Aplicación de cuotas en comunidad de propietarios.
Hace 12 años se constituyo la comunidad donde resido, que consta de viviendas, plazas de garaje y trasteros de diferentes tamaños. Se asiganron las cuotas a los proopietarios de viviendas de acuerdo a los coeficientes de participación que se encontraban en la escritura de obra nueva, sin embargo, los coeficientes correspondientes a la planta sótano, donde se encuentran garajes y trasteros, no estaban delimitados en el registro de la propiedad, provisionalmente se asignaron las cuotas de participación por igual en garajes por un lado y en los trasteros por otro, siendo sus medidas diferentes, hasta tanto se consiguieron los planos para aplicarlos, de acuerdo a superficie, no estando en el orden del día, de dicha reunión la aprobación de dichos coeficientes, sino que para funcionar se pusieron de forma provisional. Ahora hemos conseguido el plano en Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento, y además nos han hecho un estudio, por parte de un equipo de arquitectos, en el que nos han calculado el porcentaje de reparto de plazas de aparcamiento y trasteros.
Pregunta: Vamos a realizar una reunión de comunidad para presentar como quedarían los coeficientes y las nuevas cuotas, pero nos encontramos que un vecino cuya plaza de garaje, tiene una superficie de 2,5 veces mas grande que las demás (metiendo dos vehículos), se niega a admitir cambios en las cuotas, alegando que las cuotas deben ser aprobadas por unanimidad, y el manifiesta que no va a perjudicarse y en palabras textuales" va a tirar piedras sobre su tejado", ¿qué argumentos legales tenemos para que se puedan aplicar unas cuotas de participacion de acuerdo con los coeficientes o superficie que cada uno posee? Recordandole que no existen coeficientes ni cuotas que hayan sido aprobadas previamente en ninguna reunion de comunidad.
1 Respuesta
Si se ha celebrado ya una reunión, en la que se han nombrado los cargos de esa comunidad (presidente, vicepresidente y administrador), así como han acordado el reparto de gastos originario de esa comunidad, y se ha levantado acta, ésta es el acta de constitución de la comunidad, sea de pisos, garajes, trasteros o todos en una. En ese acta, se habrá reflejado un reparto de gastos generales, que como bien dice su vecino, debe ser cambiado por unanimidad, puesto que se cambiaría el título constitutivo. Pueden variar el reparto de gastos durante un año cuando se presente el presupuesto anual para su aprobación, pero en caso de alargarlo a dos años o más, el vecino afectado puede demandar a la comunidad por un cambio de facto en el título constitutivo de la comunidad en fraude de ley, teniendo bastantes posibilidades de ganarlo.
Dejando aparte valoración sobre la actitud de su vecino, que haya tamaños diferentes de garaje no tiene por qué implicar que haya reparto de gastos diferentes. El reparto de gastos generales se suele hacer teniendo en cuenta el uso que se vaya a hacer de las zonas comunes. Así, en una vivienda por ejemplo, si hay dos de tres dormitorios, pero una con el salón más grande que otra, presumiblemente utilizarán de la misma forma las zonas comunes, y en algunas comunidades se suele aplicar reparto de este modo, aunque bien es cierto que la fórmula más usada es por coeficiente de propiedad de las zonas comunes.
Esperamos haberles ayudado. Saludos,
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La Comunidad se constituyó con un primer administrador, y se aplicaron unas cuotas hasta que tuviésemos planos, a los dos años y ante la ineficacia del primero, se buscó otro Administrador que continuó con la comunidad y estableció un sistema de cuotas "provisional", pendiente de la planta sótano.
Si no hay ningún acta en la que se aprobasen los coeficientes, ni ha figurado en ningún Orden del Día, no se trata de modificarlos, sino de ponerlos por primera vez, y eso creemos que no necesita de unanimidad, ¿es así? y ¿Cual es la normativa legal que hay al respecto?
Puesto que los coeficientes de propiedad de zonas comunes ni se votan ni se aprueban, sino que los asigna un arquitecto de acuerdo a normas técnicas, necesito saber para poder ayudarla si existe un título constitutivo registrado en el registro de la propiedad, y si lo hay, qué dice sobre el reparto de gastos comunes entre propietarios.
