Disfrute exclusivo de zona común
Tengo algunas dudas acerca de la división horizontal.
Primero comentar la situación. Compré la planta baja de lo que hace años fue una casa única de dos plantas con jardín (delantero, trasero y pasillos laterales). La planta baja que adquirí incluye el patio trasero de la finca y la mitad de los pasillos laterales.
En la finca Vivimos 2 vecinos con escrituras independientes (mi vecino vive sobre mi y tiene derecho al jardín delantero y a la mitad de los pasillos laterales).
Dado que vivo en la planta baja quería comprarle la totalidad de los pasillos laterales para ganar intimidad en mis dependencias.
Recientemente he descubierto que se trata de una división horizontal donde los patios delantero, trasero y pasillos laterales de la vivienda se consideran zonas comunes en propiedad a cada vecino al 50% y que en cada escritura está especificado el "disfrute exclusivo" de cada zona antes comentada para cada vecino.
Mi pregunta es ¿qué trámites debo realizar (con mi vecino) para poder disfrutar de forma exclusiva de los pasillos laterales? ¿Hay qué llegar a acuerdo y reformar la escritura ante notario? ¿Hace falta ir al registro civil? Si no hay una compra-venta ¿qué tipo de operación es?
Supongo el proceso si fuera cada zona propiedad de cada vecino (realizar la segregación de la parte de terreno a comprar de la escritura de mi vecino, realizar la operación de compra-venta ante notario e ir al registro civil a registrarlo a mi nombre). Pero si es división horizontal y por lo tanto zona común que no se puede comprar o vender ¿qué debo hacer?
Primero comentar la situación. Compré la planta baja de lo que hace años fue una casa única de dos plantas con jardín (delantero, trasero y pasillos laterales). La planta baja que adquirí incluye el patio trasero de la finca y la mitad de los pasillos laterales.
En la finca Vivimos 2 vecinos con escrituras independientes (mi vecino vive sobre mi y tiene derecho al jardín delantero y a la mitad de los pasillos laterales).
Dado que vivo en la planta baja quería comprarle la totalidad de los pasillos laterales para ganar intimidad en mis dependencias.
Recientemente he descubierto que se trata de una división horizontal donde los patios delantero, trasero y pasillos laterales de la vivienda se consideran zonas comunes en propiedad a cada vecino al 50% y que en cada escritura está especificado el "disfrute exclusivo" de cada zona antes comentada para cada vecino.
Mi pregunta es ¿qué trámites debo realizar (con mi vecino) para poder disfrutar de forma exclusiva de los pasillos laterales? ¿Hay qué llegar a acuerdo y reformar la escritura ante notario? ¿Hace falta ir al registro civil? Si no hay una compra-venta ¿qué tipo de operación es?
Supongo el proceso si fuera cada zona propiedad de cada vecino (realizar la segregación de la parte de terreno a comprar de la escritura de mi vecino, realizar la operación de compra-venta ante notario e ir al registro civil a registrarlo a mi nombre). Pero si es división horizontal y por lo tanto zona común que no se puede comprar o vender ¿qué debo hacer?
1 Respuesta
Respuesta de exupery1953
Lo primero y principal es que si ambos estáis de acuerdo, no existe mayor problema es ir ante un notario y especificar lo que queréis, y luego elevar a publica esa escritura ante el Registro de la propiedad.
Lo que si tienes que tener en cuenta, es que la ley de propiedad horizontal no obliga a estar constituida comunidad (con elementos comunes) cuando son menos de 4 vecinos, ahora bien, deberías ver porque motivo esta hecha la división, no vaya a ser que la parcela no sea divisible, es decir que cuando intentéis registrarla anulando la división horizontal, os digan que en esa parcela solo puede ir una vivienda, porque el plan parcial no lo permite.
Posiblemente se hizo la división horizontal por este motivo.
Ante ello y si os lleváis bien los vecinos yo os recomendaría llegar a los acuerdos que consideréis conveniente para salvaguardar vuestra intimidad y dejar las escrituras según están.
Si no otra opción es hacer una división de cosa común y cada uno escriturara su 50% de parcela y su vivienda, pero me reitero deberéis ver en que situación esta el plan parcial.
Lo que si tienes que tener en cuenta, es que la ley de propiedad horizontal no obliga a estar constituida comunidad (con elementos comunes) cuando son menos de 4 vecinos, ahora bien, deberías ver porque motivo esta hecha la división, no vaya a ser que la parcela no sea divisible, es decir que cuando intentéis registrarla anulando la división horizontal, os digan que en esa parcela solo puede ir una vivienda, porque el plan parcial no lo permite.
