Valoración finca agrícola

La ley de suelo de 1998 está derogada, actualmente debe consultarse el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo. (Referencia: BOE-A-2008-10792).

La actual ley de suelo puede consultarse en el siguiente enlace:

http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2008-10792

En concreto en su artículo 23 se especifica lo siguiente:

Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

<p class="parrafo">La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
<p class="parrafo">El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
<p class="parrafo">...
<p class="parrafo">En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.
<p class="parrafo">
<p class="parrafo">¿Cómo valorar mediante capitalización de rentas potenciales?
<p class="parrafo">Como Renta Real de Explotación debe entenderse la renta actual que se obtiene en la
Explotación en suelo rural de acuerdo al uso del suelo aplicable a los datos reales de la contabilidad de la explotación individual o a datos procedentes de estudios y estadísticas de credibilidad razonable.
<p class="parrafo">
<p class="parrafo">Como Renta Potencial de Explotación debe entenderse la renta que en el futuro puede
Alcanzar la explotación como consecuencia de los procesos de maduración biológica o económica de la explotación o el cambio de actividad. Queda excluida “a priori” y explícitamente la renta de repercusión urbana. Independientemente de cualquiera que sea la situación real actual de dicho suelo puede ser valorado como si en el futuro pudiera existir una explotación más rentable
<p class="parrafo">
<p class="parrafo">Vicente Caballer, catedrático de la UPV nos propone una fórmula que sirve para hacer tanto la valoración de la renta real como de la renta potencial, es la fórmula 1 de la página 5 del siguiente documento que puede consultarse online:
<p class="parrafo">
<p class="parrafo">http://www.valtecsa.com/4.pdf
<p class="parrafo">

Además a lo largo de todo el documento encontramos mucha información que debe ser tenida en cuenta si vamos a realizar una valoración real o potencial, por ejemplo entre otras es destacable la página 12, por lo que se recomienda leer todo el documento.

¿Qué tipo de capitalización usar?

En la página 14 del documento de Vicente Caballer encontramos toda la información necesaria sobre el tipo de capitalización. Aunque la página 14 da mucha más información relevante cito sobre el tipo de capitalización que "se ha tomado y se sigue tomando como referencia el tipo de la deuda pública".

Entre las páginas 1 y 11 (suelo no edificado) del siguiente enlace:

http://www.uned-illesbalears.net/Tablas/suelo2.pdf

Tienes ejemplos prácticos de como se calcula la renta real y potencial y de como se emplea la capitalización en dichos cálculos. Creo que te puede ser muy útil para adaptarlo a tu caso y de forma similar hacer los cálculos.