Sobre la nueva Ley de viviendas VPO
Si esta cuestión no guardara relación con su especialidad, ruego me disculpe.
He leído en varios medios de comunicación, que el nuevo plan sobre el que girará la política de la vivienda del Gobierno central levantó muchas suspicacias entre las comunidades autónomas al endurecer la prohibición sobre la venta en el mercado libre de las viviendas protegidas. La norma estatal elevó el periodo mínimo de prohibición desde la calificación de régimen de protección de la vivienda de 10 a 30 años. La Junta de Andalucía ha optado por una vía alternativa: rebajar la prohibición a 15 años en las viviendas de iniciativa autonómica y municipal, que no dependen de la financiación estatal.
El artículo 12.2 de la Ley 13/2005 de 11 de Noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y Suelo, publicado en el B.O.J.A. (Boletín Oficial de La Junta de Andalucía) el pasado 21 de Noviembre y que entró en vigor el pasado 11 de Diciembre, plantea el problema de determinar si los derechos de tanteo y retracto que establece para las segundas y posteriores transmisiones intervivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre la vivienda protegida alcanza a aquellas cuya calificación de vivienda protegida haya sido concedida con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley o a todas con independencia de la fecha de calificación de la protección. No existe ninguna disposición transitoria que lo aclare.
En mi caso particular, trato de vender una vivienda que compré en Sevilla como vivienda de protección oficial en el año 1985, y que por lo tanto, expiró el plazo de régimen de protección en 1995 conforme a la pasada ley de la vivienda protegida, ¿tomando así la vivienda la consideración de? ¿Renta libre?.
Ahora me encuentro con esta ley que la Junta de Andalucía ha publicado recientemente y realmente no sé si podré vender mi vivienda como rente libre o no, ya que no recuerdo si mi vivienda fue subvencionada con fondos autonómicos y municipales o con fondos estatales por lo que podría tomar el plazo de 15 o 30 años respectivamente.
¿Cómo puedo averiguar si mi vivienda queda afectada por uno u otro plazo de régimen de protección oficial y saber si toma nuevamente la condición de VPO o es de renta libre?
¿Podría vender mi vivienda a un particular con un contrato privado de compraventa por el precio pactado entre ambos aún a riesgo de exceder los límites legales en viviendas de VPO?
¿Qué otros consejos me puede dar al respecto?
4 Respuestas
Cuando hablamos de VPO, nos referimos a viviendas con unas características determinadas de construcción y acceso, que están bajo la protección del Estado, la Comunidad Autónoma o un municipio concreto.
Los años que dura la protección y si es posible descalificar voluntariamente lo marcarán tanto la tipología de vivienda como el Real Decreto al que esté acogida.
No obstante, no todas las VPO se pueden descalificar de manera voluntaria, como las que nos ocupan: aquellas sujetas al Real Decreto 801/2005, cuya descalificación automática se materializa a los 30 años de la descalificación definitiva. Eso no significa que no podamos vender, solo que tendremos que hacerlo al precio máximo establecido.
El precio de venta de las viviendas protegidas está limitado a un máximo legal que se regula por una orden de la consejería de la Comunidad Autónoma competente en esta materia. Una cantidad que puede variar dependiendo del tipo de inmueble que tengamos.
Por ejemplo, si el promotor o el primer adquirente se hubieran acogido a las medidas de financiación cualificada o convenida previstas en el Real Decreto 801/2005 de 1 de julio, tendrán un formato diferente para realizar el cálculo del precio máximo legal de su inmueble.
El precio máximo de venta para las Viviendas Protegidas acogidas al Real Decreto 801/2005, en segundas o posteriores transmisiones, se calculará mediante una fórmula que utiliza el precio de venta inicial actualizado según el IPC registrado. Desde la fecha de la primera transmisión hasta la segunda o ulteriores.
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En principio la nueva ley no te afecta, ya que cuando tu te compraste la vivienda calificada, estaba sujeta a unas condiciones determinadas en relación a la descalificación.
Para poder descalificar la vivienda, tendrás que hacer una solicitud como tal y con seguridad abonar unas tasas, que corresponden a un porcenaje en función del tiempo transcurrido y el ahorro impositivo o de ayudas que hayas recibido.
Te repito, la vivienda no se descalifica automáticamente, siempre tienes que hacer la solicitud.
La descalificación a que haces referencia, 10 años, no es que quede descalificada, sino que la Consejería te permite descalificarla y venderla en el mercado libre. Una vivienda de protección, hasta la aparición de la nueva Ley 205/2008, se descalificaba total a los 20 años.
Nunca firmes nada ni vendas, sin que previamente hayas hecho estos pasos.
Por otro lado, no debemos confundir la prohibición de transmitir la vivienda, que es de 10 años (y que creo que ahora se eleva con el Decreto del Gobierno), con el período de protección, que suele ser bastante superior (unos 50 años). Ello supone que en los primeros 10 años no se pueda vender la vivienda, y que a partir de ahí se podría vender con el precio legalmente tasado, no al precio libre de mercado. Supongo que en tu caso ha pasado el plazo de la prohición de venta, pero la vivienda aún no es libre. En cualquier caso debes solicitar en la Consejería la información necesaria sobre el régimen aplicable, en cuanto a tiempo, ya que desconozco la normativa andaluza y no me atrevo a afirmarlo con seguridad.
Respecto a la posibilidad de vender en contrato privado, se puede hacer desde luego, pero corres un riesgo, y es que si se detecta que no tienes tu residencia habitual en ese domicilio la Consejería inicie un expediente de desahucio (se hace más frecuentemente de lo que parece), al margen de las sanciones que se pueden imponer si se conoce la transmisión (multa y devolución de las ayudas recibidas). Una posibilidad que quizá te interese es solicitar la DESCALIFICACIÓN VOLUNTARIA de la vivienda, lo cual supondría devolver las ayudas recibidas, pero dado el aumento de precios que está experimentando la vivienda en los últimos años, quizá sea rentable. De hecho en los últimos tiempos está habiendo muchas solicitudes de descalificación voluntaria. Espero haberte orientado un poco al menos. Si deseas alguna aclaración estoy a tu disposición. Un abrazo.
Es todo cuanto puedo informarle ya que desconozco las particularidades de su lugar de residencia en cuanto a normativa urbanística se refeiere.