Posiblemente se hizo la división horizontal por este motivo.
Ante ello y si os lleváis bien los vecinos yo os recomendaría llegar a los acuerdos que consideréis conveniente para salvaguardar vuestra intimidad y dejar las escrituras según están.
Si no otra opción es hacer una división de cosa común y cada uno escriturara su 50% de parcela y su vivienda, pero me reitero deberéis ver en que situación esta el plan parcial.
Hola de nuevo,
Antes de nada gracias por tu explicación. Por desgracia para mi, debido a que desconozco por completo la legislación en torno a este tema sigo un poco perdido y solicito de nuevo tu ayuda.
En tu explicación me das diferentes opciones para proceder que querría comentar contigo a fin de aclarar algunas dudas que se me presentan.
Primero matizar que no tenemos constituida comunidad de vecinos. Hasta hace unas pocas semanas yo mismo pensaba que éramos 2 fincas independientes y al comenzar a darle vueltas a este tema de comprarle una parte del pasillo lateral me estoy enterando de como son las cosas.
He echado una ojeada en internet a eso de "la división de la cosa común" pero como si no .. ja, ja ... ya que no he entendido gran cosa. De todas formas parece complicado y dudo que mi vecino acceda a trámites tan complicados suponiendo, como tu bien decías, que la legislación lo permita llevar a cabo.
Así que me queda la duda de saber, si se puede, manteniendo la actual división horizontal, cambiar las escrituras de forma que se pueda especificar que la zona del pasillo lateral en cuestión pasa a ser de "uso exclusivo" por mi parte (tras alcanzar un acuerdo económico con mi vecino, por su puesto)
Confírmame o anúlame esta opción, por favor.
Gracias.
Antes de nada gracias por tu explicación. Por desgracia para mi, debido a que desconozco por completo la legislación en torno a este tema sigo un poco perdido y solicito de nuevo tu ayuda.
En tu explicación me das diferentes opciones para proceder que querría comentar contigo a fin de aclarar algunas dudas que se me presentan.
Primero matizar que no tenemos constituida comunidad de vecinos. Hasta hace unas pocas semanas yo mismo pensaba que éramos 2 fincas independientes y al comenzar a darle vueltas a este tema de comprarle una parte del pasillo lateral me estoy enterando de como son las cosas.
He echado una ojeada en internet a eso de "la división de la cosa común" pero como si no .. ja, ja ... ya que no he entendido gran cosa. De todas formas parece complicado y dudo que mi vecino acceda a trámites tan complicados suponiendo, como tu bien decías, que la legislación lo permita llevar a cabo.
Así que me queda la duda de saber, si se puede, manteniendo la actual división horizontal, cambiar las escrituras de forma que se pueda especificar que la zona del pasillo lateral en cuestión pasa a ser de "uso exclusivo" por mi parte (tras alcanzar un acuerdo económico con mi vecino, por su puesto)
Confírmame o anúlame esta opción, por favor.
Gracias.
Me temo que no podrás hacer lo que comentas, dado que en cualquier división de propiedad horizontal, existen unas zonas denominadas comunes, es decir que son de todos los propietarios en conjunto, y para que cualquier propietario en concreto pueda ponerse a su nombre dicha propiedad, deberá contar con la autorización del resto de los vecinos.
Prueba a ver con tú vecino si te admite el que tú te puedas adjudicar la parte de los pasillos que comentas, pero pregunta antes en un experto en tributos, lo que esto te puede suponer porque además del pago al vecino luego deberás ponerte al día con hacienda, además de tener que ir ambos al Notario y al Registro de la propiedad para la modificación de la división horizontal, enterate también, si es necesario que la modificación de la división horizontal deba ser firmada por un arquitecto, (lo puedes preguntar en este mismo foro en el espacio de arquitectura), es que yo sobre eso estoy pez.
Prueba a ver con tú vecino si te admite el que tú te puedas adjudicar la parte de los pasillos que comentas, pero pregunta antes en un experto en tributos, lo que esto te puede suponer porque además del pago al vecino luego deberás ponerte al día con hacienda, además de tener que ir ambos al Notario y al Registro de la propiedad para la modificación de la división horizontal, enterate también, si es necesario que la modificación de la división horizontal deba ser firmada por un arquitecto, (lo puedes preguntar en este mismo foro en el espacio de arquitectura), es que yo sobre eso estoy pez.
