Problema de superficie real vs. Catastral
Mi problema es que me han encargado definir las lindes de una finca a fin de cerrarla. Las relaciones con los vecinos no son muy buenas así que mi cliente quiere evitar invadir las parcelas colindantes (ya hubo demandas judiciales entre ellos...).
Volviendo al problema, solamente aparecen dos pedreros que delimitan uno de los laterales de la parcela, faltando los otros dos (es una parcela trapezoidal). Tengo el plano del catastro, por tanto una posibilidad sería trasladar este plano al campo, pero como los datos catastrales no suelen coincidir con los "reales" (por lo menos en esta provincia), pues no sé como actuar para satisfacer la demanda del cliente.
Volviendo al problema, solamente aparecen dos pedreros que delimitan uno de los laterales de la parcela, faltando los otros dos (es una parcela trapezoidal). Tengo el plano del catastro, por tanto una posibilidad sería trasladar este plano al campo, pero como los datos catastrales no suelen coincidir con los "reales" (por lo menos en esta provincia), pues no sé como actuar para satisfacer la demanda del cliente.
2 Respuestas
Respuesta de troncosoft
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Pues, como bien ves, la cosa no es nada fácil ya que nunca sabremos cuales son los datos "reales".
La fórmula suele ser basarnos en Catastro y ver lo mejor que se ajusta a la realidad lo que tenemos en el campo. Dicho de otra manera medir en el campo y ajustar las medidas a los datos de catastro.
¿Por qué? Pues porque así se evitan muchos líos, los datos de catastro bien o mal son "oficiales" y si los vecinos no estaban de acuerdo deberían protestarles a ellos, y en todo caso los pedreros se pueden mover en muchos casos y año tras año las parcelas pueden crecer o decrecer "como por arte de magia" (o debería decir por arte de los vecinos ...).
En todo caso los datos "reales" ¿cuáles consideramos que son si no disponemos de otras referencias?
Considera (que es lo que yo haría), con cierta prudencia, que los dos pedreros de que dispones se ajustan a lo que debió ser anteriormente la parcela y replantea la parcela a partir de estos según los datos catastrales y/o registrales (como sabemos la superficie no debe crecer ni decrecer con el tiempo por lo que permanece invariable a lo largo de los años ...)
En todo caso, repito, mejor es siempre tener una base administrativa (que puede ser catastro) que referente nuestras medidas y replanteos para poder justificar ante los vecinos en caso de duda (que siempre puede haberla) ya que en caso contrario seguro que habrá líos.
La fórmula suele ser basarnos en Catastro y ver lo mejor que se ajusta a la realidad lo que tenemos en el campo. Dicho de otra manera medir en el campo y ajustar las medidas a los datos de catastro.
¿Por qué? Pues porque así se evitan muchos líos, los datos de catastro bien o mal son "oficiales" y si los vecinos no estaban de acuerdo deberían protestarles a ellos, y en todo caso los pedreros se pueden mover en muchos casos y año tras año las parcelas pueden crecer o decrecer "como por arte de magia" (o debería decir por arte de los vecinos ...).
En todo caso los datos "reales" ¿cuáles consideramos que son si no disponemos de otras referencias?
Considera (que es lo que yo haría), con cierta prudencia, que los dos pedreros de que dispones se ajustan a lo que debió ser anteriormente la parcela y replantea la parcela a partir de estos según los datos catastrales y/o registrales (como sabemos la superficie no debe crecer ni decrecer con el tiempo por lo que permanece invariable a lo largo de los años ...)
En todo caso, repito, mejor es siempre tener una base administrativa (que puede ser catastro) que referente nuestras medidas y replanteos para poder justificar ante los vecinos en caso de duda (que siempre puede haberla) ya que en caso contrario seguro que habrá líos.
Muchas gracias, en principio es la idea que tenía (replantear respecto a los datos del catastro), pero no sabía si sería muy correcto hacerlo.
Respuesta de ditsl
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Necesitas más datos para terminar de aconsejar bien a tu cliente:
- Superficie inscrita en el registro de propiedad (superficie registral), que es la legalmente válida.
- Descripción registral de la finca.
