Intentar mejorar la hipoteca
Hola, el otra día me respondiste sobre los gastos por una novación de mi hipoteca, yo te había comentado que el banco me cobraba por la modificación del diferencial la suma de 1080 euros. Tu me dijiste que preguntara el desglose de los gastos. Primero decirte que no han aceptado realizar un contrato privado para ahorrarme gastos. El desglose es el siguiente:
Notaria:200
Gestoría:150
Registro:50
Comisión Caja 1% :680
Total:1080
Me parece abusivo este gasto, ¿crees qué podría negociar algo o simplemente después de ver que no hay buena fe por parte de ellos buscarme otra entidad?
Gracias
Notaria:200
Gestoría:150
Registro:50
Comisión Caja 1% :680
Total:1080
Me parece abusivo este gasto, ¿crees qué podría negociar algo o simplemente después de ver que no hay buena fe por parte de ellos buscarme otra entidad?
Gracias
Respuesta de absctct
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Bien, por lo visto no quieren formalizar el cambio en un documento privado que te exima del pago de los gastos que mencionan. Lo que deja un poco en evidencia la consideración que tienen sobre ti como cliente
Que los gastos son excesivos no cabe duda, de hecho ni siquiera se ajustan a los aranceles establecidos por ley; Tanto los aranceles notariales como registrales están establecidas por la ley 2/1994.
Los gastos de dicha novación jurídica desglosados por el banco, no se corresponden con el calculo de los costes arancelarios modificados por la ley del 8 de diciembre, la cual modifica el articulo 8 "Honorarios notariales y registrales ne la subrogación, novación modificativa y cancelación de crésditos o préstamos hipotecarios" de la ley 2/1994, que pasa a tener la siguiente redacción:
Artículo 8. Honorarios notariales y registrales en la subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios.
Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los "Documentos sin cuantía" previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Por tanto, y en cuanto a los aranceles notariales, y según esta modificación del aritculo 8 de la ley 2/1994, y, aplicando los aranceles correspondientes a los "Documentos sin cuantía" previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios:
Número 1. Documentos sin cuantía.
Por los instrumentos públicos sin cuantía se percibirán las siguientes cantidades:
a. Poderes en general: 30,050605 euros.
b. Poderes para pleitos:15,025303 euros.
c. Actas: 36,060726 euros.
d. Testamentos, por otorgante: 30,050605 euros.
e. Capitulaciones matrimoniales: 30,050605 euros.
f. Demás documentos (estado civil, emancipación, reconocimiento de filiación, etc.): 30,050605 euros.
2. En los poderes, si hubiere más de dos poderdantes, se percibirán 6,010121 euros por cada uno de exceso, y por cada apoderado que exceda de 6, 0,601012 euros.
De aquí se obtienen unos honorarios por notaria de aproximadamente 30 Euros, mientras que en la liquidación que nos ofrecieron están establecidos en 200 Euros
Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, "Inscripciones", del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.
En cuanto a los honorarios de Registro de la propiedad:
Según esta modificación del aritculo 8 de la ley 2/1994, y, aplicando los aranceles correspondientes al número 2, "Inscripciones", del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %:
Inscripciones.
1. Por la inscripción, anotación o cancelación de cada finca o derecho, se percibirán las cantidades que fijan las siguientes escalas:
a. Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros 24,040484 euros.
b. Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
c. Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
d. Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
e. Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
f. Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
En todo caso, el arancel global aplicable regulado en el número 2 del arancel no podrá superarlos 2.181,673939 euros.
De aquí se obtienen unos honorarios de Registro de Propiedad, para nuestras condiciones de aproximadamente 50 Euros
En cuanto a los gastos de gestoría, insisto en que no son obligatorios pues puede hacer la gestión uno mismo, aunque cabe la posibilidad que el banco imponga que dichos trámites sean a través de una gestoría como condición indispensable para llevar a cabo la operación.
En cuanto a la comisión por gastos de novación 1%, habría que mirar en la escritura hipotecaria que firmaste si así aparecen en esta y en esa misma cuantía de penalización. Siendo así, y entendiendo en tu anterior consulta que la deuda pendiente de amortizar era de 28.000 Euros por 1% = 280 Euros. Y como te dije en el anterior post son negociables incluso hasta el punto de dejarlos a cero.
Con todo esto que te digo procede ir al banco a comentarle que los aranceles notariales y registrales están catalogados como DOCUMENTOS SIN CUANTÍA, suponiendo esto, dentro de los rangos establecidos por ley, 30 y 50 Euros respectivamente.
Ante la posible negativa del banco de atender todo lo expuesto tenemos dos opciones:
1º- Interponer una reclamación en primera instancia ante el servicio de atención al cliente de la entidad que tratamos, y en segunda instancia al banco de España, de que no se aplican los aranceles conforme a la ley. Esta opción es poco recomendada pues la entidad no está obligada a mejorar el diferencial del préstamo y por lo tanto puede negarse a la novación del mismo.
2º- Buscar una entidad que subrogue el préstamo actual y que mejore las condiciones del mismo, como mínimo en cuanto a diferencial se refiere, siempre que la entidad que subroga corra con todos o algunos de los gastos que conlleva esta operación, tales como: Tasación, notaria, gestoría, registro, comisión de apertura, y comisión por cancelación total del préstamo o comisión por subrogación.
