Pared medianera, que derechos tenemos
Estamos reformando una vivienda colindante con otras dos, hemos realizado trabajos de mejora en insonorización en las dos medianeras a consecuencia de la evidencia que nos hicieron los vecinos en que se oía todo, sabemos que los costes de este tipo de mejora corren a cargo de los dos propietarios en parte proporcional pero la duda nos surge ante un imprevisto que nos hemos encontrado, hemos alargado la vivienda para hacer una terraza, se han realizado cimientos y subido paredes nuevas desde el garaje pero al llegar a la altura de la vivienda nos hemos encontrado que el vecino cuando alargó su casa hace unos 50 años, apoyó las bigas encima de nuestra parte subiendo pared medianera e introduciéndose totalmente en nuestra propiedad, desconocemos si el antiguo propietario estaba en conocimiento de este hecho, el caso es que para poder continuar subiendo nuestra nueva pared hemos tenido que recortar la pared que el vecino construyó, esto ha supuesto un retraso en la obra con el consecuente incremento de precio, me gustaría saber si podemos reclamar también en este caso la parte proporcional del coste. Otra duda que tenemos es que la misma pared que continúa unos 4 metros más y construida entre las dos propiedades por lo tanto medianera, el vecino la reclama como suya ya que alega que fue él quien la construyó, quisiéramos saber si realmente al construirla él es de su propiedad, y en el caso de que también tuviésemos derecho, nos gustaría anclar desde nuestra parte una pampara divisoria, ¿sería posible?
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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La servidumbre de medianería se regula por los artículos de 571 al 579 del Código Civil (además de por usos y costumbres locales)
Le interesarán especialmente los últimos, por lo siguiente (extractado lo más significativo de cada uno en su caso)
Artículo 575.
La reparación y construcción de las paredes medianeras, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
En su caso entiendo que no ha habido renuncia (ya que debería estar recogido en escritura) así pues sí será medianera.
Artículo 577.
Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.
Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado..
En su caso, la parte ampliada por el vecino sí deberá ser mantenida por el hasta que la quieran usar ustedes pero ese hecho no le da la propiedad automáticamente (ver artículo siguiente).
Artículo 578.
Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que le hubiese dado mayor espesor.
Ustedes podrán adquirir el derecho de medianería sobre la parte realizada por su vecino pagando la parte correspondiente.
Artículo 579.
Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos
En el peor de los casos deberán dictaminarse pericialmente los derechos de cada uno.
Le interesarán especialmente los últimos, por lo siguiente (extractado lo más significativo de cada uno en su caso)
Artículo 575.
La reparación y construcción de las paredes medianeras, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
En su caso entiendo que no ha habido renuncia (ya que debería estar recogido en escritura) así pues sí será medianera.
Artículo 577.
Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.
Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado..
En su caso, la parte ampliada por el vecino sí deberá ser mantenida por el hasta que la quieran usar ustedes pero ese hecho no le da la propiedad automáticamente (ver artículo siguiente).
Artículo 578.
Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que le hubiese dado mayor espesor.
Ustedes podrán adquirir el derecho de medianería sobre la parte realizada por su vecino pagando la parte correspondiente.
Artículo 579.
Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos
En el peor de los casos deberán dictaminarse pericialmente los derechos de cada uno.
