Compra- venta piso. Mejor ahorro fiscal. Gracias
Voy a vender mi vivienda ( donde habito.. Pero comprada hace menos de 3 años
)Por 35,5k ( incluido gastos ) y la tengo escriturada por 21k
la vendo para comprar otra vivienda de obra nueva habitual que me cuesta a
25k ( incluido iva )
Mis dudas para conseguir tener el máximo ahorro fiscal son las siguientes:
1) Entiendo que no puedo estar exenta del impuesto de ganancia patrimonial
ya que la vivienda no la compre hace más de 3 años.. Pero si es mi vivienda
donde habito y me voy a ir a otra vivienda para habitar... Aparte de justificación
de matrimonio, cambio de empleo, mi defunción, etc.. ¿no hay otra?
2) Lo segundo que entiendo que no tiene lógica en detenerme en si puedo estar
exenta del incremento patrimonial.. Es que en teoría tendría que reinvertir toda
la plusvalía en la nueva.. Y mi vivienda nueva sera inferior ( demuestra
claramente una inversión.. )
3) Confirmarme que he de pagar en venta de piso: 1. Plusvalía municipal, 2.
Plusvalía incremenmto patrimonial y 3. Plusvalía de transmisión
4) Si la diferencia de la ganancia patrimonial son sobre 10k y no es posible
una exención de vivienda habitual.. Díganme si tampoco es posible en 2 años
de plazo una exención proporcional si en mi nueva vivienda voy reinvirtiendo...
Para finalizar, con mi poco saber entiendo que la única solución que tengo es
escriturar por lo mínimo y el resto cobrarlo en b. Es decir: si compro la
nueva vivienda por 25k, vender la mía por 25k ( y el resto que me lo paguen
en negro )
Rogaría me contestaran a mis dudas ya que quiero evitar a lo máximo un palo
de hacienda
Si la opción que ven ustedes es la de que me paguen el resto en negro, que es aconsejable
me lo den en efectivo y en talones de 4000 euros, ¿o existe alguna forma con
su entidad bancaria si no disponen de tal liquidez?
Gracias por el tiempo y ayuda.
)Por 35,5k ( incluido gastos ) y la tengo escriturada por 21k
la vendo para comprar otra vivienda de obra nueva habitual que me cuesta a
25k ( incluido iva )
Mis dudas para conseguir tener el máximo ahorro fiscal son las siguientes:
1) Entiendo que no puedo estar exenta del impuesto de ganancia patrimonial
ya que la vivienda no la compre hace más de 3 años.. Pero si es mi vivienda
donde habito y me voy a ir a otra vivienda para habitar... Aparte de justificación
de matrimonio, cambio de empleo, mi defunción, etc.. ¿no hay otra?
2) Lo segundo que entiendo que no tiene lógica en detenerme en si puedo estar
exenta del incremento patrimonial.. Es que en teoría tendría que reinvertir toda
la plusvalía en la nueva.. Y mi vivienda nueva sera inferior ( demuestra
claramente una inversión.. )
3) Confirmarme que he de pagar en venta de piso: 1. Plusvalía municipal, 2.
Plusvalía incremenmto patrimonial y 3. Plusvalía de transmisión
4) Si la diferencia de la ganancia patrimonial son sobre 10k y no es posible
una exención de vivienda habitual.. Díganme si tampoco es posible en 2 años
de plazo una exención proporcional si en mi nueva vivienda voy reinvirtiendo...
Para finalizar, con mi poco saber entiendo que la única solución que tengo es
escriturar por lo mínimo y el resto cobrarlo en b. Es decir: si compro la
nueva vivienda por 25k, vender la mía por 25k ( y el resto que me lo paguen
en negro )
Rogaría me contestaran a mis dudas ya que quiero evitar a lo máximo un palo
de hacienda
Si la opción que ven ustedes es la de que me paguen el resto en negro, que es aconsejable
me lo den en efectivo y en talones de 4000 euros, ¿o existe alguna forma con
su entidad bancaria si no disponen de tal liquidez?
Gracias por el tiempo y ayuda.
1 respuesta
Respuesta de chak
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1)Efectivamente, la exención por reinversión en vivienda habitual se aplica cuando el contribuyente reinvierte el dinero obtenido por la venta de su vivienda habitual en la compra de una nueva vivienda habitual siempre que se cumplan determinadas condiciones. Una de ellas es que la vivienda haya sido habitual durante 3 años. Para que no se exija el cumplimiento de dicho plazo, debe producirse alguna de las siguientes circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda: separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo, celebración de matrimonio. No hay otra.
2)La exención por reinversión en vivienda habitual se aplica a la plusvalía obtenida y que se utiliza (toda o en parte) en la compra de la nueva vivienda. En tu caso, la plusvalía obtenida por la venta de tu vivienda es de 14.5 millones (35.5-21), de los cuales reinvertirías 4 en la compra de la nueva vivienda. Sobre estos 4 te podrías aplicar la exención por reinversión. Los 10.5 restantes tributarían.