Simplemente una aclaración, que no es lo mismo el coeficiente de participación de zonas comunes, que la participación en gastos de las zonas comunes. En muchos casos coincide, pero hay otros (por ejemplo, una promoción de sólo viviendas de 3 dormitorios con diferente salón, y por tanto con coeficientes de participación en zonas comunes) en las que se establece la misma cuota de participación en zonas comunes ya que se asume que todas van a estar ocupadas por el mismo número de inquilinos y todas tendrán un uso similar de las zonas comunes.
Es muy importante saber si existe ese título constitutivo reflejado, y qué dice sobre la participación en gastos de las zonas comunes, así como qué dice exactamente el primer acta donde se hace un reparto de gastos.
Lo importante en este caso no es el coeficiente de propiedad de las zonas comunes (que establece un arquitecto, y como he dicho, no se votan), sino las cuotas de participación en los gastos de zonas comunes que se han establecido, cómo se han establecido, y si hay documentación al respecto.
A falta de conocer exactamente qué dice la documentación que posean en la comunidad al respecto, me temo que su vecino está en lo cierto, pues ya se ha establecido una cuota de participación en los gastos comunes, y esta para modificarla se debe hacer por unanimidad. Pero me gustaría que me contestase antes a si existe documentación física donde se comunican unas cuotas de participación en gastos comunes.
Esperamos su aclaración. Muy agradecidos,
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Hay un acta de constitución de la comunidad, de fecha 02/7/2001, en la que se constituye la comunidad y se nombran cargos, se pone un fondo y se dice " Se hace referencia al tema de garaje y cocheras, si bien al carecer de lista de propietarios, se aplaza al tema hasta que se obtenga, y a partir de entonces se hablara del cobro del administrador por este concepto" en otra acta de fecha 17/09/2001 se acordó textualmente. "En cuanto a la proporción aplicada para calcular las cuotas de los garajes, por todos los asistentes se aprueba hacerlo según el coeficiente de participación",se puso una cuota aproximada, hasta Marzo de 2002, que se cesa al administrador y nombramos otro nuevo, y este "distribuye el coeficiente integro de la planta sótano entre el número de las plazas de aparcamiento y los trasteros al no existir en la escritura de obra nueva y Propiedad horizontal del edificio a la planta sótano (garajes y trasteros) y se solicita por parte de los presentes que el nuevo administrador pida la documentación necesaria para poder aplicar los coeficientes correctamente", se da la circunstancia de que el vecino beneficiado por este reparto (de unidad) y que ahora se niega a que se apliquen los coeficientes por metros era el presidente de la comunidad en ese momento. Hace tres años se ceso al administrador y funcionamos mediante una junta directiva que se renueva anualmente. Y ahora , es cuando hemos conseguido, realizar un informe que contiene el porcentaje de cocheras y trasteros.
Pregunta: ¿Es necesario votarlo? ¿Que tanto por ciento de votos son necesarios para que se apliquen y aprueben unos coeficientes definitivos?
Perdón la demora. Con los datos que me proporciona, el segundo administrador declaró una distribución de gastos, o lo que es lo mismo, una participación en gastos. Como le he dicho, el tema de los coeficientes de propiedad no es siempre el que se aplica en los gastos. La verdad la situación es compleja.
Los coeficientes de propiedad no se vota, son los que indica un arquitecto, y no hay ni que votarlos, son los que son.
El problema lo encontramos en el reparto de gastos. Según el acta de Marzo de 2002, se hace una distribución de gastos, que aunque hace mención a que se carece del coeficiente de propiedad de zonas comunes, es una distribución de gastos, y puede ser tomada como parte del título constitutivo.
Si hay título creado y registrado (es un documento diferente a las actas) en el que indica algo de lo comentado, se tendría que hacer por unanimidad.
Si no lo hay (como me temo) se puede modificar el reparto mediante mayoría simple, al entenderse un reparto de gasto, aunque el vecino disconforme podrá perfectamente solicitar un arbitraje que debe costear él, que considere, revisando los documentos enteros, si las actas se pueden estimar actas fundacionales o no.
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