Anónimo
Co-herencia. Canc. Hipoteca vs Mantener inmueble
He recibido 1/4 parte de un inmueble indivisible en co-herencia.
Tengo una hipoteca de mi piso, estoy en primeros años, de 15M a 30años
¿Cuál es la mejor opción?
- Vender el inmueble y si mi parte llega a 15M (que es viable), ¿cancelar la hipoteca?
- ¿No vender y mantener el inmueble en copropiedad para sacar un rendimiento de alquiler?
En caso de cancelar la hipoteca con la parte de la herencia, que me supone en gastos, ¿hacienda y demás? ¿Qué tendría que contemplar?
Tengo una hipoteca de mi piso, estoy en primeros años, de 15M a 30años
¿Cuál es la mejor opción?
- Vender el inmueble y si mi parte llega a 15M (que es viable), ¿cancelar la hipoteca?
- ¿No vender y mantener el inmueble en copropiedad para sacar un rendimiento de alquiler?
En caso de cancelar la hipoteca con la parte de la herencia, que me supone en gastos, ¿hacienda y demás? ¿Qué tendría que contemplar?
1 respuesta
Respuesta de annabeles
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Bien, en cuanto a tu pregunta, es una solución muy personal para poderte dar qué es lo mejor (va en función de tu situación personal, tu sueldo etc.). Yo soy partidaria de si tienes hipoteca amortizar cada año como máximo los 9000 euros ya que el resto lo pierdes y no te los desgravas, pero en cuanto al piso de la herencia la experiencia me indica que si se puede vender y cada uno que tenga lo suyo mejor, te ahorrarás problemas a la hora de elegir inquilino, a la hora de realizar una reforma y en el caso de que necesites el dinero, los otros también deben de tener intención de vender ya que si no no se materializa y si uno, por la razón que quiera, no lo quiere alquilar alguna vez, ya estarás otra vez con problemas.
A partir de aquí, con el dinero de la venta del piso, ¿ir amortizando hipoteca año tras año el máximo deducible de los 9000? (Entre la parte de amort. Y las cuotas de la hipoteca) para que año tras año te devuelva hacienda los máximo.
Los gastos que te puede repercutir esto lo tendrías que consultar con una gestoría (¿te cobrará como max. 30? Por la consulta) le llevas todos tus papeles fiscales y te harán una simulación de la renta del año que viene si tu patrimonio tiene un incremento de 15M además de amortizar de hipoteca lo máximo para que te compense ese incremento patrimonial.
A partir de aquí, con el dinero de la venta del piso, ¿ir amortizando hipoteca año tras año el máximo deducible de los 9000? (Entre la parte de amort. Y las cuotas de la hipoteca) para que año tras año te devuelva hacienda los máximo.
Los gastos que te puede repercutir esto lo tendrías que consultar con una gestoría (¿te cobrará como max. 30? Por la consulta) le llevas todos tus papeles fiscales y te harán una simulación de la renta del año que viene si tu patrimonio tiene un incremento de 15M además de amortizar de hipoteca lo máximo para que te compense ese incremento patrimonial.
Hola Annabel,
muchas gracias por tu pronta respuesta. Antes de finalizar... creo que no lo veo, soy pez para estos temas, se me debe escapar algún concepto esencial..
Entiendo que la opción más interesante es la venta del inmueble.
(Con lo que aumenta mi patromino en 15MPtas).
Frente a la hipoteca me propones dos opciones:
1. Cancelar la hipoteca completamente
2. Amortizar año tras año 9.000 euros
Mi situación personal es (redondeandos números)
* Hipoteca de 90.000? (un pelín menos) - 15MPtas a 30 años euribor+0,75 (creo recordar. vamos una cuota media real de 500?/mes)
* Familia de 4 miembros y Solo entra 1 nómina de 1400
* Herencia viable de 15MPtas en 2011
Yo pensaba que la mejor opción era la 1, pues en el 2040 habré pagado el doble por el piso y cancelando la hipoteca y así dejo de pagar 15M de intereses al banco.
Pero ahora, con lo que me has comentado de la amortización, me has hecho dudar. No entiendo bien los números .. ¿son correctos? (La idea)
Anualmente pagaría:
Cuotas: 500x12=6000 (por suponer: 70/30 -- 4200?intereses + 1800capital)
Amort. 9000-1800=7200 (¿he de restar el capital, no?)
Total real pagado al año: 6000 + 7200 amort = 13.200 euros
Total amortizado ese año: 9000 (que se me resta de lo que debo al banco)
Bloques: 90.000 / 9000 = 10 años amortizando 9000 euros de capital
Con lo que mi hipoteca de 30 años pasa a ser de 10.. pero no veo la ventaja a cancelarla 10 años antes.. ¿el rendimiento del líquido restante?
... me he liado, ¿verdad?.. buf! ¿Qué se me escapa?
Gracias Anna
muchas gracias por tu pronta respuesta. Antes de finalizar... creo que no lo veo, soy pez para estos temas, se me debe escapar algún concepto esencial..
Entiendo que la opción más interesante es la venta del inmueble.
(Con lo que aumenta mi patromino en 15MPtas).
