Reinverison en vivienda habitual

Lamento haberte liado algo con la respuesta pero no es fácil explicar toda la problemática de este asunto, voy a tratar de hacerlo poco a poco.
Lo primero es definir algunos conceptos para que queden claros:
1: GANANCIA PATRIMONIAL: Es el beneficio que, según Hacienda, has obtenido por la venta de la vivienda y que sería la base por la que tendrías que tributar en el IRPF.
En tu caso es la diferencia entre el valor de venta (71.600) y el valor de compra actualizado (28.112,94). Tu ganancia patrimonial es: 71.600-28.112,94=43.487,06
Esta es la cantidad que deberías integrar en tu declaración del IRPF y por la que tendrías que tributar el 15%.
2:REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL: Es una opción que te ofrece Hacienda mediante la cual, la GANANCIA patrimonial obtenida por la venta de la vivienda (en tu caso 43.487,06) quedaría exenta de tributar.
Para poder optar por esta opción es necesario que reinviertas en una nueva vivienda habitual EL TOTAL del importe obtenido por la venta de la vivienda anterior, es decir, en tu caso 71.600.
AHORA BIEN: Como en tu caso pediste un préstamo para la compra de la primera vivienda y aún te quedaban pendientes de amortizar 17.000, Hacienda te dice lo siguiente: se sigue considerando que reinviertes el 100% del dinero obtenido (71.600) si utilizas parte para amortizar el préstamo (17.000) y el resto lo reinviertes en la compra de la nueva vivienda (71.600-17.000=54.600).
¿Cuándo considera hacienda que existe reinversión?:
El valor compra de la nueva vivienda es de 126.000. Hacienda considera como reinversión la parte que pagues en efectivo. Es decir, si pides un préstamo para pagar parte de la vivienda el resto será el importe invertido en efectivo.
En tu caso la vivienda te cuesta 126.000. Si pides un préstamo de 70.000, la diferencia (126.000-70.000=56.000) es la parte que Hacienda considera que inviertes en efectivo.
Se compara la inversión en efectivo (56.000 en el ejemplo) con el importe obtenido por la venta de la vivienda (54.600). En este ejemplo la inversión en efectivo es mayor que lo que tienes que reinvertir, por lo que estarías cumpliendo los requisitos para pedir la exención por reinversión y quedaría exenta el 100% de la ganancia obtenida (en tu caso 43.487,06).
Hasta este punto está todo lo relacionado con la exención por reinversión. Para justificar ante hacienda que quieres pedir esta exención deberías presentar la siguiente documentación:
Vivienda vendida:
1 Copia de la escritura de venta de la vivienda vendida.
2 Copia de los justificantes del coste de compra de la vivienda vendida (si ya los presentaste en su día para hacer la declaración cuando la compraste basta con que digas cuándo lo hiciste).
3 Copia de la escritura del préstamo que solicitaste para la compra de la vivienda vendida.
4 Justificante del banco de la amortización del préstamo solicitado para la compra de la vivienda vendida.
Vivienda comprada:
1 Copia de la Escritura de Compraventa de la nueva vivienda
2 Copia de todas las facturas soportadas por la compra y que pueden incluirse como coste de la vivienda (notario, impuestos, ...)
3 Copia de la escritura del préstamo que solicites para la compra de la nueva vivienda.
A partir de ahora te voy a tratar de aclarar lo relacionado con la deducción por la compra de la nueva vivienda.
Como bien sabes por lo que has hecho estos años, por la compra de una vivienda te puedes desgravar en Hacienda el importe de los pagos del préstamo (capital e intereses).
Hasta ahora lo has venido haciendo sin problemas porque se trataba de tu primera vivienda y a partir de ahora lo vas a poder seguir haciendo pero con alguna diferencia.
Hacienda te permite desgravarte por los pagos del préstamo que pidas para la compra de la nueva vivienda pero tienes que tener en cuenta lo siguiente:
1 Que ya te desgravaste por ese concepto unas cantidades en años anteriores
2 Que te has acogido a un mecanismo de exención por reinversión, por lo que no puedes acumular dos beneficios fiscales sobre el mismo importe.
