Subrogación hipoteca
Hola, a ver si me puedes aclarar una duda. He comprado una casa de obra nueva que me darán en junio y que tiene hipoteca del promotor. Las condiciones son muy malas y después de hablar con ellos y como tengo otras ofertas me comentaron que no había problema, que subrogase, que la nueva entidad les mandaría la oferta vinculante y me saldría más barato que abrir directamente la hipoteca en la otra entidad. Las condiciones de la hipoteca de la promotora dicen que la comisión de subrogación es del 0,25 % ( que debería pagarles a ellos) y de cancelación total del 1% pero que al ser una subrogación entre bancos no hay que pagarla ( me dijo que pagaría por ley un 0,5 % y eso me deja un poco mosca). ¿Mi duda es si cuando te cambias de un banco a otro debes pagar la comisión de cancelación total o no? Porque si no, aunque me ahorre el IAJD si tengo que pagar ese 1 % de cancelación, más demás gastos creo que sale al final más o menos igual que hacerla nueva. Además la hipoteca que yo pido es un poco menos de lo que fijó la promotora. Gracias y un saludo
3 Respuestas
Respuesta de alma1
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Cuando deseas cambiar tu hipoteca a otro banco, es este último quien se ocupa de la cancelación económica y registral de la antigua. Pero si tienes comisiones por cancelación en la primera por supuesto que has de pagarla al igual que el resto de los gastos que supone esa cancelación. Lo que pasa es que la nueva entidad bancaria es quien se ocupa de todo. Te harán una provisión de fondos para ello.
Respuesta
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Es cierto que solo debes pagar el 0,5% de cancelación en la hipoteca que te subrogues. Creo que debes hacerlo, ya que el IAJD que deberías pagar al constituir una nueva es el 1% de la responsabilidad hipotecaria, que suele seer 1,5 veces el principal del préstamo.
Respuesta de lansy
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Estimado amig@! te resumo las situaciones posibles:
1- Te subrogas en la misma Entidad que el préstamo promotor: pagas el IVA correspondiente de la compraventa, los gastos de notaria y registro y quedas exento de IAJD en cuanto a la constitución de hipoteca. La comisión de subrogación depende de lo que acuerdes con el banco.
2- Te vas a otra Entidad Bancaria: Además de pagar los impuestos anteriores, tienes que tener en cuenta que pagas el IAJD por la constitución de hipoteca y la comisión de nueva apertura, y quien corre con los gastos de cancelación de la otra (la del promotor). Además, la comisión de apertura de esa nueva Entidad bancaria.
Por todo ello, a la hora de decidirte entre una y otra tienes que ver la diferencia de tipo de interés a aplicar y las comisiones, para compensar lo que te ahorrarías si te quedas en el banco que financia la promoción.
1- Te subrogas en la misma Entidad que el préstamo promotor: pagas el IVA correspondiente de la compraventa, los gastos de notaria y registro y quedas exento de IAJD en cuanto a la constitución de hipoteca. La comisión de subrogación depende de lo que acuerdes con el banco.
2- Te vas a otra Entidad Bancaria: Además de pagar los impuestos anteriores, tienes que tener en cuenta que pagas el IAJD por la constitución de hipoteca y la comisión de nueva apertura, y quien corre con los gastos de cancelación de la otra (la del promotor). Además, la comisión de apertura de esa nueva Entidad bancaria.
Por todo ello, a la hora de decidirte entre una y otra tienes que ver la diferencia de tipo de interés a aplicar y las comisiones, para compensar lo que te ahorrarías si te quedas en el banco que financia la promoción.
Gracias por la respuesta. Lo que me propone el banco de la promotora es que directamente el otro banco le haga una oferta vinculante para hacer una doble subrogación, es decir, cojo la hipoteca de la promotora pero automáticamente pasa al otro banco. ¿Sabes si debo pagar la comisión de cancelación total o sólo el 0,5 % por ley de subrogación? Sabes si puede ser la hipoteca por menos importe de lo que estableció en su día el promotor. Gracias y un saludo.
Estimado amig@!
En cuento a la subrogación hipotecaria, cuando realices la primera firmas en notaría la comisión que te aplican en caso de subrogación, lo normal el 0,50 %. Luego te subrogas a la Entidad que quieres. Esa subrogación puede ser por menos importe ciertamente (subrogación con disminución). Por otro lado, ten en cuenta que vas a liquidar dos veces notaria y dos veces registro de la propiedad. Dale un vistazo a los números en todos los aspectos y situaciones.
En cuento a la subrogación hipotecaria, cuando realices la primera firmas en notaría la comisión que te aplican en caso de subrogación, lo normal el 0,50 %. Luego te subrogas a la Entidad que quieres. Esa subrogación puede ser por menos importe ciertamente (subrogación con disminución). Por otro lado, ten en cuenta que vas a liquidar dos veces notaria y dos veces registro de la propiedad. Dale un vistazo a los números en todos los aspectos y situaciones.