Anónimo
Viabilidad de permuta de viviendas
Estamos planteándonos la posibilidad de permuta de nuestro piso por un chalet, cuyo propietario está interesado en ello.
Nos gustaría saber si la operación es viable desde el punto de vista del proceso con bancos y notario.
Datos:
Vivienda actual (habitual):
- Valor de venta: ¿430 k?
- Hipoteca sobre el piso con el banco "A", ¿con un capital restante a día de hoy de 190 k?
Vivienda que queremos adquirir (para uso como vivienda habitual):
- Valor de compra: ¿580 k?
- Hipoteca sobre el chalet con el banco "B", ¿cuyo capital restante a día de hoy es 190 k?
Operación:
Nuestras fuentes de financiación para pagar la operación serían (¿total 640 k?):
- ¿40 k? En metálico (ahorros)
- ¿240 k? En "especie", igual al valor neto del piso (430-190) suponiendo que la otra parte se subroga a nuestra hipoteca actual
- ¿360 k? De nueva hipoteca con el Banco "C"
Todo ello para poder pagar el siguiente desembolso (¿por los mismos 640 k?):
- Valor del chalet (valor total, ¿puesto qué no nos subrogamos a la hipoteca de la otra parte que tiene en el banco B) = 580 k?
- "ITP+AJD+Gestoría" (aprox. Un 10% del valor escriturado de Chalet) = 60 k?
Entiendo, aunque espero su comentario al respecto, que en el mismo acto notarial habría que hacer 7 operaciones:
- Nosotros firmamos la escritura de la nueva hipoteca con el banco C, ¿de 360 k?
- ¿La otra parte cancela su hipoteca del banco B (a la que nosotros no queremos subrogarnos por no interesarnos las condiciones) de 190 k?
- ¿La otra parte se subroga a mi hipoteca del piso con el banco A (en principio parece interesado) de 190 k?
- ¿Nosotros le pagamos a la otra parte la diferencia de valor chalet-piso (suponiendo que se subroga por mi hipoteca) = [580-(430-190)] = 360 k?
- Nosotros liquidamos el correspondiente "ITP+AJD+Gestoría" (aprox. Un 10% del valor escriturado de Chalet) = 60 k?
- La otra parte liquida el correspondiente "ITP+AJD+Gestoría" (aprox. Un 10% del valor escriturado del piso) = 43 k?
- Las partes nos entregamos mutuamente las llaves de las viviendas
Dudas:
1. Si la operativa mencionada es correcta y viable (a nivel de operativa de hipotecas, notario, transacciones/cheques, etc)
2. A nivel del orden/simultaneidad de las operaciones:
- ¿Se puede reunir en un mismo acto al notario y 3 bancos: A, B, C (o incluso 4 bancos si al final la otra parte no se subrogara por mi hipoteca en el banco A y la formalizara en otro banco, D)
- ¿Los bancos A y C no necesitarían que se cancele/subrogue antes la anterior hipoteca (B y A respectivamente) antes de conceder la suya? ¿O al hacerse todo en el mismo acto no hay problema?
3. A nivel de transacciones dinerarias:
- ¿De dónde sale el dinero para cancelar los 190k? ¿De la hipoteca del banco B si la otra parte no tuviera liquidez?
- En el caso de que no se subrogara la otra parte a mi hipoteca en el banco A, y yo tuviera que cancelarla, ¿de dónde saco yo el dinero para cancelarla si solo tengo 40k? ¿En metálico y la hipoteca es de 190k?
Nos gustaría saber si la operación es viable desde el punto de vista del proceso con bancos y notario.
Datos:
Vivienda actual (habitual):
- Valor de venta: ¿430 k?
- Hipoteca sobre el piso con el banco "A", ¿con un capital restante a día de hoy de 190 k?
Vivienda que queremos adquirir (para uso como vivienda habitual):
- Valor de compra: ¿580 k?
- Hipoteca sobre el chalet con el banco "B", ¿cuyo capital restante a día de hoy es 190 k?