Lo que te quiero explicar es que si compras una casa de 10 y te desgravas por 10, si más tarde cambias de casa y te compras otra casa de 10 Hacienda no te permite volverte a desgravar. Sólo te permite SEGUIR desgravándote. Para ello es necesario que inviertas en vivienda más que lo que ya has invertido.
Si compras una casa de 10 y te desgravas los 10, si posteriormente compras una casa de 11, Hacienda te permitirá desgravarte por el 1 que supera los 10, pero no por los 10 primeros.
En tu caso, y era lo que trataba de explicarte en la respuesta anterior, tienes que restar al coste de la compra de la nueva vivienda (126.000) los importes por los que ya te has desgravado MÁS la ganancia que has tenido y para la que has pedido la exención por reinversión.
Preguntas si tienes que recurrir a las declaraciones de los años anteriores para saber lo que te has deducido y la respuesta es SÍ. Aunque puedes hacerlo más fácil y pedirle directamente a Hacienda ese dato y preguntarle cuánto llevas acumulado hasta ahora en deducción por inversión en vivienda.
Así pues, el importe por el que te podrías deducir sería el resultado de la siguiente operación:
Valor de compra de la nueva vivienda-Importes ya deducidos-Importe de la ganancia exenta: (126.000-dato a consultar- 43.487,06)
Te podrás deducir en el momento en el que empieces a pagar ese importe.
Te lo explico con el ejemplo de antes:
Valor de compra: 126.000
Ganancia por la venta: 43.487,06
Ya deducido por inversión en la anterior vivienda: 7.000 (inventado por mi)
Préstamo solicitado: 56.000
Pago en efectivo (126.000-56.000): 70.000
El importe deducible es: 126.000-43.487,06-7.000=75.512,94
La parte no deducible es le total de los importes por los que ya te has deducido: 7.000+43.487,06=50.487,06
¿Qué significa esto?: Que Hacienda no te permitirá deducirte nada hasta que hayas pagado 50.487,06, a partir de ese momento te podrás deducir igual que llevas haciendo hasta ahora.
En el ejemplo de arriba, en el año 2004 has pagado en efectivo un importe de 70.000 (¿126.000 qué cuesta la vivienda? 56.000 de préstamo), por lo que ya has superado la cifra de 50.487,06 y podrías deducirte tanto en 2004 como en los años posteriores por la inversión en vivienda.
Repito, todos estos datos están basados en el ejemplo.
Si los datos del ejemplo fueran diferentes:
Préstamo solicitado: 70.000
Pagado en efectivo: (126.000-70.000): 56.000
En este supuesto cumples el requisito de reinvertir todo lo recibido por la venta de la vivienda anterior con lo que te podrías acoger a la exención por reinversión.
Además el importe de lo pagado en efectivo es mayor que 50.487,06, por lo que la diferencia hasta los 56.000 (5.512,94) pueden considerarse inversión en vivienda habitual y deducirte por ello.
Resumen:
- Si pagas en efectivo por la compra de la nueva vivienda un importe mínimo de 54.600 (siempre que amortices los 17.000 de préstamo pendientes) podrás acogerte a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN Y NO TRIBUTARÁS POR LA GANANCIA OBTENIDA EN LA VENTA DE LA VIVIENDA.
- Hacienda considera como pago en efectivo la diferencia entre el precio de compra y el préstamo solicitado.
- Una vez hayas pagado por la vivienda tanto como la suma de lo deducido en años anteriores más la ganancia exenta podrás empezar a deducirte por la compra de la nueva vivienda como inversión en vivienda habitual.
NOTA 1: No he tenido en cuenta en el coste de la nueva vivienda más que el importe de 126.000 pero si aparte de este importe existen otros gastos (notario, registro,...) se deben incluir como mayor valor de compra.
NOTA 2: Si quieres un cálculo más detallado y acertado lo mejor es que me facilites los datos, a saber: importe del préstamo que vas a pedir para la compra de la nueva vivienda.
NOTA 3: Para saber lo que llevas deducido por inversión en vivienda puedes consultar en Hacienda o puedes revisar las declaraciones desde el año 1996. También puedes decir que el importe por el que te has deducido es lo que has amortizado de préstamo, pero no es del todo correcto porque falta saber si tuviste cuenta vivienda antes,... Recomendación: Consultalo en Hacienda, tienen que tener el dato.
Un saludo, espero que te sirva de algo esta respuesta. No olvides puntuar.

