Coeficiente de propiedad de aparcamiento y cuota comunidad
Le expongo dos situaciones reales a la hora del pago de cuotas de comunidad en la planta de aparcamientos. Una es la mía propia y otra la de un amigo. Quisiera saber cuál de las dos es la correcta o si las dos las son.
- Mi caso: En mi bloque vivienda, existen trasteros y aparcamientos de distinto tamaño, todos tienen igual coeficiente de propiedad. Pagamos todos los propietarios con arreglo a este coeficiente, es decir se paga lo mismo por una cochera grande o pequeña, que por un trastero.
- El de mi amigo. Se trata de un edificio exclusivo de aparcamientos. Es propietario de varias plazas con distinto tamaño. Todas tienen un coeficiente de propiedad igual, si bien en la escritura se especifica superficie construida incluyendo partes comunes. Paga comunidad según la superficie construida, es decir paga un importe distinto para cada aparcamiento en función de su tamaño.
En mi opinión, mi caso entiendo que estrictamente es más correcto, ya que al fin y al cabo yo no soy propietario de mi plaza en concreto, sino de una participación indivisa sobre toda esa planta.
Quizá el segundo caso sea más justo económicamente hablando, "paga más el que más superficie disfruta", aunque desde otro punto de vista, quizá no lo sea tanto, ya que en caso de demolición del edificio, todos serían dueños por igual del solar ¿no?. No se si la clave de esto radica en que en este caso se trata de un edificio exclusivo de aparcamientos.
Por tanto, ¿qué reparto de cuotas de los dos es más legal?
2 Respuestas
Cualquiera de las dos está ajustada a Derecho.
Cuando se hace la división horizontal del edificio -que la hace el constructor- puede asignar a cada propiedad un porcentual en función de la superficie total de la plaza de aparcamiento o trastero, lo que le supone un mayor trabajo porque ha de estar calculando una a una, o bien asignar a todas el mismo porcentaje sin tener en cuenta las dimensiones reales de la plaza/trastero de que se trate.
Cuando la Comunidad de Propietarios se constituye, se puede acordar que los aparcamientos abonen la parte proporcional que les corresponda en los gastos en función de la superficie real que tienen, pero convendrá conmigo que entre la ilusión de cambiar de domicilio, la mudanza, recolocar todos los enseres, comprobar que la luz, agua, gas, etc de la vivienda funcionan correctamente, nadie repara en modificar el titulo constitutivo de la propiedad que ese es el mejor momento, porque a partir de que se celebre dicha reunión, ese acuerdo requiere la unanimidad de todos los propietarios y como puede imaginar, los que tienen mayor superficie no van a perjudicarse para beneficiar a los que pagan igual que ellos.
En éste sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 1-4-2009, señala que no es posible la creación de nuevas situaciones de comunidad sobre las porciones resultantes de la división, salvo que medie el acuerdo de todos los interesados.
¿Ruego cierre y valore?
Gracias por la respuesta.
Dando por buenos los coeficientes de propiedad, porque son los que son, en lo referente al cálculo de la cuota de comunidad, entiendo que, por lo que me dice, por defecto se debe de hacer lo que se está haciendo en el primer caso (recibos según coeficiente de propiedad), salvo que medie acuerdo expreso de la comunidad como en el caso segundo (recibos proporcionales a la superficie, no a los coeficientes). Ruego que me confirme este aspecto.
Ahondando un poco más, el administrador me está dando largas para darme el documento de constitución de la Comunidad de Propietarios. ¿Dónde puedo conseguirlo también?
Un saludo y gracias de nuevo.
No se trata de un caso y otro. A los efectos de comunidades de propietarios, cada una adopta sus propias decisiones sin que las que acuerden en el bloque de al lado, para no ir más lejos tengan que ser ni siquiera parecidas. Solo se requiere la unanimidad de los acuerdos, por lo que ha de olvidarse de lo que hacen en la comunidad de la otra persona.
Si el administrador no le entrega los documentos, deberá dirigirse al presidente de su comunidad para que sea él quien lo disponga, porque aquél no es un propietario, sino un asalariado de la propiedad. Ese documento no lo puede conseguir nada mas que a través de esa persona o algún comunero que lo conserve.
Ruego cierre y valore
El reparto de los coeficientes de participación debe figurar en el título constitutivo (escritura de división horizontal y/o estatutos) de la comunidad. Suelen estar inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente. Estos coeficientes son los válidos a todos los efectos, con total independencia del criterio inicial aplicado para su cálculo, aunque lo habitual es que éste se fundamente en la superficie privativa de cada división particular. Por lo tanto, entendemos que, legalmente, son de aplicación los coeficientes establecidos en dicho título constitutivo, para cuya modificación se requeriría la unanimidad de los copropietarios.
Gracias por la respuesta, pero yo no vengo a dudar de los coeficientes de participación, que son los que hay y como usted bien dicen son los que están inscritos en el Registro de la Propiedad y eso "va a misa".
Mi cuestión versa más en relación con el cálculo de la cuota de comunidad, Según lo explicado estamos en dos casos iguales en cuanto a la asignación de coeficientes de participación pero distintos a la hora del reparto de las cuotas de comunidad. ¿Cual de los dos casos es el legal? ¿Son los dos casos legales?
En otro orden de cosas, si tal aspecto está reflejado en el documento de constitución de la Comunidad de Propietarios, ¿donde puedo conseguir una copia si el administrador me está dando largas para facilitármela?.
Gracias de nuevo y un saludo
Lo que se debe hacer es respetar escrupulosamente lo establecido en el título constitutivo, de tal modo que los gastos se repartan según en él figure, salvo acuerdo unánime de los copropietarios en un sentido distinto. Eso es lo legal. La mencionada documentación suele estar inscrita en el Registro de la Propiedad que corresponda a la ubicación de la finca, donde puede usted solicitar copia.