Impuestos venta y compra vivienda habitual
Después de mucho leer y leer sobre los impuestos a la hora de vender una vivienda y la exención por comprar otra vivienda, ambas viviendas habituales, tengo algunas dudas que me gustaría si es posible me informaras o asesoraras al respecto.
Primero te expongo el caso concreto y después te realizo las preguntas:
a) Importe adquisición vivienda original más gastos compra (no hipoteca) actualizados con coeficientes: ¿129.000? (30 junio del año 2000)
b.1) Importe venta vivienda restando comisión inmobiliaria y plusvalía ayuntamiento: ¿186.000?
b.2) Importe venta vivienda restando comisión inmobiliaria, plusvalía ayuntamiento, importe pendiente préstamo y comisión de cancelación del préstamo: ¿112.500?
c) Importe compra nueva vivienda, más IVA más resto de gastos (notaría, registro, comisiones banco, ...): ¿387.000?
Si no me he confundido a la hora de imputar los conceptos que te he expuesto, tengo claro que:
- ¿La ganancia patrimonial por la que tendría que tributar serían 57.000?
- ¿Si quiero no tributar nada tendría que reinvertir en la nueva vivienda los 112.500? ¿Y por lo tanto solicitar una hipoteca como máximo de 274.500?
Las preguntas serían:
a) ¿Son correctos todos mis cálculos y aplicación de conceptos?
b) ¿Qué significa lo que he leído por ahí que si te acoges a la exención por reinversión no puedes desgravarte en concepto de adquisición de vivienda habitual? ¿Ese mismo año o todo el tiempo de vida del nuevo préstamo? ¿En alguna cantidad en concreto? ¿Sería mejor tributar por la ganancia patrimonial y desgravarme por la adquisición?
c) ¿Si yo solicito 300.000? Para la nueva hipoteca ¿se puede indicar que he reinvertido los 112.500? ¿En la nueva vivienda y que el banco me ha dado 25.500? ¿De más que yo los utilizo para lo que quiera?
Creo que esto es todo. Muchas gracias por todo de antemano y a ver si con tu respuesta me aclaro un poco que estoy muy liado
Primero te expongo el caso concreto y después te realizo las preguntas:
a) Importe adquisición vivienda original más gastos compra (no hipoteca) actualizados con coeficientes: ¿129.000? (30 junio del año 2000)
b.1) Importe venta vivienda restando comisión inmobiliaria y plusvalía ayuntamiento: ¿186.000?
b.2) Importe venta vivienda restando comisión inmobiliaria, plusvalía ayuntamiento, importe pendiente préstamo y comisión de cancelación del préstamo: ¿112.500?
c) Importe compra nueva vivienda, más IVA más resto de gastos (notaría, registro, comisiones banco, ...): ¿387.000?
Si no me he confundido a la hora de imputar los conceptos que te he expuesto, tengo claro que:
- ¿La ganancia patrimonial por la que tendría que tributar serían 57.000?
- ¿Si quiero no tributar nada tendría que reinvertir en la nueva vivienda los 112.500? ¿Y por lo tanto solicitar una hipoteca como máximo de 274.500?
Las preguntas serían:
a) ¿Son correctos todos mis cálculos y aplicación de conceptos?
b) ¿Qué significa lo que he leído por ahí que si te acoges a la exención por reinversión no puedes desgravarte en concepto de adquisición de vivienda habitual? ¿Ese mismo año o todo el tiempo de vida del nuevo préstamo? ¿En alguna cantidad en concreto? ¿Sería mejor tributar por la ganancia patrimonial y desgravarme por la adquisición?
c) ¿Si yo solicito 300.000? Para la nueva hipoteca ¿se puede indicar que he reinvertido los 112.500? ¿En la nueva vivienda y que el banco me ha dado 25.500? ¿De más que yo los utilizo para lo que quiera?
Creo que esto es todo. Muchas gracias por todo de antemano y a ver si con tu respuesta me aclaro un poco que estoy muy liado
1 respuesta
Respuesta de davidsierra
1) Los cálculos son correctisimos.
