Anónimo
Subrogación de hipoteca
Estimado amigo le voy a hacer la siguiente consulta, ya se que es algo personal pero me gustaría que me diese su opinión como experto:
Tengo una hipoteca a plazo fijo del 4,80 con una entidad y estoy pensando en pasarme a una de tipo variable como la uno-e de euribor+0.39 ya que pagaría 200 euros menos al mes. Los gastos según me han dicho serian unos 1200 euros. ¿Me aconseja usted el cambio?
Ya se que el euribor subirá pero si tarda varios años en llegar al 4,40 pues es una cantidad importante la que me puedo ahorrar.
Espero su respuesta y gracias.
Tengo una hipoteca a plazo fijo del 4,80 con una entidad y estoy pensando en pasarme a una de tipo variable como la uno-e de euribor+0.39 ya que pagaría 200 euros menos al mes. Los gastos según me han dicho serian unos 1200 euros. ¿Me aconseja usted el cambio?
Ya se que el euribor subirá pero si tarda varios años en llegar al 4,40 pues es una cantidad importante la que me puedo ahorrar.
Espero su respuesta y gracias.
7 Respuestas
Respuesta de mamenhidalgo
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Lo primero que aconsejo siempre, antes de cambiar de banco, intentar negociar la hipoteca que uno tiene. Le puede decir a su banco, que tiene una oferta de Uno-e y que si no le baja el tipo de interés, se cambiará, a ver si consigue mejorar su tipo de interés.
Si no lo consigue, siempre puede estudiar otras opciones, como cambiar, pero eso conlleva, que le acepten la operación en otro banco y bastantes gastos.
Si no lo consigue, siempre puede estudiar otras opciones, como cambiar, pero eso conlleva, que le acepten la operación en otro banco y bastantes gastos.
¿Pero usted cree que merecería la pena el cambio?
Yo no lo cambiaría, no son buenos tiempos.
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
1
Pero cual cree usted que seria un euribor normal más o menos
No hay un euribor normal. Es una cifra exacta, la que está publicada a día de hoy. Puede consultar el Banco de España, la Asociación Hipotecaria y encontrará su valor actual. Dicho lo cual, es el valor a día de hoy. Para que sea más rentable en el tiempo debería decirme que plazo de hipoteca tienen firmado, cuantos plazos han vencido y que diferencial sobre euribor le proponen.
Se firmo en septiembre del 2005 por 30 años, llevamos pagados 52 plazos de 360.
Tengo el 4,80 y me proponen euribor+ 0.39
Tengo el 4,80 y me proponen euribor+ 0.39
Es una buena oferta. No se olvide de valorar la respuesta.
Respuesta de fuyola
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Respuesta de curroman
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Mi respuesta varia en función del plazo que le quede pendiente.
Según me indica tardaría en recuperar el coste de la operación unos 6 meses. Debe tener en cuenta los gastos de cancelación de la hipoteca y la comisión de cancelación.
Lo más barato es la subrogación de acreedor, es decir, Uno-e le realiza una oferta vinculante para captar la hipotea que Vd. mantiene con su banco . Debe solicitar los gastos pormenorizados ya que por un lado están los gastos notariales, registro, gestoría,... y por otro la comisión de apertura o subrogación que quiera percibir Uno-e, además de la comisión de cancelación con su entidad que aparece en la escritura de hipoteca que firmó en su día. Algunas entidades y puede ser el caso de Uno-e asumen estos gastos, pero otras no. Desconozco los 1200 euros de gastos en qué concepto se cobran. Si se efectúa por subrogación el ahorro es importante. De lo contrario hab´ría de cancelar con su entidad y aperturar nuevo préstamo en UNO-e y los gastos serían de mayor importe a los 1200 euros que me indica
Predecir la evolución de los tipo de interés es muy complicado, se pronostica un mantenimiento en los niveles actuales hasta mediados de año y subida moderada para el segundo semestre pero sólo son previsiones
Para tomar una decisión conviene ver el plazo que le resta y tener presente a la hora de tomar una decisión que el sistema de amortización habitual es el francés con lo que se pagan más intereses que capital y sin ser una regla exacta aproximadamente en torno a la mitad del plazo la tendencia se cambia pagando más capital que intereses y haciendo ya menos atractiva cualquier operación sea para adelantar dinero o para buscar mejoras en los gastos financieros y tener claro en qué gastos incurrimos . Normalmente los plazos de las hipotecas a tipo fijo no suelen pasar de los 20 años. Con lo que quiero hacerle ver quizás pueda ser interesante el cambio a Euribor año + 0,39 pero ¡Ojo! Que no tenga tipo suelo porque entonces no merecería la pena, problema con el que se están encontrando muchos clientes en la actualidad que no ven repercutida la bajada de interés por esta razón. También es un coste el paquete de vinculación inherente a la operación que se solicita que puede a veces hacer inviable la misma y se debe negociar
Espero le sirvan estos razonamientos para tomar una decisión acertada
Según me indica tardaría en recuperar el coste de la operación unos 6 meses. Debe tener en cuenta los gastos de cancelación de la hipoteca y la comisión de cancelación.
