Anónimo
Registro de la propiedad, ¿Obligación para compra piso?
Estoy en el proceso de comprar un piso a una persona que lo ha heredado de sus padres. Hace un mes que firmamos el contrato de compra-venta y la fecha límite para la firma de la escritura pública es el 31/12/2010. Es heredera única y ya tiene la aceptación de herencia, ha pagado el impuesto de sucesiones y tiene ya la escritura del piso a su nombre, pero le falta inscribirlo en el registro de la propiedad, donde actualmente constan sus padres como titulares. La hipoteca la he conseguido a través de un gestor financiero, quien ha mediado para conseguir la hipoteca con un banco y según este gestor el notario del banco ha puesto día de firma para dentro de una semana, después de revisar la documentación aportada por la persona que vende y viendo que esta documentación es correcta según este notario.
La duda que tengo es si antes de firmar es obligatorio que esté inscrita la persona que vende como titular del piso en el registro de la propiedad, o si el notario da fe de que realmente es la propietaria del piso ya es suficiente y no tendré problemas para que luego quede registrado a mi nombre u otros problemas que puedan derivarse de ello. Me interesa firmar la escritura antes de final de este año para beneficiarme de la desgravación que a partir del próximo año ya no estará asegurada, ya que dependerá de los ingresos que perciba uno, pero no me interesa si no tengo la seguridad de que luego no tendré problemas por saltarse la inscripción previa en el registro de la propiedad de la actual propietaria.
La duda que tengo es si antes de firmar es obligatorio que esté inscrita la persona que vende como titular del piso en el registro de la propiedad, o si el notario da fe de que realmente es la propietaria del piso ya es suficiente y no tendré problemas para que luego quede registrado a mi nombre u otros problemas que puedan derivarse de ello. Me interesa firmar la escritura antes de final de este año para beneficiarme de la desgravación que a partir del próximo año ya no estará asegurada, ya que dependerá de los ingresos que perciba uno, pero no me interesa si no tengo la seguridad de que luego no tendré problemas por saltarse la inscripción previa en el registro de la propiedad de la actual propietaria.
1 respuesta
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
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Es una cuestión muy interesante la que plantea. Certeza abosoluta de que no tendrá problemas de inscripción no las puede tener. Primero, porque aunque el Notario proporcione fe pública, es el Registrador el competente para inscribir.
Los registradores son muy exigentes con los documentos que provienen de Herencia. Le pedirá un montón de documentos y puede incluso que haya que subsanar una escritura.
¿Qué soluciones puede tener? Ninguna definitiva, pero puede minimizar este problema.
1.- Presentar el documento aceptado por el Notario en el Registro de la Propiedad y pedir la calificación provisional. Con ello el Registrador se pronunica con respecto al contenido de la escritura y examina la documentación necesaria.
2.- Quédese con la documentación original que se necesita llevar al registro de la propiedad e incluya un poder tan amplio como sea posible para subsanar los defectos de la escritura de aceptación de herencia.
3.- Esta para mi es la mejor. Hga una compraventa condicionada. Firman ante Notario la compra de la vivienda, pero establcen una condición para el pago del importe, que es la inscripción del titulo de aceptación de herencia. En esta circunstancia, los herederos pondrán todo su empeño en inscribir el titulo y no se peleará con ellos. La desventaja puede ser que quizás no puede desgravarse porque la isncripción se hará más tarde del 1 de Enero, aunque este aspecto no lo tengo claro.
Piense que si formaliza el contrato de compraventa y los herederos reciben el dinero, después van a desentenderse del asunto. Es lo que tengo constatado en mi caso.
Los registradores son muy exigentes con los documentos que provienen de Herencia. Le pedirá un montón de documentos y puede incluso que haya que subsanar una escritura.
¿Qué soluciones puede tener? Ninguna definitiva, pero puede minimizar este problema.
1.- Presentar el documento aceptado por el Notario en el Registro de la Propiedad y pedir la calificación provisional. Con ello el Registrador se pronunica con respecto al contenido de la escritura y examina la documentación necesaria.
2.- Quédese con la documentación original que se necesita llevar al registro de la propiedad e incluya un poder tan amplio como sea posible para subsanar los defectos de la escritura de aceptación de herencia.
3.- Esta para mi es la mejor. Hga una compraventa condicionada. Firman ante Notario la compra de la vivienda, pero establcen una condición para el pago del importe, que es la inscripción del titulo de aceptación de herencia. En esta circunstancia, los herederos pondrán todo su empeño en inscribir el titulo y no se peleará con ellos. La desventaja puede ser que quizás no puede desgravarse porque la isncripción se hará más tarde del 1 de Enero, aunque este aspecto no lo tengo claro.
Piense que si formaliza el contrato de compraventa y los herederos reciben el dinero, después van a desentenderse del asunto. Es lo que tengo constatado en mi caso.