2) La exención por reinversión no es compatible con la deducción por vivienda habitual por la cantidad que se reinvierte. Te lo explico con un ejemplo:
Obviando temas de gastos y demás...
Imaginate que hoy me compro un piso por 150000 y lo hipoteco todo. Mañana me encapricho de otro que vale 200000 y encima tengo la suerte de vender el mio por 200000. O sea que obtengo una ganancia patrimonial de 50000. ¿Hasta aquí todo claro no?
Evidentemente cuando recibo el dinero por la venta de mi piso 200000, voy y amortizo toda mi hipoteca los 150000. Tu crees que hacienda te dejara desgravarte el máximo que son 9015. ¿Ese año?
2) La exención por reinversión no es compatible con la deducción por vivienda habitual por la cantidad que se reinvierte. Te lo explico con un ejemplo:
Obviando temas de gastos y demás...
Imaginate que hoy me compro un piso por 150000 y lo hipoteco todo. Mañana me encapricho de otro que vale 200000 y encima tengo la suerte de vender el mio por 200000. O sea que obtengo una ganancia patrimonial de 50000. ¿Hasta aquí todo claro no?
Evidentemente cuando recibo el dinero por la venta de mi piso 200000, voy y amortizo toda mi hipoteca los 150000. Tu crees que hacienda te dejara desgravarte el máximo que son 9015. ¿Ese año?
Muchas gracias por la rapidez en la respuesta, pero si me permites te voy a seguir interrogando porque respecto a mi pregunta de incompatibilidad de la reinversión con la deducción por vivienda habitual, lo que interpreto de tu respuesta es que en la renta del 2009 no podré deducirme por los pagos que he realizado hasta el momento en mi vivienda actual y los que haré en breve con la nueva (hasta el máximo de los 9015), pero ¿solo es el año de la compra o también me pasará en sucesivos? Y según la respuesta por eso lo que también te pregunté de que si entonces ¿es mejor pasar de la reinversión y deducirse por vivienda habitual?
Y respecto a mi última pregunta de solicitar 300.000Eur de hipoteca e indicar que he reinvertido todo y quedarme con 25.500Eur sobrantes ¿es posible?
Por último otro tema que me deje en el tintero cuando te escribí inicialmente, respecto a que como hay 2 años para el tema de la reinversión, ¿si las cuotas o posibles amortizaciones parciales que haga al préstamo de la nueva vivienda en los 2 años siguientes, también se contarían como parte del importe de la reinversión?
Un saludo
Y respecto a mi última pregunta de solicitar 300.000Eur de hipoteca e indicar que he reinvertido todo y quedarme con 25.500Eur sobrantes ¿es posible?
Por último otro tema que me deje en el tintero cuando te escribí inicialmente, respecto a que como hay 2 años para el tema de la reinversión, ¿si las cuotas o posibles amortizaciones parciales que haga al préstamo de la nueva vivienda en los 2 años siguientes, también se contarían como parte del importe de la reinversión?
Un saludo
La verdad es que me estoy liando:
1) Siempre sera major optar por la reinversión y renunciar a la deducción.
2) Lo que te exige la ley es que reinviertas todo el importe de la venta de tu antigua vivienda. Y partiendo de esta premisa, tu puedes pedir más hipoteca y utilizar el exceso para otras cosas.
3) Tu iltima pregunta no la entiendo del todo; la amotizacion de la hipoteca de tu vivienda antigua se considera paté de la reinversión, en cambio las amortizaciones de tu segunda hipoteca no son otra cosa que cancelaciones.
1) Siempre sera major optar por la reinversión y renunciar a la deducción.
2) Lo que te exige la ley es que reinviertas todo el importe de la venta de tu antigua vivienda. Y partiendo de esta premisa, tu puedes pedir más hipoteca y utilizar el exceso para otras cosas.
3) Tu iltima pregunta no la entiendo del todo; la amotizacion de la hipoteca de tu vivienda antigua se considera paté de la reinversión, en cambio las amortizaciones de tu segunda hipoteca no son otra cosa que cancelaciones.