Lo más barato es la subrogación de acreedor, es decir, Uno-e le realiza una oferta vinculante para captar la hipotea que Vd. mantiene con su banco . Debe solicitar los gastos pormenorizados ya que por un lado están los gastos notariales, registro, gestoría,... y por otro la comisión de apertura o subrogación que quiera percibir Uno-e, además de la comisión de cancelación con su entidad que aparece en la escritura de hipoteca que firmó en su día. Algunas entidades y puede ser el caso de Uno-e asumen estos gastos, pero otras no. Desconozco los 1200 euros de gastos en qué concepto se cobran. Si se efectúa por subrogación el ahorro es importante. De lo contrario hab´ría de cancelar con su entidad y aperturar nuevo préstamo en UNO-e y los gastos serían de mayor importe a los 1200 euros que me indica
Predecir la evolución de los tipo de interés es muy complicado, se pronostica un mantenimiento en los niveles actuales hasta mediados de año y subida moderada para el segundo semestre pero sólo son previsiones
Para tomar una decisión conviene ver el plazo que le resta y tener presente a la hora de tomar una decisión que el sistema de amortización habitual es el francés con lo que se pagan más intereses que capital y sin ser una regla exacta aproximadamente en torno a la mitad del plazo la tendencia se cambia pagando más capital que intereses y haciendo ya menos atractiva cualquier operación sea para adelantar dinero o para buscar mejoras en los gastos financieros y tener claro en qué gastos incurrimos . Normalmente los plazos de las hipotecas a tipo fijo no suelen pasar de los 20 años. Con lo que quiero hacerle ver quizás pueda ser interesante el cambio a Euribor año + 0,39 pero ¡Ojo! Que no tenga tipo suelo porque entonces no merecería la pena, problema con el que se están encontrando muchos clientes en la actualidad que no ven repercutida la bajada de interés por esta razón. También es un coste el paquete de vinculación inherente a la operación que se solicita que puede a veces hacer inviable la misma y se debe negociar
Espero le sirvan estos razonamientos para tomar una decisión acertada
Ayer leí mis escrituras y tengo un 4% de cancelación por subrogación por lo que los gastos aumentan considerablemente, pero ibanesto dice que se hacen cargo de los gastos y me ofrecen euribor+0.38 y de vinvulacion solo la nomina y un seguro de hogar que no es mucho, la hipoteca fija la tengo poor 30 años, ahora mismo me quedan 25 años.
Una duda que tengo es que al asimilar ibanesto la hipoteca dice que te mantienen LAS COMISIONES pues cancelación parcial y total que tengo del 4% pero como la ley de 2007 modifico estas condiciones que comisiones me tendrean que poner.
¿Me recomienda el cambio?
Una duda que tengo es que al asimilar ibanesto la hipoteca dice que te mantienen LAS COMISIONES pues cancelación parcial y total que tengo del 4% pero como la ley de 2007 modifico estas condiciones que comisiones me tendrean que poner.
¿Me recomienda el cambio?
La respuesta resulta difícil. Si cambia a hipoteca variable con ibanesto las comisión es de amortización parcial y total ya no son del 4% . Hoy quedan establecidas en 0,50% los cinco primeros años y el resto el 0,25%
Tendría que subir el Euribor del 1,216 actual al 3,62%, difícil pero no imposible. La perspectiva es de subida moderada del Euribor a partir del segundo semestre de este año.
Recomendar un cambio resulta difícil si bien habríamos de preguntarnos si vamos a mantener la hipoteca todo el plazo. Hablar de 25 años. Creo que de mantener este plazo me quedaría como estoy. Si pensamos en amortizar préstamo y no irnos con la hipoteca a un plazo superior a los 10 años cambiaría
Tendría que subir el Euribor del 1,216 actual al 3,62%, difícil pero no imposible. La perspectiva es de subida moderada del Euribor a partir del segundo semestre de este año.