Cabe la posibilidad de que la entidad actual enerve la operación descrita teniendo que mejorar el diferencial. Aunque el legislador no deja muy claro quien corre con los gastos de dicha novación por enervación. Volviendo a estar como al principio. Pretendiendo una novación y asumiendo los respectivos gastos por querer la entidad hacer documento público.
Habrá que proponer en el banco actual, ante la negativa de no hacerte incurrir en gastos innecesarios por la operación de novación del diferencial, el cambio a otra entidad por medio de la subrogación. Ante lo cual su banco, si valora como cliente, efectuará la enervación mejorando las condiciones pactadas con el otro banco.
Que los gastos son excesivos no cabe duda, de hecho ni siquiera se ajustan a los aranceles establecidos por ley; Tanto los aranceles notariales como registrales están establecidas por la ley 2/1994.
Los gastos de dicha novación jurídica desglosados por el banco, no se corresponden con el calculo de los costes arancelarios modificados por la ley del 8 de diciembre, la cual modifica el articulo 8 "Honorarios notariales y registrales ne la subrogación, novación modificativa y cancelación de crésditos o préstamos hipotecarios" de la ley 2/1994, que pasa a tener la siguiente redacción:
Artículo 8. Honorarios notariales y registrales en la subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios.
Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los "Documentos sin cuantía" previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Por tanto, y en cuanto a los aranceles notariales, y según esta modificación del aritculo 8 de la ley 2/1994, y, aplicando los aranceles correspondientes a los "Documentos sin cuantía" previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios:
Número 1. Documentos sin cuantía.
Por los instrumentos públicos sin cuantía se percibirán las siguientes cantidades:
a. Poderes en general: 30,050605 euros.
b. Poderes para pleitos:15,025303 euros.
c. Actas: 36,060726 euros.
d. Testamentos, por otorgante: 30,050605 euros.
e. Capitulaciones matrimoniales: 30,050605 euros.
f. Demás documentos (estado civil, emancipación, reconocimiento de filiación, etc.): 30,050605 euros.
2. En los poderes, si hubiere más de dos poderdantes, se percibirán 6,010121 euros por cada uno de exceso, y por cada apoderado que exceda de 6, 0,601012 euros.
De aquí se obtienen unos honorarios por notaria de aproximadamente 30 Euros, mientras que en la liquidación que nos ofrecieron están establecidos en 200 Euros
Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, "Inscripciones", del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.
En cuanto a los honorarios de Registro de la propiedad:
Según esta modificación del aritculo 8 de la ley 2/1994, y, aplicando los aranceles correspondientes al número 2, "Inscripciones", del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %:
Inscripciones.
1. Por la inscripción, anotación o cancelación de cada finca o derecho, se percibirán las cantidades que fijan las siguientes escalas:
a. Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros 24,040484 euros.
b. Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
c. Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
d. Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
e. Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
f. Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
En todo caso, el arancel global aplicable regulado en el número 2 del arancel no podrá superarlos 2.181,673939 euros.
De aquí se obtienen unos honorarios de Registro de Propiedad, para nuestras condiciones de aproximadamente 50 Euros
En cuanto a los gastos de gestoría, insisto en que no son obligatorios pues puede hacer la gestión uno mismo, aunque cabe la posibilidad que el banco imponga que dichos trámites sean a través de una gestoría como condición indispensable para llevar a cabo la operación.
En cuanto a la comisión por gastos de novación 1%, habría que mirar en la escritura hipotecaria que firmaste si así aparecen en esta y en esa misma cuantía de penalización. Siendo así, y entendiendo en tu anterior consulta que la deuda pendiente de amortizar era de 28.000 Euros por 1% = 280 Euros. Y como te dije en el anterior post son negociables incluso hasta el punto de dejarlos a cero.
Con todo esto que te digo procede ir al banco a comentarle que los aranceles notariales y registrales están catalogados como DOCUMENTOS SIN CUANTÍA, suponiendo esto, dentro de los rangos establecidos por ley, 30 y 50 Euros respectivamente.
Ante la posible negativa del banco de atender todo lo expuesto tenemos dos opciones:
1º- Interponer una reclamación en primera instancia ante el servicio de atención al cliente de la entidad que tratamos, y en segunda instancia al banco de España, de que no se aplican los aranceles conforme a la ley. Esta opción es poco recomendada pues la entidad no está obligada a mejorar el diferencial del préstamo y por lo tanto puede negarse a la novación del mismo.
2º- Buscar una entidad que subrogue el préstamo actual y que mejore las condiciones del mismo, como mínimo en cuanto a diferencial se refiere, siempre que la entidad que subroga corra con todos o algunos de los gastos que conlleva esta operación, tales como: Tasación, notaria, gestoría, registro, comisión de apertura, y comisión por cancelación total del préstamo o comisión por subrogación.
Cabe la posibilidad de que la entidad actual enerve la operación descrita teniendo que mejorar el diferencial. Aunque el legislador no deja muy claro quien corre con los gastos de dicha novación por enervación. Volviendo a estar como al principio. Pretendiendo una novación y asumiendo los respectivos gastos por querer la entidad hacer documento público.
Habrá que proponer en el banco actual, ante la negativa de no hacerte incurrir en gastos innecesarios por la operación de novación del diferencial, el cambio a otra entidad por medio de la subrogación. Ante lo cual su banco, si valora como cliente, efectuará la enervación mejorando las condiciones pactadas con el otro banco.
