que se ha vendido a un propietario un local afecto a la propia comunidad, este debe estar en regla para poderse considerar viviendo, local o lo que corresponda. Debería ser por tanto parte de esa escritura, la que contenga la información relativa a las condiciones de dicho espacio.
Con respecto al resto de cosas que comentas a nivel seguridad, salubridad y demás, si no estáis de acuerdo con lo que ocurre denunciarlo. El hecho de denunciarlo no significa que tengas razón, sino que consideras que ese es un peligro, o problema y por tanto lo pones en conocimiento.
Una denuncia es diferente a una demanda.
1.-Independientemente lo que diga el catastro lo que vale es lo que diga la escritura de propiedad horizontal. Si no es privativo y forma parte de la comunidad es comunitario y lo que se haga o se deje de hacer en el es decisión de la junta de propietarios.
2.-Pues a parte de la lógica estarán las ordenanzas municipales así como la LPH puesto que no se puede causar ni pretender daños a la comunidad. También medio ambiente y demás.
3.- No existe escritura de propiedad horizontal, es raro debe sumar el 100% y entiendo que cada uno tiene su escritura privativa en la que viene el coeficiente que tiene. Pregunto.
4.- Esto ya es más complicado puesto que si no hay informes de técnicos la valoración por parte de una persona no tiene ninguna validez por mucha razón que tenga. El procedimiento hubiera sido impugnar la junta en la que no se aprobaron las obras apoyándose en un informe técnico.