Anónimo
Préstamo autopromotor
En febrero comenzamos, mi marido y yo, a negociar con nuestro banco un préstamo autopromotor, ¿en total serían unos 330.000?, para la adquisición de un terreno (¿150.000?) Y la construcción de una vivienda. Nos hicieron un primer estudio de viabilidad y nos dijeron que no había ningún problema, ¿qué para adquirir el terreno nos harían un préstamo personal de 75.000? ¿Y del préstamo autopromotor nos adelantarían una primera cuota de 75.000?, para así pagar todo el terreno. Conforme nos dieran las certificaciones de la construcción iríamos cancelando el préstamo personal y pagando al constructor.
Pues bien, para formalizar el préstamos y enviarlo para su aceptación a la central de la entidad financiera nos exigieron un proyecto base, la licencia de obra, tasación, etc... Todo lo cual se hizo, ¿y en total tenemos ya gastado unos 20.000?. Esto se envió hace un mes y hoy nos dicen que la central no da su aceptación, ¿qué el solar tiene que estar libre de cargas... Entonces nos proponen en la oficina bancaria que nos dan un préstamo personal de 150.000? (Con aval) y el de autopromotor, que no sabe si solo para la construcción (¿225.000? ; En este caso no nos interesa seguir con las gestiones, pues esta propuesta es totalmente diferente a lo tratado en las gestiones iniciales) o por el total (¿330.000? ; En este caso si nos interesa, pues esta propuesta es similar a la propuesta inicial, se irá cancelando el p. Personal con el de autopromotor).
Mis preguntas son varias:
1.- Si ahora nos ofrecen unas condiciones diferentes a las tratadas inicialmente y decidimos no seguir con las negociaciones, ¿Puedo exigir al banco que me pague los gastos en los que yo he incurrido por sus exigencias y por haber incumplido su propuesta inicial?
2.- ¿Tenemos un piso en propiedd con una hipoteca de 40.000?, que no va avalar la nueva construcción. Si formalizamos el préstamo autopromotor y en un futuro (dada la situación económica actual de incertidumbre) no podemos hacer frente a las cuotas,... Entiendo que nos embargarían esta nueva construcción, pero... ¿podrían embargarnos también el piso? Entiendo que no, si en el préstamo autopromotor no he puesto como garantía ese piso, sino solo el terreno y la nueva construcción.
Muchas gracias por adelantado
Pues bien, para formalizar el préstamos y enviarlo para su aceptación a la central de la entidad financiera nos exigieron un proyecto base, la licencia de obra, tasación, etc... Todo lo cual se hizo, ¿y en total tenemos ya gastado unos 20.000?. Esto se envió hace un mes y hoy nos dicen que la central no da su aceptación, ¿qué el solar tiene que estar libre de cargas... Entonces nos proponen en la oficina bancaria que nos dan un préstamo personal de 150.000? (Con aval) y el de autopromotor, que no sabe si solo para la construcción (¿225.000? ; En este caso no nos interesa seguir con las gestiones, pues esta propuesta es totalmente diferente a lo tratado en las gestiones iniciales) o por el total (¿330.000? ; En este caso si nos interesa, pues esta propuesta es similar a la propuesta inicial, se irá cancelando el p. Personal con el de autopromotor).
Mis preguntas son varias:
1.- Si ahora nos ofrecen unas condiciones diferentes a las tratadas inicialmente y decidimos no seguir con las negociaciones, ¿Puedo exigir al banco que me pague los gastos en los que yo he incurrido por sus exigencias y por haber incumplido su propuesta inicial?
2.- ¿Tenemos un piso en propiedd con una hipoteca de 40.000?, que no va avalar la nueva construcción. Si formalizamos el préstamo autopromotor y en un futuro (dada la situación económica actual de incertidumbre) no podemos hacer frente a las cuotas,... Entiendo que nos embargarían esta nueva construcción, pero... ¿podrían embargarnos también el piso? Entiendo que no, si en el préstamo autopromotor no he puesto como garantía ese piso, sino solo el terreno y la nueva construcción.
Muchas gracias por adelantado
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1 Respuesta
Respuesta de juanbus
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Parece que el banco os está dando muchos problemas. Yo no soy un gran experto en hipotecas, ya que mi profesión es arquitecto, pero algo sé gracias a mi experiencia como autopromotor; creo que algo os puedo contestar a las dos preguntas.