Siento molestarte otra vez, pero tengo varias dudas todavía, vamos a ver yo compre la vivienda en junio de 2004, para entonces yo todavía no había vendido la anterior vivienda y por consiguiente tuve que pedir el préstamo por la totalidad, es decir, 126.000 euros, el banco me ofreció un año de carencia y a lo largo de ese año se podía amortizar una parte para disminuirlo, por otra parte me comentó que para acogerme a la reinversión por vivienda habitual se podía hacer invirtiendo esa cantidad dentro de los dos años siguientes a la compra de la vivienda, entonces no se como reflejarlo puesto que yo inicialmente el préstamo lo pedí por los 126.000 y por esta cantidad es por la que yo heestado pagando intereses únicamente, ya que como te comento me ofreció un año de carencia, ahora me manda unos extractos bancarios con los intereses que yo he pagado pero no se si puedo deducirmelos.
Respecto a los gastos de notaria.., aproximadamente me supusieron el 10 %. Y otra cosa hay que tener en cuenta los gastos que me yo soporté cuando adquirí la vivienda en 1994 ( notaría... ), lo digo porque si se tienen en cuenta la ganacia que yo he obtenido es inferior.
Me gustaría que me aclararas esto
Perdona por ser tan pesada, pero tengo muchas dudas, gracias,

Me gustaría saber si va a poder solucionar mi duda en breve tiempo porque estoy esperando desde hace ya casi 5 días. Si no puede responderme por favor indíquemelo

Vamos a convertir el valor de adquisición a euros para simplificar los cálculos: 24.040,48
La ganancia que deberías declarar si no pides la exención por reinversión sería de: 71.600-(24.040,48x1, 1694)= 43.487,06
Para poder acogerte a la exención por reinversión y no tributar por esta ganancia es necesario que destines el importe TOTAL del dinero recibido por la venta a la compra de la nueva vivienda.
En este caso el importe recibido por la venta es de: 71.600
A este importe le puedes restar la parte destinada a pagar el préstamo pendiente a la hora de la venta: 17.000
Por lo tanto, el importe que debes reinvertir para tener derecho a aplicar la exención por reinversión es:
71.600-17.000=54.600
La nueva vivienda dices que te ha costado 126.000, por lo que me imagino que habrás reinvertido de sobra los 54.600.
De la nueva vivienda podrás considerar como inversión deducible la siguiente cantidad:
El importe de la inversión en la nueva vivienda (126.000) menos el importe de la ganancia que ha resultado estar exenta (43.487,06) menos lo ya deducido por la vivienda anterior
Ejemplo:
Valor de compra: 126.000
Ganancia por la venta: 43.487,06
Ya deducido por inversión en la anterior vivienda: 7000 (inventado por mi)
Pago en efectivo: 70.000
Préstamo solicitado: 56.000
EL importe, en principio deducible por la inversión en esta nueva vivienda es el siguiente:
126.000-43.487,06-7000=75.512,94
Esto quiere decir que hasta que no pagues la parte no deducible (43.487,06+7000=50.487,06) no podrás deducir por inversión en vivienda.
Si en 2004 pagas en efectivo: 70.000 has pagado por encima de los 50.487,06. El exceso será considerado como inversión en vivienda habitual y te podrás deducir por él en 2004:
EXCESO=70.000-50.487,06=19.512,94
Sin embargo deberás aplicar el límite de 9.015, por lo que perderías el derecho a la deducción por el exceso.
El resto del importe está financiado con un préstamo que irás pagando a lo largo de los años y podrás irte deduciendo por esos pagos en ejercicios posteriores como venias haciendo hasta ahora.
Es una respuesta algo larga pero espero que te haya quedado claro.

