Referencia catastral por titulares
He adquirido recientemente una parcela en división horizontal. He pagado la tasa de transmisión por cambio de titularidad, y llevé mis escrituras al registro de la propiedad. Allí me indicaron que no pudo ser validada por no presentar la referencia catastral. Me solicitan un certificado catastral por titularidad. Sé que debo cumplimentar el modelo 901N y pagar alguna tasa en el ayuntamiento. Mi duda surge porque la parcela rustica en concreto tiene derribada una vivienda de 100 m2 y se quedó unos 20-25 m2. Desconozco que repercusión puedo tener ya que al hacer la compra el vendedor no me facilitaron datos del derribo. Ni se si el antiguo dueño ha llevado a cabo todos los trámites legalmente para esa demolición. Temo que este permiso no se llevó a cabo. La finca procede de una registral anterior y al parecer excede del 10%. Tengo el idufir de la finca y la referencia catastral que he sacado por internet. Pero esto no fue suficiente para cerrar el expediente en el registro de la propiedad. Y también se que no habría obligación de declarar si el vendedor solicita en un plazo de dos meses su baja en el catastro. Pero si no lo hace, tengo obligación de presentar la declaración catastral 901N.
Si presento el modelo 901N, y solicito la referencia catastral por titulares ¿me podrían sancionar por tener en las escrituras con división horizontal una vivienda de 100M2 posteriormente derribada... Y reducida a 25m2? Creo que el antiguo dueño no pidió los permisos para el derribo. Y este derribo se hizo en el año 2006. Y yo he adquirido la finca en agosto del presente año libre de cargas.
La finca está ubicada en Chiclana de la Frontera. Según el PGOU es terreno rústico... Pero está rodeada de chalets.
1 Respuesta
Vamos por partes. ¿Por qué dice que "adquirió la parcela en división horizontal"? No lo entiendo. La adquirió y punto. Si estoy equivocado me corrige por favor.
¿Qué es lo que no pudo ser validada? ¿La escritura no se valida? Se registra. Intente explicámelo mejor. Gracias.
Debe pedir una nota simple y verificar que sobre la finca no figura la inscripción de ninguna edificación. En caso que figure, deberá resolver ese tema. Lo mejor es conseguir una rectificación catastral.
En cualquier caso, si compró la finca libre de cargas y gravámenes, cualquier pago que debe realizar por estos conceptos, se lo debe abonar el comprador. Caso que no lo haga, puede emprender acciones contra él, o rescindir el contrato de compra venta.
Intente aclararme las preguntas que le hago e intentaré contestarle con más propiedad porque la verdad no termino de entenderlo del todo.
Intento explicarme mejor,
Cuando digo adquirí la parcela , me refiero que por título de compra venta ante un notario, compre la finca. Mi cuota es del 25% por división horizontal.
La realidad es que tengo una parcela de unos 500 m2 con un cuarto de aperos de 20 m2 construidos. Tengo una nota informativa de dominio y de cargas, con el número de finca, edufir, etc.del antiguo dueño.
Lo que hizo el antiguo dueño es dividir la finca matriz en 4 partes por división horizontal y construir 4 cuartos de aperos de unos 25 m2, uno por cada parcela. Al parecer y según la explicación que me da el antiguo dueño se dedicaba a construir chalets, pero no terminó de construirlos , de ahí que en la documentación aparezca una vivienda de 100 m2.
En la escritura se indica que me venden una vivienda urbana de 100 m2. y tras las remodelaciones constructivas sufridas en la vivienda de 100 m2 tras la demolición, ha quedando reducida a veinte m2.
En el registro de la propiedad la finca consta inscrita a mi favor. Pero aparece que tengo una vivienda de 100 m2. El registrador de la propiedad mediante un certificado, me hace saber que la base gráfica de esta finca no ha sido validada ni puede ser incorporada al archivo de bases gráficas registrales del Registro de la propiedad, por no haber aportado los datos cartográficos o catastrales.
Al margen de la inscripción se han extendido notas de afección fiscal por cinco años son aplicables los efectos a que se refieren los artículos 1, 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. Al practicar la inscripción se ha cancelado por caducidad cinco notas de afección fiscal. Y se me advierte de aportar el número de referencia catastral.
A trasvés de Goolzoom, saqué impreso imagen de satélite , plano de catrastro, y referencia catastral de la finca, pero en el registro de la propiedad me piden la referencia catastral por titulares. De ahí mi miedo a posibles sanciones ya que debo cumplimentar el modelo 901N, en el ayuntamiento, pagar tasa, y llevar escrituras para que me faciliten la referencia catastral por titularidad.
Espero haberme explicado mejor. O tal vez le cree más dudas.
He conocido un caso similar al suyo. Le cuento por si pudiera ser de su interés.
Alguien compra una parcela en una urbanización, a un precio de "chollo" que tiene el "pequeño inconveniente" que sobre la misma figura construida una vivienda, perfectamente descrita, etc, etc.
El comprador sabe que sobre la finca no hay nada, pese a ello la compra igualmente.
¿Por qué estaba la finca inscrita así? Pues porque el promotor y dueño original de la finca había conseguido de un arquitecto que firmase el final de obra de una construcción que ni siquiera había comenzado. Con este final de obra, el valor de la finca aumentaba notablemente y con ello la garantía hipotecaria que el promotor podría aportar ante el banco de cara a la financiación de la empresa.
No conozco más detalles al respecto, tan sólo que la persona que compró la parcela terminó edificando en la misma la "vivienda" que supuestamente ya había y que figuraba en catastro. Por secreto profesional no le puedo dar más detalles, sólo indicarle que el tema les ha traído de cabeza durante los últimos séis años y que no pudieron financiar la construcción sino que tuvieron que abonar el coste con dinero propio.
Intento responderle.
Puede que su caso sea el mismo. Resulta extraño, cuando no otra cosa que una vivienda se construya para demolerla y dejar en pie tan sólo 25 m2 construidos.
En todo caso yo me pondría en manos de un arquitecto que revise el expediente en el catastro y de un abogado que revise la documentación registral y catastral ( esto también lo puede hacer un arquitecto)
Ante un tema tan escabroso y complejo no me puedo arriesgar a asesorarle de forma errónea. No me atrevo a decirle si recibirá sanciones, creo que no. En el caso que le puse como ejemplo desconozco si tuvieron que pagarlas pues no me lo han dicho.
Si puedo ayudarle en algo más no dude en volver a preguntar.
