Hipoteca y donación

Primero de todo, depende de la comunidad, pero en resumen general ya veo:
1) Impuesto sobre donaciones. Tendrías que buscar el % que tú comunidad aplica por este impuesto. Si tienes un teléfono general de información ciudadana, ahí lo saben y es muy rápido.
2) Por herencia, es un notario quien debe hacerlo, pero hay un pequeño problema. Si no eres hija única, y tu madra no deja nada más en herencia, todos los hijos de tu madre tienen derecho a legítima, que es un % obligatoria a no ser que se repudien los hijos. Pero no suele ser muy normal. Por lo que, podrías encuéntrate que un % de la casa es de tus hermanos (si tienes) y luego tengas problemas para ir, ya que quieren sacar beneficio de ello, ya sea a corto o largo plazo. Vigila este punto si vas por herencia!
3) Si haces la donación, simplemente que vayas a un asesor, él te hará el documento, y para el año siguiente, que él mismo os haga la declaración de la renta. Que tú pasarás a tener patrimonia y ella no. Por lo que, puede influir un poco más en la renta, pero no demasiado, lo principal será el Impuesto sobre donaciones en vida. El asesor una vez prepare los documentos, te citará con un Notario, ya que debe figurar ante escritura pública la donación, y tú debes figurar ya como nueva propietaria. Una cosa importante, aunque tengas muy buena relación con tu pareja, es mejor que e done a ti sola, por un simple motivo, descendientes directos tienen un beneficio en forma de reducción en la taxa de donación, y si li haces a medias, pagareis más, y realmente, no vale la pena pagar más impuestos por una cosa así.
4) La hipoteca, el 4,50% supongo que debe ser el primer o tres primeros años, y luego el euribor más un diferencial, es ese diferencial el que debes mirarte muy bien. Al no ser por compra de vivienda, si no por remodelación, suelen ser un poco más caras, pero si la casa vale a efectos de tasación más de 180.000 no deberías tener problemas. Lo normal sería terminar pagando Euribor más un diferencial no superior al 2%. Más lo encuentro un poco caro, y hasta del 1,60 al 2% muy muy justo. Si pagas éstos tipos, que no te obliguen ni a tarjetas, ni seguros ni nada con ellos, ya hacen su negocio con la hipoteca. La verdad es que, el tema hipotecas hoy día son bastante cerrados a negociar, pero si como decía, el valor oficial de la casa es elevado, puede que llevando las facturas de obras o los presupuestos, te faciliten el dinero. Pero ojo, que el dinero sea para obras, que si no, luego son muy cerrados y si se enteran que ha ido una parte a otra cosa, lo dejan anotado y a las mínima te empezarán a pedir de todo y sin opciones a negociar, ya que quieren un trato claro. Lo he visto muchas veces yo esto, y la verdad es que luego, son todo discusiones con el del banco, y no vale la pena.
Te dejo una web donde se explica un poco la taxa de donaciones, y hay algunos varemos para que lo veas por encima. Ah, muy importante, la taxa se debe hacer sobre un precio real y orientativo de la casa, por lo que, si un tasador la valoraría por 200.000 y tú declarás por 120.000 o 140.000, te pueden venir más tarde, con sanciones y la obligación de hacer una complementaria. No te vale la pena, es mejor mirar la tasación o pre tasación, y bajarle un poco el precio. Si te dicen 180.000 yo lo haría por 160.000 que es un precio decente y asequible, y más partiendo que eres descendiente directo.
Ánimos y suerte

Tendría que ser donación (herencia sólo se puede hacer tras el fallecimiento del titular) y para eso tendrías que recurrir a un notario que realice los trámites. El precio serían simplemente los impuestos, y eso depende de en qué comunidad autónoma esté la casa, ya que en cada una se paga un importe diferente. El notario te informará, y también puedes recurrir a la delegación de tributos de tu comunidad autónoma para preguntar el gravamen que aplican a las donaciones de padres a hijos.
En cuanto al tipo de interés, el 4,5% me parece mucho. Trata de buscar otro banco que te ofrezca un interés menor. 25 años son muchos y los intereses se te van a disparar.