1.- Al banco se lo puedes exigir pero no os lo van a dar. El proyecto básico y la licencia son dos "propiedades" que has adquirido y que no has perdido sino que las sigues teniendo. Aunque bien es cierto que se han pasado un poco haciéndoos tramitar la licencia ya que ésta tiene un periodo de caducidad, creo que dos años aunque quizás dependa de cada ayuntamiento.
2.- Si no podéis hacer frente al préstamo de autopromotor siempre podrás renegociar con el banco la hipoteca... alargando los años... pidiendo una reducción de pago de capital durante unos años (yo lo he hecho durante tres y pago la mitad). La cosa sería que no apuréis ahora hasta el límite de capital y años para luego poder renegociar. Eso sí, todo este tipo de renegociación te hace que el préstamo sea más caro y que el banco te saque más pasta. Si al final el banco tiene que ejecutar tu hipoteca sacará a subasta lo que tengas ( terreno y construcción). En teoría debería de ser suficiente, ya que ellos se aseguran de que la propiedad valga más de lo que te van prestando; pero si el mercado hace que con eso no sea suficiente el banco te meterá mano a cualquier cosa de tu propiedad ("vuestra" propiedad si la hipoteca la pedís a nombre de los dos), sea vuestra nómina, vuestro coche o vuestro piso aunque esté hipotecado.
Yo os aconsejo que acudáis a otras entidades que quizás os pongan las cosas más fáciles... hay muchos bancos. A mi me lo pusieron más fácil, aunque quizás era otra época (hace 5 o 6 años). Yo sólo pedí la hipoteca de autopromotor y con el primer pago pagué la parcela entera, entiendo que así no está libre de cargas pero está incluida en el préstamo que estoy pidiendo. Es evidente que para ellos es mejor que sea de tu propiedad libre de cargas, pero también que tengas más propiedades libres de cargas... y mejor si eres multimillonario pero es evidente que no estarías pidiendo un préstamo hipotecario, me parece que ese banco aprieta demasiado... quizás sea el momento malo en que estamos y todos lo hagan así. Consultad a otras entidades a ver quiién os lo pone mejor.
Respecto a que caduque la licencia, a mí me costó poco dinero la ampliación de licencia, pero yo que vosotros también lo preguntaba.
1.- Al banco se lo puedes exigir pero no os lo van a dar. El proyecto básico y la licencia son dos "propiedades" que has adquirido y que no has perdido sino que las sigues teniendo. Aunque bien es cierto que se han pasado un poco haciéndoos tramitar la licencia ya que ésta tiene un periodo de caducidad, creo que dos años aunque quizás dependa de cada ayuntamiento.
2.- Si no podéis hacer frente al préstamo de autopromotor siempre podrás renegociar con el banco la hipoteca... alargando los años... pidiendo una reducción de pago de capital durante unos años (yo lo he hecho durante tres y pago la mitad). La cosa sería que no apuréis ahora hasta el límite de capital y años para luego poder renegociar. Eso sí, todo este tipo de renegociación te hace que el préstamo sea más caro y que el banco te saque más pasta. Si al final el banco tiene que ejecutar tu hipoteca sacará a subasta lo que tengas ( terreno y construcción). En teoría debería de ser suficiente, ya que ellos se aseguran de que la propiedad valga más de lo que te van prestando; pero si el mercado hace que con eso no sea suficiente el banco te meterá mano a cualquier cosa de tu propiedad ("vuestra" propiedad si la hipoteca la pedís a nombre de los dos), sea vuestra nómina, vuestro coche o vuestro piso aunque esté hipotecado.
Yo os aconsejo que acudáis a otras entidades que quizás os pongan las cosas más fáciles... hay muchos bancos. A mi me lo pusieron más fácil, aunque quizás era otra época (hace 5 o 6 años). Yo sólo pedí la hipoteca de autopromotor y con el primer pago pagué la parcela entera, entiendo que así no está libre de cargas pero está incluida en el préstamo que estoy pidiendo. Es evidente que para ellos es mejor que sea de tu propiedad libre de cargas, pero también que tengas más propiedades libres de cargas... y mejor si eres multimillonario pero es evidente que no estarías pidiendo un préstamo hipotecario, me parece que ese banco aprieta demasiado... quizás sea el momento malo en que estamos y todos lo hagan así. Consultad a otras entidades a ver quiién os lo pone mejor.
Respecto a que caduque la licencia, a mí me costó poco dinero la ampliación de licencia, pero yo que vosotros también lo preguntaba.