3)Debes pagar la conocida como plusvalía municipal (impuesto sobre incremento del valor de los bienes de naturaleza urbana), que depende de cada municipio y tiene en cuenta el período de permanencia en tu patrimonio.
Respecto al IRPF, si la ganancia patrimonial se ha generado en un período de 1 año o menos se integrará en la parte general de la base imponible, es decir pagarías entre un 15% y un 45% en función del tramo que debas aplicar. Si la ganancia patrimonial se ha generado en un período de más de 1 año, entonces tributará al tipo fijo del 15%. Entiendo que este último es tu caso, con lo que pagarías un 15% de los 14.5 millones de plusvalía obtenida por no poderte aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual. Por tanto pagarías 2.175.000 ptas.
4)Ante todo hemos de destacar un hecho fundamental: la vivienda objeto de la desgravación debe constituir nuestra vivienda habitual. Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9. ¿015?) Por contribuyente. O sea que se pueden desgravar: Plano de la obra en caso de ampliación, permiso de obras en caso de ampliación, gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad), gastos escritura de préstamo hipotecario, comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria, importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario y los gastos formalización contratos.
El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. No obstante y dependiendo de diversos supuestos (como es la financiación de la adquisición de la vivienda mediante préstamos), este porcentaje puede alcanzar el 25%.
Nota importante: No se considera inversión en vivienda habitual los gastos de conservación y reparación ni las mejoras.
A modo de resumen, en principio no puede aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual. Por lo que pagaría un 15% (si la plusvalía se ha obtenido en más de 1 año) de los 14.5 millones de plusvalía obtenida. Por lo tanto, como muy bien comenta, la solución es escriturar por lo mínimo y cobrar el resto en B.
El pago en negro es más aconsejable que se lo den en efectivo. Intente evitar que le den talones. Una vez tenga ese efectivo, NO lo ingrese en una cuenta bancaria, pues podría llamar la atención de Hacienda. Lo mejor es que lo deposite en una caja fuerte, o lo más seguro, en una cuenta en un paraíso fiscal (por ejemplo Andorra). Aquí sí podemos ayudarle.
2)La exención por reinversión en vivienda habitual se aplica a la plusvalía obtenida y que se utiliza (toda o en parte) en la compra de la nueva vivienda. En tu caso, la plusvalía obtenida por la venta de tu vivienda es de 14.5 millones (35.5-21), de los cuales reinvertirías 4 en la compra de la nueva vivienda. Sobre estos 4 te podrías aplicar la exención por reinversión. Los 10.5 restantes tributarían.
3)Debes pagar la conocida como plusvalía municipal (impuesto sobre incremento del valor de los bienes de naturaleza urbana), que depende de cada municipio y tiene en cuenta el período de permanencia en tu patrimonio.
Respecto al IRPF, si la ganancia patrimonial se ha generado en un período de 1 año o menos se integrará en la parte general de la base imponible, es decir pagarías entre un 15% y un 45% en función del tramo que debas aplicar. Si la ganancia patrimonial se ha generado en un período de más de 1 año, entonces tributará al tipo fijo del 15%. Entiendo que este último es tu caso, con lo que pagarías un 15% de los 14.5 millones de plusvalía obtenida por no poderte aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual. Por tanto pagarías 2.175.000 ptas.
4)Ante todo hemos de destacar un hecho fundamental: la vivienda objeto de la desgravación debe constituir nuestra vivienda habitual. Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9. ¿015?) Por contribuyente. O sea que se pueden desgravar: Plano de la obra en caso de ampliación, permiso de obras en caso de ampliación, gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad), gastos escritura de préstamo hipotecario, comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria, importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario y los gastos formalización contratos.
El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. No obstante y dependiendo de diversos supuestos (como es la financiación de la adquisición de la vivienda mediante préstamos), este porcentaje puede alcanzar el 25%.
Nota importante: No se considera inversión en vivienda habitual los gastos de conservación y reparación ni las mejoras.
A modo de resumen, en principio no puede aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual. Por lo que pagaría un 15% (si la plusvalía se ha obtenido en más de 1 año) de los 14.5 millones de plusvalía obtenida. Por lo tanto, como muy bien comenta, la solución es escriturar por lo mínimo y cobrar el resto en B.
El pago en negro es más aconsejable que se lo den en efectivo. Intente evitar que le den talones. Una vez tenga ese efectivo, NO lo ingrese en una cuenta bancaria, pues podría llamar la atención de Hacienda. Lo mejor es que lo deposite en una caja fuerte, o lo más seguro, en una cuenta en un paraíso fiscal (por ejemplo Andorra). Aquí sí podemos ayudarle.
