Ejecución de hipoteca

Cuando se efectúa la compraventa ante Notario y no se inscribe, el documento tiene validez ante un tercero en este caso el Banco y el comprador puede alegar en un juicio una tercería de dominio de mejor derecho que significa que dispone de un titulo que aun no registrado es anterior a cualquier acto posterior sólo que hay que interponer una tercería de dominio con los gastos que se generen y siempre es aconsejable inscribir la compraventa inmediatamente. En el préstamo al promotor me indicas que se hipotecaron sólo las viviendas y los locales están libre de cargas aunque algunos están vendidos. Mi pregunta es si no están vendidos todos los locales porque no tratas de que te acepten los locales libre de cargas no vendidos como garantía adicional permitiéndote disponer de 100% para terminar la obra. Desconozco cuantas viviendas tienes vendidas con contrato firme. No entiendo la actitud del Director, pero me temo que se precipitó al daros conformidad al abono de la certificación y que seguramente algún superior le debió tirar de las orejas exigiéndole esas garantías adicionales
En las escrituras de préstamos hipotecarios se suelen contemplar todos los procedimientos que existen para ejecutar la hipoteca. Cuando se procede a ejecutar una hipoteca si se considera que no es suficiente pueden llegar a embargar los locales . El extender un procedimiento judicial contra un avalista en un hipotecario no es fácil y algunos jueces suelen anteponer la subasta del bien antes de aceptar un procedimiento contra el avalista
Antes de proceder a reclamar judicialmente se suele tratar de llegar a un acuerdo que se puede gestionar o negociar con los letrados que llevan el asunto aunque su margen de maniobra suele estar influido por las directrices de la entidad.
En lo de salir del país no te puedo ayudar por que lo desconozco. Creo que hay que buscar soluciones antes de abandonar. Si tienes un porcentaje de viviendas vendidas importantes debes utilizarlo en las negociaciones y si cuentas con locales sin vender puede ser una garantía más que quizás no sea del todo del agrado de la entidad pero que puede servir

Buenas noches, antes que nada, gracias.
Lo de la tercería de dominio ha sido una revelación para mí, no sabía que existía este procedimiento.
La cosa está así, te la describo con más detalle:
Vendimos 13 viviendas, de las cuales, nos dieron una señal de 8 mil euros, pero a final del año pasado, cuando la obra estaba en marcha y pensábamos que se iba a acabar en dos meses, avisamos a los compradores para la subrogación. Todos nos respondieron excepto dos que no iban a subrogar una vivienda que compraron por 110 mil euros y que ahora vale como mucho 70, es decir, objetivamente no hay viviendas para subrogar.
Y ahora como no se vende nada, pensamos cambiar el uso del edificio a residencia de ancianos, con las modificaciones respectivas. Eso gustó los propietarios pero al banco no. Resulta no quiere saber nada de residencias de ancianos ya que va contra "el alma de la Caixa" el día que dejen de pagar.
Ya tuvimos reuniones con el director territorial, con el de promociones provincial. (Después de meses parada la obra)
Primero, decían que soltaban el dinero a condición de terminar la obra con una empresa de SU confianza. Fueron constructores que luego supimos eran familiares de uno de ellos, pero los precios eran muy elevados. Eso por escrito yo dije que no, que se desviaba mucho el gasto. Eso mismo dijo su departamento de riesgos también (yo pensé que esa era la jugada, ya que el banco sabía de las reclamaciones de nuestros contratistas, porque lógicamente no les habíamos pagado, y ya habían ido a investigar a la oficina de la Caixa por la promoción) lo cual refuerza tu hipótesis de que el Director de la oficina va a su bola y yo creo que ha querido sacar tajada y presiento que además la información ha estado bloqueada y no ha llegado a Barcelona, pero no podemos saberlo, no tenemos acceso a nadie de "arriba" y no sabemos cómo podríamos reclamar.
Después pidieron que se pusiera otra propiedad en garantía. Dijimos que podían disponer de los locales, incluso hablamos con los propietarios de los dos y estaban dispuestos a llegar un acuerdo con nosotros siempre y cuando se terminase el edificio.
Pero nos dijeron que riesgos no lo aceptaba. Porque hemos caído en la espiral de que nuestra empresa tiene un altísimo riesgo, después de todos los impagados. Con el dinero de esos locales sólo alcanzaríamos a pagar las cuotas que no se han pagado y que el banco se cobraría inmediatamente, es decir no habría para la obra que es nuestro objetivo.
Ya hicimos el año pasado una novación, y se puso un garantía adicional, con un piso de uno de los socios, pero el flujo de capital no ha sido como se habló, de 250 mil euros. NOS dijeron con el notario delante, que se iba a bonar todo ese crédito para la obra, pero resulta que no fue así, se nos dio una cantidad ridícula, y ademas tarde, lo cual ha sido mortal para las previsiones y el manejo de la obra.
La novación se hizo después de paralizar la obra y decirnos lo mismo que ahora, el objeto de la novación era de pagar todos los gastos extras de notarios e intereses que ha estado parada la obra (consumió casi 100 mil euros).
Nosotros terminado el edificio teníamos una empresa que estaba interesada en comprarlo en ese momento, por eso lo hicimos, pero el banco no ha cumplido. Tan es así que tenemos la certificación en la mano aprobada por su tasadora, y no se paga. (Tienes razón al decir que se precipitó el Director y la verdad me gustaría buscarle las cosquillas, lo malo es que no tengo ningún documento en donde manifieste ese compromiso, todo fue verbal, y con testigos)
Ahora mismo, el piso del socio está a salvo porque se subrogó a un hermano y se están pagado las cuotas, es decir ahora mismo no tiene nada que ver con nosotros. Eso ha sido un golpe duro para ellos, pero no se va a perder.
También preguntaba por el tiempo que suele tardar una ejecución, ya que hay un par de empresas interesadas en comprar el edificio como está, después de todo aunque falta poco es mejor para adaptarlo como residencia, y si podemos hacerlo en los próximos 3 meses quizás podríamos salvar el edificio. Pero eso requiere de tiempo.
Todos los socios tenemos muy claro y de hecho en la última reunión que tuvimos en la oficina de la Caixa, dijimos, el edificio para ustedes.. pero los problemas que se vienen encima son otros, por la razón de las deudas que tenemos con los proveedores, con trabajadores, son de índole de reclamaciones judiciales, y de hecho con algunos ya negociamos directamente de dejarles los locales, que ahora no valen nada, pero en cuanto se termine el edificio si que valdrán.
Ignoro si esto me complique poder trabajar en el extranjero, pero te aclaro que mi intención no es huir. No puedo, mi esposa es española y además no es esa la idea, pero en España no hay trabajo en este sector y primero está la supervivencia, de hecho de manera personal ya he solicitado periodos de carencia para todas mis deudas de tarjetas y demás porque como no tengo trabajo no puedo pagar y lo más probable es que solicite concurso de acreedores personal, eso tambipen lo saben mis acreedores personales.
Por cierto y se me había olvidado esto, soy también el arquitecto de la obra, ¿si lo embarga la Caixa, o lo subasta tendrán que contar conmigo para la terminación y los certificados finales supongo?, ya que a el Colegio de Arquitectos he avisado de la situación, por temas de seguros sobre todo.
Reciba un cordial saludo