¿Cláusula inmobiliaria abusiva?
Quiero comprar un piso que visité con una inmobiliaria que tenía la exclusividad con el propietario. En su momento no me interesó porque vi otro, que finalmente no ha podido ser mío. Ahora he vuelto a ver ese piso en alguna web, vendido directamente por el propietario, he contactado con él y hemos llegado a un acuerdo. Pero el contrato que firmó con la inmobiliaria le impide vendérmelo, en el plazo de un año, con riesgo de que tenga que pagar la comisión de la agencia (casi 5 mill de ptas!). No estamos puenteando a la agencia, sino que yo he visto ahora el piso por Internet y me interesa, y el contrato con la agencia ha acabado ¿Podemos hacer la compraventa sin problemas? ¿Debemos tomar alguna precaución? ¿Es legal esa clausula que le impide vendérmelo?
5 Respuestas
Respuesta de Blas ..
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En principio las cláusulas de exclusividad con las agencias son comunes, porque así se garantizan la comisión, y si es para el plazo de 1 año, es completamente legal.
No se si te he entendido bien, pero me dices que el contrato de exclusividad con la agencia ya ha terminado, imagino porque ya ha pasado ese año, pues bien en este caso podríais hacer la compraventa sin problemas, ya que ha pasado el plazo de exclusividad con la agencia, con lo que una vez transcurrido ese año el vendedor podrá vender por sí mismo sin que tenga que dar nada a la agencia.
Si no ha transcurrido ese año, te recomendaría que el vendedor fuese a la agenciapara decir que ya no lo quiere vender porque lo necesita, y a ver que le dicen.
De todas formas tanto si vendes por la agencia como si vende estando vigente esa cláusula de exclusividad, le iba a tener que pagar igual esa comisión a la agencia porque cobran el 6% del valor del piso aproximadamente.
En el caso de que ya haya transcurrido el plazo de exclusividad del que hablaba el contrato, se puede vender sin problemas, ya que el vendedor no se encuentra vinculado ya con la inmobiliaria.
No se si te he entendido bien, pero me dices que el contrato de exclusividad con la agencia ya ha terminado, imagino porque ya ha pasado ese año, pues bien en este caso podríais hacer la compraventa sin problemas, ya que ha pasado el plazo de exclusividad con la agencia, con lo que una vez transcurrido ese año el vendedor podrá vender por sí mismo sin que tenga que dar nada a la agencia.
Si no ha transcurrido ese año, te recomendaría que el vendedor fuese a la agenciapara decir que ya no lo quiere vender porque lo necesita, y a ver que le dicen.
De todas formas tanto si vendes por la agencia como si vende estando vigente esa cláusula de exclusividad, le iba a tener que pagar igual esa comisión a la agencia porque cobran el 6% del valor del piso aproximadamente.
En el caso de que ya haya transcurrido el plazo de exclusividad del que hablaba el contrato, se puede vender sin problemas, ya que el vendedor no se encuentra vinculado ya con la inmobiliaria.
Valore mi respuesta para poder prestar mejor mis servicios. Se admite todo tipo de críticas.
Respuesta de Antonio Pedro Roldán
2
Perdona que te diga pero si viste en primer lugar el piso con la inmobiliaria y luego has contactado por cualquier otro medio con el propietario SI estas tratando de puentear a la inmobiliaria y te pueden reclamar el pago de los honorarios pactados previamente a la visita con ellos. Que haya firmado el propietario un contrato en exclusiva o no es totalmente independiente a lo que planteas. Por otro lado, lo que si veo son unos honorarios excesivamente abusivos, ESO SI se puede reclamar en un juicio para que se ajuste al uso y costumbre del lugar.
Respuesta de lauradt
1
El contrato de exclusividad obliga al vendedor del piso y a la inmobiliaria, pero no a usted.
Si el vendedor, al firmar el contrato incluyo la imposibilidad de venderlo por su cuenta durante un año, es una clausula a mi modo de ver nula pues solo obliga a una de las partes.
De todos modos solo le afecta a el y a la inmobiliaria, no a usted que sdquiere de buena fe un inmueble a su legitimo propietario, y por tanto no tiene que conocer anteriores acuerdos del anterior propietario.