Superficie real que declara poseer el propietario (era una antigua costumbre el inscribir menos cabida de lo real a fin de pagar menos impuestos de transmisión, costa totalmente errónea)
Tendremos entonces:
- Superficie subjetiva del propietario
- Superficie Catastral
- Superficie Inscrita
Procede a hacer un levantamiento de la finca, en su estado actual incluyendo los dos pedreros existentes y la posición que debían ocupar los otros dos faltantes (si el propietario conoce dicha ubicación)
Si el propietario desconoce la ubicación, intenta consultar con los vecinos, siempre con el permiso del propietario.
Si esta consulta no es posible, por litigios anteriores, entonces deberás pasar a analizar los datos de que dispongas.
Mediante un programa de Cad, Ubica la geometría del levantamiento sobre la catastral,
Si coniciden sensiblemente ambas, puedes tomar como fiable esta última.
Si no coinciden debes generar un trapecio semejante en proporicones y superficie a la superficie catastral para su posterior uso.
Independientemente del análisis catastral, debes comparar la superficie registral inscrita.
Si esta es menor en un 20% que lo real según el propietario, entonces procede un trámite de "ampliación de dominio", os recomiendo que os dirijáis a un abogado urbanista para gestionar este expediente, que suele ser resuelto vía judicial mediante edicto.
Si la superficie no es menor en un 20%, el registrador os exigirá de todas maneras un reconocimiento de lindes firmado por los colindantes para ampliar la cabida de la finca inscrita.
Una vez inscirta la mayor cabida (si es posible tras juicio o tramite registral)
Con todo ello, puedes proceder a replantear los lindes, amén de notificar al catastro la forma y superficie reales de la propiedad mediante un formulario (modelo 905) que hacienda dispone a tal efecto.
Todo lo anterior pasa por:
1 conocer la superficie de la propiedad
2 el replanteo de los lindes no tendrá validez sin el reconocimiento de los vecinos, y si falta este será nuevamente motivo de litigio.
3 solamente una inscripción de mayor cabida, vía resolución judicial, será valida ante la ley. Esta mayor cabida depende del dictamen del juez, el cual, a su vez depende de los informes que los peritos de los propietarios afectados (topógrafos) emitan y de su buena o mala fundamentación.
- Superficie inscrita en el registro de propiedad (superficie registral), que es la legalmente válida.
- Descripción registral de la finca.
Superficie real que declara poseer el propietario (era una antigua costumbre el inscribir menos cabida de lo real a fin de pagar menos impuestos de transmisión, costa totalmente errónea)
Tendremos entonces:
- Superficie subjetiva del propietario
- Superficie Catastral
- Superficie Inscrita
Procede a hacer un levantamiento de la finca, en su estado actual incluyendo los dos pedreros existentes y la posición que debían ocupar los otros dos faltantes (si el propietario conoce dicha ubicación)
Si el propietario desconoce la ubicación, intenta consultar con los vecinos, siempre con el permiso del propietario.
Si esta consulta no es posible, por litigios anteriores, entonces deberás pasar a analizar los datos de que dispongas.
Mediante un programa de Cad, Ubica la geometría del levantamiento sobre la catastral,
Si coniciden sensiblemente ambas, puedes tomar como fiable esta última.
Si no coinciden debes generar un trapecio semejante en proporicones y superficie a la superficie catastral para su posterior uso.
Independientemente del análisis catastral, debes comparar la superficie registral inscrita.
Si esta es menor en un 20% que lo real según el propietario, entonces procede un trámite de "ampliación de dominio", os recomiendo que os dirijáis a un abogado urbanista para gestionar este expediente, que suele ser resuelto vía judicial mediante edicto.
Si la superficie no es menor en un 20%, el registrador os exigirá de todas maneras un reconocimiento de lindes firmado por los colindantes para ampliar la cabida de la finca inscrita.
Una vez inscirta la mayor cabida (si es posible tras juicio o tramite registral)
Con todo ello, puedes proceder a replantear los lindes, amén de notificar al catastro la forma y superficie reales de la propiedad mediante un formulario (modelo 905) que hacienda dispone a tal efecto.
Todo lo anterior pasa por:
1 conocer la superficie de la propiedad
2 el replanteo de los lindes no tendrá validez sin el reconocimiento de los vecinos, y si falta este será nuevamente motivo de litigio.
3 solamente una inscripción de mayor cabida, vía resolución judicial, será valida ante la ley. Esta mayor cabida depende del dictamen del juez, el cual, a su vez depende de los informes que los peritos de los propietarios afectados (topógrafos) emitan y de su buena o mala fundamentación.