Operación:
Nuestras fuentes de financiación para pagar la operación serían (¿total 640 k?):
- ¿40 k? En metálico (ahorros)
- ¿240 k? En "especie", igual al valor neto del piso (430-190) suponiendo que la otra parte se subroga a nuestra hipoteca actual
- ¿360 k? De nueva hipoteca con el Banco "C"
Todo ello para poder pagar el siguiente desembolso (¿por los mismos 640 k?):
- Valor del chalet (valor total, ¿puesto qué no nos subrogamos a la hipoteca de la otra parte que tiene en el banco B) = 580 k?
- "ITP+AJD+Gestoría" (aprox. Un 10% del valor escriturado de Chalet) = 60 k?
Entiendo, aunque espero su comentario al respecto, que en el mismo acto notarial habría que hacer 7 operaciones:
- Nosotros firmamos la escritura de la nueva hipoteca con el banco C, ¿de 360 k?
- ¿La otra parte cancela su hipoteca del banco B (a la que nosotros no queremos subrogarnos por no interesarnos las condiciones) de 190 k?
- ¿La otra parte se subroga a mi hipoteca del piso con el banco A (en principio parece interesado) de 190 k?
- ¿Nosotros le pagamos a la otra parte la diferencia de valor chalet-piso (suponiendo que se subroga por mi hipoteca) = [580-(430-190)] = 360 k?
- Nosotros liquidamos el correspondiente "ITP+AJD+Gestoría" (aprox. Un 10% del valor escriturado de Chalet) = 60 k?
- La otra parte liquida el correspondiente "ITP+AJD+Gestoría" (aprox. Un 10% del valor escriturado del piso) = 43 k?
- Las partes nos entregamos mutuamente las llaves de las viviendas
Dudas:
1. Si la operativa mencionada es correcta y viable (a nivel de operativa de hipotecas, notario, transacciones/cheques, etc)
2. A nivel del orden/simultaneidad de las operaciones:
- ¿Se puede reunir en un mismo acto al notario y 3 bancos: A, B, C (o incluso 4 bancos si al final la otra parte no se subrogara por mi hipoteca en el banco A y la formalizara en otro banco, D)
- ¿Los bancos A y C no necesitarían que se cancele/subrogue antes la anterior hipoteca (B y A respectivamente) antes de conceder la suya? ¿O al hacerse todo en el mismo acto no hay problema?
3. A nivel de transacciones dinerarias:
- ¿De dónde sale el dinero para cancelar los 190k? ¿De la hipoteca del banco B si la otra parte no tuviera liquidez?
- En el caso de que no se subrogara la otra parte a mi hipoteca en el banco A, y yo tuviera que cancelarla, ¿de dónde saco yo el dinero para cancelarla si solo tengo 40k? ¿En metálico y la hipoteca es de 190k?
1 Respuesta
Respuesta de annabeles
1
Menuda operación tienes, pero todo tiene solución¡
Os reunís todos en una misma sala, con el notario:
Vosotros, los otros compradores, vuestro nuevo banco (¿el qué os da la hipoteca de 360.000?) Y el notario.
Primer caso.: Los otros se quedan con vuestra hipoteca del piso
Escrituras que firmáis:
1.- Escritura de permuta con subrogación hipotecaria. Esta escritura lo que dirá es que cambiáis el piso por la casa, ¿qué ellos se subrogan vuestro presta hipotecario y que por la diferencia de valores además vosotros le pagareis 150.000? (Aseguraros que tienen aprobada la subrogación de vuestra hipoteca, ya que vuestro banco inicial no tine la obligación de presentarse).
2.- ¿Escritura del préstamo hipotecario vuestro con el nuevo banco por 360.000?
Intercambio de dinero:
A.- Vuestro banco (¿el de la hipoteca de los 360.000?) Llevará dos cheques, ¿uno de 150.000? ¿A nombre de los otros permutantes y otro de 190.000? Al portador. El de 150.000? ¿Se lo entregareis a los otros y el de 190.000? Lo verá el notario pero se lo volverá a quedar vuestro banco para cancelar la hipoteca que NO OS SUBROGÁIS de la casa. ¿Los otros permutantes le firmarán unos papeles de autorización a vuestro banco para poder cancelar con esos 190.000? Que no les habéis dado finalmente, la hipoteca de la casa. Así los otros cobrarán: ¿240.000? De vuestro piso neto (430-190), ¿cheque de 150.000? ¿Qué le dais+ cheque de 190.000? Que finalmente no le dais porque sirve para cancelar la hipoteca de la casa (en vez de cancelarla ellos la cancelará vuestro banco con su autorización) en total cobra los 580 acordados.
