Venta vivienda habitual
Hola
Mi pareja y yo vamos a vender nuestra vivienda habitual para comprar otra y nos surgen varias dudas.
La compra de nuestra vivienda la realizamos en marzo del 2005:
Precio: ¿219.000?
Gastos (aprox.): ¿16.000?
Hipoteca: ¿207.000?
¿Actualmente lo que nos queda por pagar de hipoteca son unos 180.000?, y durante el tiempo transcurrido hemos desgravado cada año por lo máximo que permite la ley: ¿9015,18? (Cada uno), ¿aunque lo que hemos pagado en total hasta diciembre del 2007 son unos 59.000?
¿El piso lo vamos a vender por unos 246.000?, y la intención es reinvertir en una nueva vivienda.
Las preguntas que nos surgen son:
- ¿Cuál es la ganancia patrimonial? No sabemos de que manera se tiene en cuenta lo que falta por pagar de hipoteca en el cálculo, y además hemos leído algo sobre el valor de adquisición actualizado...
- ¿Cómo se calcula la cantidad que hay que reinvertir en la nueva vivienda para aplicar la exención por reinversión?
- Y para deducir desde el primer año, ¿qué cantidad habría que invertir?
- Hemos leído también que "para aplicar los porcentajes de deducción incrementados del 16,75% y 13,40%, se debe cumplir que el importe financiado del valor de adquisición de la vivienda suponga al menos el 50% de dicho valor, y que en el caso de reinversión por enajenación de vivienda habitual el 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda". En nuestro caso, ¿ese 50% sobre qué valor sería?
- Por motivos laborales, creemos que la nueva vivienda no la compraremos hasta el año 2009. ¿Nos conviene amortizar antes de vender la vivienda para poder desgravar sobre lo máximo permitido este año?. No sabemos si esto afecta negativamente al cálculo de las preguntas 2ª y 3ª...
- ¿Cómo se justifica a Hacienda que vamos a acoger la ganancia patrimonial a la exención por reinversión para no tributar por ella? Me refiero a cómo se indica en la declaración de la renta del año 2008
Muchas gracias de antemano por tu tiempo.
Mi pareja y yo vamos a vender nuestra vivienda habitual para comprar otra y nos surgen varias dudas.
La compra de nuestra vivienda la realizamos en marzo del 2005:
Precio: ¿219.000?
Gastos (aprox.): ¿16.000?
Hipoteca: ¿207.000?
¿Actualmente lo que nos queda por pagar de hipoteca son unos 180.000?, y durante el tiempo transcurrido hemos desgravado cada año por lo máximo que permite la ley: ¿9015,18? (Cada uno), ¿aunque lo que hemos pagado en total hasta diciembre del 2007 son unos 59.000?
¿El piso lo vamos a vender por unos 246.000?, y la intención es reinvertir en una nueva vivienda.
Las preguntas que nos surgen son:
- ¿Cuál es la ganancia patrimonial? No sabemos de que manera se tiene en cuenta lo que falta por pagar de hipoteca en el cálculo, y además hemos leído algo sobre el valor de adquisición actualizado...
- ¿Cómo se calcula la cantidad que hay que reinvertir en la nueva vivienda para aplicar la exención por reinversión?
- Y para deducir desde el primer año, ¿qué cantidad habría que invertir?
- Hemos leído también que "para aplicar los porcentajes de deducción incrementados del 16,75% y 13,40%, se debe cumplir que el importe financiado del valor de adquisición de la vivienda suponga al menos el 50% de dicho valor, y que en el caso de reinversión por enajenación de vivienda habitual el 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda". En nuestro caso, ¿ese 50% sobre qué valor sería?
- Por motivos laborales, creemos que la nueva vivienda no la compraremos hasta el año 2009. ¿Nos conviene amortizar antes de vender la vivienda para poder desgravar sobre lo máximo permitido este año?. No sabemos si esto afecta negativamente al cálculo de las preguntas 2ª y 3ª...
- ¿Cómo se justifica a Hacienda que vamos a acoger la ganancia patrimonial a la exención por reinversión para no tributar por ella? Me refiero a cómo se indica en la declaración de la renta del año 2008
Muchas gracias de antemano por tu tiempo.
1 Respuesta
Respuesta de vilsefi
1
Te contesto una a una:
1. La ganancia de patrimonio se calcula aplicando el coeficiente de actualización correspondiente, que es 1,2350. Por tanto, 246000 - (219000 x 1,2350)
2.Cuando una persona obtiene un incremento de patrimonio, por la venta de su vivienda habitual, y la cantidad obtenida de la venta de la vivienda, se reinvierta en comprar una nueva vivienda habitual, este incremento no tributa, pero para ello, esta reinversión debe cumplir los requisitos siguientes:
1.- Debe tratarse de vivienda habitual, entendiendo por esto, la vivienda en que el sujeto habita, en una plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.
2.- Una vez ocupada, debe ser habitada por el sujeto, por un plazo de tres años.
¿Cuándo dinero se reinvierte?
Debe ser el obtenido por la venta de la vivienda habitual. La reinversión puede ser total o parcial.
Si se reinvierte toda la cantidad que hemos obtenido de la venta de nuestra vivienda, no pagaremos ningún impuesto por ello. Si la reinversión es parcial, es decir si el importe reinvertido es solo una parte del obtenido en la venta, solo estará exenta la parte proporcional del incremento que corresponda a la cantidad reinvertida.