No entiendo la última parte en la que dice que hasta que no pague la parte no deducible que sería la ganancia más lo que ya he deducido. Entonces de los datos que me ha facilitado el banco respecto al préstamo que tengo como he de tratarlos.
No entiendo como he de reflejar esto en la declaración de renta de este año, indicar una ganancia patrimonial, ¿y cuál sería la parte que está exenta?
Por otra parte lo que yo me he deducido en años pasados era lo referente al préstamo, datos que me facilitaba el banco, amortización e intereses, ¿para saber la cantidad tendré entonces que recurrir a las declaraciones de años anteriores para saber que cantidad me he deducido en estos años?
Gracias

En el apartado de incremento y disminución patrimonial superior al año, debe consignar lo siguiente:
En la casilla valor de transmisión: el importe de la venta, así como los gastos inherentes a la misma, si es que hay.
En la casilla valor de la adquisición: el importe de la compra, además de los gastos que ocasionaron dicha compra.
En la casilla importe reinvertido: el importe de la venta de la anterior vivienda.
Además en el apartado de adquisición de vivienda habitual el importe del capital, más intereses, más gastos del préstamo hipotecario que le han concedió, y que haya pagado durante el ejercicio 2004.

Pero los 17000 euros que estaban pendientes del anterior préstamo como se reflejan. Me lo puedes explicar un poquito mejor con números por favor

Los 17.000? Pendientes se supone que se cancelan con la venta de la vivienda. Es decir usted lo que hace es vender, cancelar hipoteca, comprar y suscribir un nuevo préstamo. Pues bien, en el apartado de deducción por adquisición de vivienda, debe consignar el importe total de la cancelación de la hipoteca, más todos los gastos ocasionados, más los gastos de la compra de la nueva, más el capital, más los intereses pagados en el año.
No le puede concretar con números porque me faltan datos, espero que con lo que loe digo tenga suficiente. En caso contrario no dude en consoltarmelo.

El problema es que al rellenar los datos como me indica he tenido una ganacia patrimonial y en el momento de pasar al apartado de las deducciones no me permite reflejar los datos es como si no tuviera derecho a ningún tipo de deducción, por eso es mi consulta. Me gustaría que con los datos que le dí inicialmente me calculase si es posible que yo tenga derecho o no a algún tipo de deducción.
Gracias

En el programa de ayuda para realizar la declaración de la renta, debe buscar el apartado: "Ganancias y pérdidas patrimoniales (periodo de generación superior a un año), casilla 400, en ella consigne: la itularidad del elemento (declarante, cónyuge, común...), en la casilla 401, una breve descripción de la operación realizada, en la casilla 403, consigne el 3.
En la 404, la fecha de transmisión, en sucaso diciembre de 2004, en la siguiente la fecha de adquisición: 1996.
En la casilla 405, tiene que pulsar en un cuadrado que sale a la derecha de la celda y se desplegará una ventana, en la primera casilla teclee el valor de transmisión, ¿en su caso 71.600?, en la de abajo los gastos relativos a la transmisión (venta), y en la casilla "Importe reinvertido", la cantidad que haya destinado a la compra de la nueva procedente del beneficio obtenido por la venta de la antigua, más todos los gastos que correspondan.
En la página Anexo A, casilla 783, debe consignar el importe de las cuotas satisfechas (capital+intereses+gastos) del crédito hipotecario que le hayan concedido para la compra de la nueva, ¿añadiendo los 17.000? De cancelación del anterior.
Espero que le haya servido de algo esta larga explicación.

¿Los 17.000 euros de la anterior hipoteca he de reflejarlos junto con las cuotas satisfechas por el nuevo préstamos?
Y en la casilla 405 donde me indica que al desplegar aparece valor de transmisión, gastos de la venta, y en la que pone " Importe reinvertido "me indica que he de poner la cantidad destinada a la compra de la nueva vivienda procedente del beneficio, más todos los gastos que corresponda ¿qué gastos he de considerar?, no se que gastos he de reflejar, ¿los qué me ha supuesto la compra de la vivienda nueva?
Gracias y perdone las molestias