B.- Ellos os darán su casa libre de cargas (¿390.000?) Más se subrogan la hipoteca de vuestro piso, ¿es 190.000?. ¿Así en total son los 430.000? Por los que vendéis.
A vosotros, ¿cómo os han concedido una hipoteca de 360.000? Y vuestro banco solamente ha llevado dos cheques (¿190.000? +150.000? = 340.000?) ¿Os quedarán 20.000? ¿Libres más los 40.000? ¿De vuestros ahorros serán los 60.000? Para los gastos de impuestos vuestros.
Segundo caso. Ellos no se subrogan vuestra hipoteca.
1.- ¿Firmareis una escritura de permuta con compensación de dinero por parte vuestra a ellos por importe de 150.000?
2.- ¿Escritura de préstamo hipotecario vuestro con el nuevo banco por 360.000?
El dinero se intercambiará:
¿Vuestro banco llevará exactamente igual dos cheques uno de 190.000? Que se quedará al portador, le hará firmar los papeles de autorización a los otros y se encargará de cancelar la hiptoteca de la casa. ¿Un cheque de 150.00? A nombre de ellos.
¿Ellos firmarán la escritura pero llevarán un cheque de 190.000? Ante notario, se lo enseñarán y lo utilizarán para cancelar vuestra hipoteca del piso (les tendréis que firmar una autorización. Si no se han subrogado vuestra hipoteca, es su problema de donde saquen el dinero para cancelarla. A unas malas que no la cancelaran, el piso es ya de ellos, así que a vosotros no os afectaría. Sí que os aconsejo que si ellos no utilizan otro banco, firmen ante notario en la escritura de permuta que son responsables y se hacen cargo de cancelar la hipoteca de vuestro piso inicial. Si hubiera otro banco por medio, os darán un justificante conforme están cancelando la hipoteca.
Es un poco lioso, pero estoy a tu entera disposición para cualquier duda.
Os reunís todos en una misma sala, con el notario:
Vosotros, los otros compradores, vuestro nuevo banco (¿el qué os da la hipoteca de 360.000?) Y el notario.
Primer caso.: Los otros se quedan con vuestra hipoteca del piso
Escrituras que firmáis:
1.- Escritura de permuta con subrogación hipotecaria. Esta escritura lo que dirá es que cambiáis el piso por la casa, ¿qué ellos se subrogan vuestro presta hipotecario y que por la diferencia de valores además vosotros le pagareis 150.000? (Aseguraros que tienen aprobada la subrogación de vuestra hipoteca, ya que vuestro banco inicial no tine la obligación de presentarse).
2.- ¿Escritura del préstamo hipotecario vuestro con el nuevo banco por 360.000?
Intercambio de dinero:
A.- Vuestro banco (¿el de la hipoteca de los 360.000?) Llevará dos cheques, ¿uno de 150.000? ¿A nombre de los otros permutantes y otro de 190.000? Al portador. El de 150.000? ¿Se lo entregareis a los otros y el de 190.000? Lo verá el notario pero se lo volverá a quedar vuestro banco para cancelar la hipoteca que NO OS SUBROGÁIS de la casa. ¿Los otros permutantes le firmarán unos papeles de autorización a vuestro banco para poder cancelar con esos 190.000? Que no les habéis dado finalmente, la hipoteca de la casa. Así los otros cobrarán: ¿240.000? De vuestro piso neto (430-190), ¿cheque de 150.000? ¿Qué le dais+ cheque de 190.000? Que finalmente no le dais porque sirve para cancelar la hipoteca de la casa (en vez de cancelarla ellos la cancelará vuestro banco con su autorización) en total cobra los 580 acordados.
B.- Ellos os darán su casa libre de cargas (¿390.000?) Más se subrogan la hipoteca de vuestro piso, ¿es 190.000?. ¿Así en total son los 430.000? Por los que vendéis.
A vosotros, ¿cómo os han concedido una hipoteca de 360.000? Y vuestro banco solamente ha llevado dos cheques (¿190.000? +150.000? = 340.000?) ¿Os quedarán 20.000? ¿Libres más los 40.000? ¿De vuestros ahorros serán los 60.000? Para los gastos de impuestos vuestros.
