Demolición de casa
¿Tiene al ayuntamiento de un municipio obligación por ley de solicitar aun vecino propietario de una vivienda en mal estado en pleno Casco Antiguo del municipio, es decir, en estado casi de ruinas (tejado hundido, fachada con grietas y desprendimientos de parte de la fachada) de obligar a este propietario a tener dicha casa en condiciones?
¿Tiene el ayuntamiento responsabilidad patrimonial en esto?
¿Puede el ayuntamiento requerir por ley a dicho vecino que inicie la demolición de su casa o que la mantenga en condiciones por correr riesgo de ruina y por estar perjudicando la casa colindante del vecino?
Lo comento porqueen mi casa tengo al lado una vivienda en estado de ruinas con tejado hundido y paredes agrietadas con riesgo de desprendimiento de partes de la fachada. En la pared del portal que pega colindante a esta vivienda llevo sufriendo un problema de humedad que ha sido valorado por técnicos y peritos especializados en temas de humedades y todos coinciden en que es un problema de filtración lateral por capilaridad consecuencia del estado en el que se encuentra esta casa. La única solución propuesta por estos técnicos y que puede erradicar radicalmente dicha humedad es poder acceder a dicha vivienda y aplicar desde ahí el tratamiento adecuado.
Para ello, tienen que tirar parte de la fachada donde antes estaba la puerta de entrada de dicha vivienda ya que el propietario por quejas de vecinos de enfrente de dicha vivienda por riesgo de desprendimiento taponaron en su día con cemento puertas y ventanas de esa casa, estando ahora sin poder tener acceso a esa vivienda y sufriendo yo el problema de humedad consecuencia del mal estado de dicha vivienda.
La ley del suelo establece la obligación de todo propietario de mantener en buen estado de uso y mantenimiento las edificaciones
Esta obligación, es efectiva hasta que el valor de las obras de mantenimiento supera el 50% del valor a nuevo de la construcción, a partir de ese momento se consideraría ruina, y habría que proceder a su demolición.
En ocasiones, porque el alcalde no quiere enemistarse con los vecinos, en otras ocasiones por falta de medios para estar inspeccionando todas las casas, en otros casos por que se desconoce a los propietarios, no se inician de oficio los expedientes correspondientes.
Si usted se presenta en el ayuntamiento e interpone una denuncia en la oficina de urbanismo del ayuntamiento, explicando que la construcción colindante a su propiedad amenaza ruina y que tiene mucho miedo a que le afecte a su casa. Con eso acaba de provocar que se inicien los tramites para la declaración de ruina. Los expedientes no se pueden cerrar sin una resolución motivada.
Ahora bien, el ayuntamiento, para el procedimiento de declaración de estado de ruina del inmueble, le es necesario conocer al propietario, puesto que existe la obligación de darle oportunidad a presentar las alegaciones pertinentes. Teniendo entonces dos opciones:
Se conoce al propietario, se le comunica la apertura de expediente de ruina, se le concede el plazo para presentar alegaciones, que se estimaran o desestimaran, y se le dará un plazo para iniciar el derribo o iniciar las obras de conservación. Y en caso necesario se inician acciones coercitivas (multas) para conseguir que se cumplan la resolución
No se conoce al propietario. No se puede comunicar la apertura de expediente quedaría paralizado, y unicamente en caso de ruina inminente con serio riesgo para la seguridad de las personas, el alcalde podría decretar el expediente de ruina, bajo su responsabilidad. Procediendo el ayuntamiento a la demolición, total o parcial de la obra, o solo de la parte que constituya un riesgo, tenga en cuenta que la propiedad no es del ayuntamiento, no existe un bien común que justifique la expropiación del inmueble, y por ello, el ayuntamiento no puede actuar en la propiedad de otro.
Lo que no puede hacer el ayuntamiento y no hará es actuar como juzgado, yo entiendo que se trata de un muro medianero, habría que ver que dice las escrituras de propiedad, su vecino tendría obligación de contribuir a mantener en buen estado dicha medianera ( que es propiedad de los dos), incluso permitir el paso a su propiedad para realizar las obras necesarias para impermeabilizar la medianera.
Por tanto, El único que tiene competencias para obligar a una persona a cumplir con sus obligaciones, es un juez, no un alcalde.
Interesese por la situación administrativa del inmueble, puede tener expediente de ruina, puede estar incluida en el catalogo de solares y edificaciones a rehabilitar del municipio, y en ambos casos no haberse ejecutado la resolución. Puede iniciar mediante denuncia el expediente de ruina o rehabilitación. Pero esto llevara su tiempo.
Quizás lo mas sensato seria, hablar con el propietario y solicitarle que proceda a impermeabilizar la medianera, o al menos permitirle el paso para realizarlo usted (aunque no le corresponda y prefiera solucionarlo de ese modo).
Y en caso de obtener negativas proceder a denunciarlo ante el juzgado, para que sea este quien obligue al propietario a cumplir con sus obligaciones.
3 respuestas más de otros expertos
El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de usted o de cualquier perjudicado, puede iniciar el procedimiento de declaración de ruina, total o parcial, del inmueble. Es algo que está previsto en la Ley desde hace mucho tiempo. Hable con el Alcalde del municipio o presente una solicitud conforme a las ordenanzas de su localidad.
En el caso de que el ayuntamiento no haga nada y el propietario de la vivienda tampoco. ¿Qué pasos tengo que seguir?
Espero respuesta
Presentar una solicitud en el Ayuntamiento (debe acompañar las pruebas del estado de la casa, de los daños, etc). No puedo darle más instrucciones, ya que la normativa concreta depende de cada Comunidad Autónoma y de cada Ayuntamiento. Mi consejo es que busque asesoramiento especializado (tanto jurídico como técnico), pues si se presenta todo como exige la normativa, el Ayuntamiento no podrá negarse.
Si. El ayuntamiento debe requerir al propietario de esa finca para que la mantenga en condiciones, y si procede, iniciar el correspondiente expediente de ruina.
El ayuntamiento tiene potestad para intervenir, pero también la tiene usted como parte directamente como parte afectada por el estado del solar colindante al suyo, por tanto puede iniciar acciones legales contra los propietarios de esa finca. Como para ello, necesitará un abogado y un procurador, cuya intervención es obligada por la ley, le sugiero que antes de iniciar ninguna acción acuda a un abogado para que, a la vista del resultado de los peritajes y de las disposiciones especificas del Ayuntamiento al que pertenece dicha finca, y generales respecto al posible estado de ruina de la misma, determine cual es la forma de actuación más rápida y menos costosa para usted (en tiempo y en dinero).
www.lopezcollado.es
Por lo que veo ya lo tiene bien enfocado. Lo que debe hacer es solicitar del ayuntamiento un expediente de ruina para su solar colindante y que les obliguen a demoler los restos de la casa que queda en él. Una vez lo hayan hecho ya podrá acceder pidiendo permiso y arreglar sus humedades.
Si desea que le asesore sobre algo en concreto me lo comenta.