Recomendar un cambio resulta difícil si bien habríamos de preguntarnos si vamos a mantener la hipoteca todo el plazo. Hablar de 25 años. Creo que de mantener este plazo me quedaría como estoy. Si pensamos en amortizar préstamo y no irnos con la hipoteca a un plazo superior a los 10 años cambiaría
Respuesta de annabeles
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Un 4.80% de tipo de interés fijo, es un tipo de interés bastante atractivo si la hipoteca es a largo plazo, todo depende de lo que le quede de hipoteca. A un 4.80 creo que llegaremos en dos años, pero después puede subir fácilmente hasta el 5-6% sin problemas (no creo que mucho más). Es cuestión de ver lo que le queda de hipoteca y hacer números. Yo negociaría bajar durante un año por ejemplo al 3% (a cambio de contratar algún seguro de vida o cualquier otro producto) pero después mantenerla a su tipo fijo. Solamente es una opinión.
Un slaudo
Un slaudo
Respuesta
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En principio no creo que los tipos de interés vayan a subir mucho en un futuro a medio plazo por cuanto la situación de crisis y de reactivación de las economías europeas (aún a riesgo de aumentar la inflación) hace que los tipos de interés se mantengan bajos para activar el consumo, así pues, es posible que se inicie una subida a largo plazo de los tipos de interés y que se estabilicen en el futuro al 3 o 3,5%. Si eso fuera así sería totalmente recomendable la subrogación de la hipoteca ya que además podría (al ser de interés variable) probablemente alargar el plazo de amortización y disponer todavía de más capacidad adquisitiva en el corto plazo.
Respuesta de iberfinance
1
Lo primero comprueba que en la nueva hipoteca no tenga también suelo durante el primer año, porque ahora mismo las entidades ofrecen para captar, un euribor + 0,39 pero el primer año un fijo de aprox. 4,5 con lo que poco ganaríamos con el cambio...
¿En cualquier caso dices que tienes una hipoteca a plazo fijo durante cuantos años? Si solo es por estos 3 o 4 años, vete cambiando... porque la previsión de subida es muy lenta, pero en cambio si lo que tienes es una hipoteca fija de por vida igual sufres un poco la diferencia estos añitos hasta que el euribor suba (que lo hará) pero luego te puedes aprovechar de pagar solo al 4,80
¿En cualquier caso dices que tienes una hipoteca a plazo fijo durante cuantos años? Si solo es por estos 3 o 4 años, vete cambiando... porque la previsión de subida es muy lenta, pero en cambio si lo que tienes es una hipoteca fija de por vida igual sufres un poco la diferencia estos añitos hasta que el euribor suba (que lo hará) pero luego te puedes aprovechar de pagar solo al 4,80
Me quedan 25 años, ¿pero superara el 4.80 el euribor? ¿Según me dicen el euribor tiene de media en su historia el 4% más o menos por lo que no debe de subir mucho tiempo del 4.80 no?
El euribor tiene su media en la historia sencillamente porque solamente tiene 10 años de vida y aún no ha sido suficiente tiempo para ponerle a prueba. El euribor nació en 1999 como resultado de la unión de la comunidad económica europea, y se fija haciendo la media del precio al que los 57 bancos más importantes de europa se intercambian el dinero o lo prestan a sus clientes. Con lo que que no lo haya superado no quiere decir que no lo haga ahora. Cuando comenzó sólo era el 1,5 luego siguió hasta llegar al ~5 y sino hubiera sido por la crisis hubiera llegado al 10%. Ademas le afectan cosas como los indices de confianza del consumidor, ipc, tasas de paro y trabajo etc.
Si efectivamente tienes toda tu vida de hipoteca fija al 4,80% yo me lo pensaría y me quedaría con ello, pero esto es como el casino tu dices rojo y yo negro.
Ten cuidado con la hipoteca que mires para cambiarte, te van a hacer firmar el primer año a un fijo de 4,5 con lo que vas a ganar muy poquito porque para el 2011 ya dicen que el euribor pasará del 2,5
saludos!
Si efectivamente tienes toda tu vida de hipoteca fija al 4,80% yo me lo pensaría y me quedaría con ello, pero esto es como el casino tu dices rojo y yo negro.
Ten cuidado con la hipoteca que mires para cambiarte, te van a hacer firmar el primer año a un fijo de 4,5 con lo que vas a ganar muy poquito porque para el 2011 ya dicen que el euribor pasará del 2,5
saludos!