¿Qué incompatibilidades tiene la reinversión?
La reinversión es incompatible con la deducción por compra de vivienda habitual, pero si la cantidad reinvertida es superior a la cantidad que percibimos por la venta, esta diferencia si podrá ser objeto de deducción por compra de vivienda habitual.
Por este motivo, debido a los porcentajes correctores que se aplican en la venta de un inmueble, deberemos ser sumamente cautelosos a la hora de optar por la exención por reinversión, o por la deducción por compra de vivienda.
Para determinar cuál es la base de deducción de la nueva vivienda habitual hay que restar al valor de adquisición de la nueva vivienda las bases que dieron derecho a deducción por la anterior vivienda y también hay que restar la ganancia de patrimonio que se deja exento por acogerse a la exención por reinversión
Si se compra una vivienda como inversión conviene tenerla siempre al menos un año en el patrimonio del contribuyente, para que su plusvalía tribute al tipo mínimo posible un 15%. Si se vende sin haber pasado un año, la factura fiscal será generalmente mayor.
Cuanto más se tarda en vender un piso menor porcentaje de la ganancia se paga a Hacienda.
Debido a la aplicación del coeficiente de reductor, las viviendas compradas con anterioridad al 30 de diciembre de 1986 están exentas de la tributación
Para que la reinversión en vivienda habitual resulte exenta del pago hay que dejar pasar al menos tres años entre la compra de ambas, ya que si no la primera no llega a ser vivienda habitual. Hay excepciones como el fallecimiento del contribuyente, o cuando existan circunstancias que exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, o cambio de empleo.
Si se está cerca de los 65 años y se tiene una vivienda comprada en 1987 o después, conviene esperar a cumplir esa edad para venderla.
Hay que invertir en la compra de otra vivienda habitual todo el dinero que se obtenga en la venta de una primera vivienda habitual si se quiere seguir disfrutando de desgravaciones y no tener que pagar un impuesto por la plusvalía obtenida.
Hay cosas que se me quedan que es mejor que se las preguntes a algún experto en fiscalidad que sabrá mucho más que yo de esos aspectos.
1. La ganancia de patrimonio se calcula aplicando el coeficiente de actualización correspondiente, que es 1,2350. Por tanto, 246000 - (219000 x 1,2350)
2.Cuando una persona obtiene un incremento de patrimonio, por la venta de su vivienda habitual, y la cantidad obtenida de la venta de la vivienda, se reinvierta en comprar una nueva vivienda habitual, este incremento no tributa, pero para ello, esta reinversión debe cumplir los requisitos siguientes:
1.- Debe tratarse de vivienda habitual, entendiendo por esto, la vivienda en que el sujeto habita, en una plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.
2.- Una vez ocupada, debe ser habitada por el sujeto, por un plazo de tres años.
¿Cuándo dinero se reinvierte?
Debe ser el obtenido por la venta de la vivienda habitual. La reinversión puede ser total o parcial.
Si se reinvierte toda la cantidad que hemos obtenido de la venta de nuestra vivienda, no pagaremos ningún impuesto por ello. Si la reinversión es parcial, es decir si el importe reinvertido es solo una parte del obtenido en la venta, solo estará exenta la parte proporcional del incremento que corresponda a la cantidad reinvertida.
¿Qué incompatibilidades tiene la reinversión?
La reinversión es incompatible con la deducción por compra de vivienda habitual, pero si la cantidad reinvertida es superior a la cantidad que percibimos por la venta, esta diferencia si podrá ser objeto de deducción por compra de vivienda habitual.
Por este motivo, debido a los porcentajes correctores que se aplican en la venta de un inmueble, deberemos ser sumamente cautelosos a la hora de optar por la exención por reinversión, o por la deducción por compra de vivienda.
Para determinar cuál es la base de deducción de la nueva vivienda habitual hay que restar al valor de adquisición de la nueva vivienda las bases que dieron derecho a deducción por la anterior vivienda y también hay que restar la ganancia de patrimonio que se deja exento por acogerse a la exención por reinversión
Si se compra una vivienda como inversión conviene tenerla siempre al menos un año en el patrimonio del contribuyente, para que su plusvalía tribute al tipo mínimo posible un 15%. Si se vende sin haber pasado un año, la factura fiscal será generalmente mayor.
Cuanto más se tarda en vender un piso menor porcentaje de la ganancia se paga a Hacienda.
Debido a la aplicación del coeficiente de reductor, las viviendas compradas con anterioridad al 30 de diciembre de 1986 están exentas de la tributación
Para que la reinversión en vivienda habitual resulte exenta del pago hay que dejar pasar al menos tres años entre la compra de ambas, ya que si no la primera no llega a ser vivienda habitual. Hay excepciones como el fallecimiento del contribuyente, o cuando existan circunstancias que exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, o cambio de empleo.
Si se está cerca de los 65 años y se tiene una vivienda comprada en 1987 o después, conviene esperar a cumplir esa edad para venderla.
Hay que invertir en la compra de otra vivienda habitual todo el dinero que se obtenga en la venta de una primera vivienda habitual si se quiere seguir disfrutando de desgravaciones y no tener que pagar un impuesto por la plusvalía obtenida.
Hay cosas que se me quedan que es mejor que se las preguntes a algún experto en fiscalidad que sabrá mucho más que yo de esos aspectos.