Segundo caso. Ellos no se subrogan vuestra hipoteca.
1.- ¿Firmareis una escritura de permuta con compensación de dinero por parte vuestra a ellos por importe de 150.000?
2.- ¿Escritura de préstamo hipotecario vuestro con el nuevo banco por 360.000?
El dinero se intercambiará:
¿Vuestro banco llevará exactamente igual dos cheques uno de 190.000? Que se quedará al portador, le hará firmar los papeles de autorización a los otros y se encargará de cancelar la hiptoteca de la casa. ¿Un cheque de 150.00? A nombre de ellos.
¿Ellos firmarán la escritura pero llevarán un cheque de 190.000? Ante notario, se lo enseñarán y lo utilizarán para cancelar vuestra hipoteca del piso (les tendréis que firmar una autorización. Si no se han subrogado vuestra hipoteca, es su problema de donde saquen el dinero para cancelarla. A unas malas que no la cancelaran, el piso es ya de ellos, así que a vosotros no os afectaría. Sí que os aconsejo que si ellos no utilizan otro banco, firmen ante notario en la escritura de permuta que son responsables y se hacen cargo de cancelar la hipoteca de vuestro piso inicial. Si hubiera otro banco por medio, os darán un justificante conforme están cancelando la hipoteca.
Es un poco lioso, pero estoy a tu entera disposición para cualquier duda.
Muchísimas gracias. La respuesta ha sido clara y exhaustiva, y nos sirve para comprender el proceso, que por lo que veo, se simplifica al no tener que estar presentes necesariamente los bancos A y B, y al utilizarse cheques para formalizar los intercambios de dinero.
Me permito tres preguntas adicionales:
- En el caso primero, en que quieran subrogarse a nuestra hipoteca, si por un casual al final no se la dan (aunque les hubieran aprobado la subrogación), entiendo que la lógica es la misma que lo mencionado en el último párrafo ("el piso es ya de ellos y a nosotros no nos afectaría", y que "deben siempre firmar ante notario en la escritura de permuta que son responsables de obtener o cancelar la hipoteca de nuestro piso inicial"). ¿Es así?
- ¿Piensas qué los bancos o los notarios se pueden negar a realizar esta operación por su complejidad?.
- ¿Cuándo se pagan cada uno de los gastos e impuestos?: ITP, AJD, Impuesto de plusvalía de terrenos, Impuesto de plusvalía inmobiliaria, Notario, Gestoría
Gracias de nuevo,
Me permito tres preguntas adicionales:
- En el caso primero, en que quieran subrogarse a nuestra hipoteca, si por un casual al final no se la dan (aunque les hubieran aprobado la subrogación), entiendo que la lógica es la misma que lo mencionado en el último párrafo ("el piso es ya de ellos y a nosotros no nos afectaría", y que "deben siempre firmar ante notario en la escritura de permuta que son responsables de obtener o cancelar la hipoteca de nuestro piso inicial"). ¿Es así?
- ¿Piensas qué los bancos o los notarios se pueden negar a realizar esta operación por su complejidad?.
- ¿Cuándo se pagan cada uno de los gastos e impuestos?: ITP, AJD, Impuesto de plusvalía de terrenos, Impuesto de plusvalía inmobiliaria, Notario, Gestoría
Gracias de nuevo,
Primeramente, te aconsejo que si quieren subrogarse vuestra hipoteca, os cercioréis que el banco se la concede, aunque afecta al piso que permutáis os podría salpicar también el tema.
Ni el banco ni esl notario se negarán a realizar la operación, es más habitual de lo que creéis.
Los gastos de notario, registro ITP etc. os lo cargarán el mismo día de la firma, como máximo 5-6 días posteriormente (el banco nuevo vuestro os lo dirá). Lo correcto sería el mismo día, sí que es cierto que normalmente son 5-6 posterioes.
Ni el banco ni esl notario se negarán a realizar la operación, es más habitual de lo que creéis.
Los gastos de notario, registro ITP etc. os lo cargarán el mismo día de la firma, como máximo 5-6 días posteriormente (el banco nuevo vuestro os lo dirá). Lo correcto sería el mismo día, sí que es cierto que normalmente son 5-6 posterioes.