Frente a la hipoteca me propones dos opciones:
1. Cancelar la hipoteca completamente
2. Amortizar año tras año 9.000 euros
Mi situación personal es (redondeandos números)
* Hipoteca de 90.000? (un pelín menos) - 15MPtas a 30 años euribor+0,75 (creo recordar. vamos una cuota media real de 500?/mes)
* Familia de 4 miembros y Solo entra 1 nómina de 1400
* Herencia viable de 15MPtas en 2011
Yo pensaba que la mejor opción era la 1, pues en el 2040 habré pagado el doble por el piso y cancelando la hipoteca y así dejo de pagar 15M de intereses al banco.
Pero ahora, con lo que me has comentado de la amortización, me has hecho dudar. No entiendo bien los números .. ¿son correctos? (La idea)
Anualmente pagaría:
Cuotas: 500x12=6000 (por suponer: 70/30 -- 4200?intereses + 1800capital)
Amort. 9000-1800=7200 (¿he de restar el capital, no?)
Total real pagado al año: 6000 + 7200 amort = 13.200 euros
Total amortizado ese año: 9000 (que se me resta de lo que debo al banco)
Bloques: 90.000 / 9000 = 10 años amortizando 9000 euros de capital
Con lo que mi hipoteca de 30 años pasa a ser de 10.. pero no veo la ventaja a cancelarla 10 años antes.. ¿el rendimiento del líquido restante?
... me he liado, ¿verdad?.. buf! ¿Qué se me escapa?
Gracias Anna
Como te indicaba, con todos estos datos sí que tienes que mirarlo con una gestoría (con un fiscalista entendido, ni mucho menos con la de turno de allí) y ver qué es lo que más te sale a cuenta, haciendo simulaciones de renta.
1. Simular la renta actual en la situación actual, lo que te devuelven.
2. Simular la renta del año que viene cómo quedaría si amortizas la hipoteca este año, ¿al hacer la renta conjunta el `máximo de desgravación serían 18.000? (Así tendrías por una parte un incremento patrimonial de 15mptas y por otra parte te desgravarías lo máximo en hipoteca (¿6000 euros por cuotas y de los 90.000? ¿Solamente te desgravarías 12.000?, el resto no te desgravaría).
3. Simular la renta del año que viene ya sin tener el incremento patrimonial pero tampoco sin pagar hipoteca, a ver qué te saldría.
4. ¿Simular una renta donde ya no tengas el incremento patrimonial (ya la tuviste en el punto 2) y cada año te desgraves el máximo que conjuntamente son 18000? (Así tú cada año, ¿si sigues pagando de hipoteca 6000 euros amortizarías anualmente 12.000?, el resto de dinero te iría dando intereses hasta que en unos 7 años más o menos te hayas quedado sin dinero y ya sin hipoteca pero tú cada año te habrás desgravado lo máximo.
Con todo esto debes de ver qué es lo que te sale más a cuenta. Yo los casos que he visto hasta ahora, ha salido más a cuenta vender el inmueble, realizar el punto 2 y los años siguientes el punto 4 hasta que se haya acabado el dinero, por una parte sigues pagando hipoteca (los intereses están muy bajos) por otra parte hacienda te sigue devolviendo el dinero máximo cada año y por otra parte al dinero de la herencia que te va quedando año tras año lo puedes meter en un plazo fijo anual, consiguiendo seguro más interés del que estás pagando por la hipoteca.
Cualquier otra duda del tema estoy a tu disposición. Si no es así te agradecería cerrar y puntuar la pregunta.
1. Simular la renta actual en la situación actual, lo que te devuelven.
2. Simular la renta del año que viene cómo quedaría si amortizas la hipoteca este año, ¿al hacer la renta conjunta el `máximo de desgravación serían 18.000? (Así tendrías por una parte un incremento patrimonial de 15mptas y por otra parte te desgravarías lo máximo en hipoteca (¿6000 euros por cuotas y de los 90.000? ¿Solamente te desgravarías 12.000?, el resto no te desgravaría).
3. Simular la renta del año que viene ya sin tener el incremento patrimonial pero tampoco sin pagar hipoteca, a ver qué te saldría.
4. ¿Simular una renta donde ya no tengas el incremento patrimonial (ya la tuviste en el punto 2) y cada año te desgraves el máximo que conjuntamente son 18000? (Así tú cada año, ¿si sigues pagando de hipoteca 6000 euros amortizarías anualmente 12.000?, el resto de dinero te iría dando intereses hasta que en unos 7 años más o menos te hayas quedado sin dinero y ya sin hipoteca pero tú cada año te habrás desgravado lo máximo.
Con todo esto debes de ver qué es lo que te sale más a cuenta. Yo los casos que he visto hasta ahora, ha salido más a cuenta vender el inmueble, realizar el punto 2 y los años siguientes el punto 4 hasta que se haya acabado el dinero, por una parte sigues pagando hipoteca (los intereses están muy bajos) por otra parte hacienda te sigue devolviendo el dinero máximo cada año y por otra parte al dinero de la herencia que te va quedando año tras año lo puedes meter en un plazo fijo anual, consiguiendo seguro más interés del que estás pagando por la hipoteca.
Cualquier otra duda del tema estoy a tu disposición. Si no es así te agradecería cerrar y puntuar la pregunta.