Concluyendo, usted no tendrá ninguna obligación con la inmobiliaria, no así el vendedor que puede cumplir esa clausula del contrato o denunciarla por ser abusiva e ilegal, pero de todos modos usted no tendrá que soportar la comisión de una agencia que ni ha contratado, n tiene nada que ver con la compraventa del inmueble.
Si el vendedor, al firmar el contrato incluyo la imposibilidad de venderlo por su cuenta durante un año, es una clausula a mi modo de ver nula pues solo obliga a una de las partes.
De todos modos solo le afecta a el y a la inmobiliaria, no a usted que sdquiere de buena fe un inmueble a su legitimo propietario, y por tanto no tiene que conocer anteriores acuerdos del anterior propietario.
Concluyendo, usted no tendrá ninguna obligación con la inmobiliaria, no así el vendedor que puede cumplir esa clausula del contrato o denunciarla por ser abusiva e ilegal, pero de todos modos usted no tendrá que soportar la comisión de una agencia que ni ha contratado, n tiene nada que ver con la compraventa del inmueble.
Respuesta de vic2001
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Vd. No tiene ningún problema, sin duda Vd puede comprar el piso por el precio que le pide el propietario y no tiene que dar cuentas a nadie ni pagar ninguna comisión, pues Vd, no firmó nada con la agencia, y en consecuencia no se encuentra obligado.
El problema lo tendría el vendedor, ya que es posible que sí que se encuentre sujeto por el contrato de exclusividad firmado con la agencia inmobiliaria. En cualquier caso sería conveniente estudiar dicho contrato, y sus estipulaciones, en el caso de que él fuera el que formulara la consulta. Para su caso concreto, no tiene nada que temer, si no firmó nada con la inmobiliaria.
El problema lo tendría el vendedor, ya que es posible que sí que se encuentre sujeto por el contrato de exclusividad firmado con la agencia inmobiliaria. En cualquier caso sería conveniente estudiar dicho contrato, y sus estipulaciones, en el caso de que él fuera el que formulara la consulta. Para su caso concreto, no tiene nada que temer, si no firmó nada con la inmobiliaria.
Hola Cristina, gracias por la rapidez de la respuesta. En efecto, sé que el problema sería para el vendedor, pero duda entre seguir con la venta o no ... y eso sí me afecta. En el contrato, una cláusula advierte que si lo vende a alguna de las visitas antes de 1 año, debe pagarle la comisión a la agencia. ¿No hay nada que hacer? Gracias de nuevo
Me temo que no. Las partes son libres de pactar lo que consideren conveniente, y en este caso, creo que no le va a quedar más remedio que esperar el año antes de firmar una escritura de compraventa por su cuenta. El error fue firmar dicho contrato, que por cierto hoy en día son muy poco habituales ya que pocas personas firman una exclusividad por los problemas que conlleva.
Como posible solución, si está muy interesado en la compra, aunque entraña ciertos riesgos y debería atarse convenientemente, sería la de firmar un contrato de compraventa privado que para optar por la compra de la vivienda a un precio convenido y pactar una fecha para otorgar la escritura de compraventa una vez finalice el plazo de exclusividad, de esa manera se realiza la compraventa y no se paga exclusividad. Los riesgos que Vd puede correr con ello, deberían repercutir en una rebaja del precio que fuera sustanciosa como para aceptarlo, y por supuesto estar bien asesorado antes de firmar un contrato con esas condiciones.
Cristina
[email protected]
Como posible solución, si está muy interesado en la compra, aunque entraña ciertos riesgos y debería atarse convenientemente, sería la de firmar un contrato de compraventa privado que para optar por la compra de la vivienda a un precio convenido y pactar una fecha para otorgar la escritura de compraventa una vez finalice el plazo de exclusividad, de esa manera se realiza la compraventa y no se paga exclusividad. Los riesgos que Vd puede correr con ello, deberían repercutir en una rebaja del precio que fuera sustanciosa como para aceptarlo, y por supuesto estar bien asesorado antes de firmar un contrato con esas condiciones.
Cristina
[email protected]
Respuesta de peterpan1971
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Supongo que la clausula no impide venderlo, sino que obliga al vendedor a efectuar el tramite de la compraventa a través de la inmobiliaria.
Debes leer bien la clausula en lo referente a la posible renovación del encargo de venta, esto es, puede que haya transcurrido el plazo pactado de un año pero que el mismo se renueve automáticamente por otro año o tres mese si media denuncia de alguno de los comparecientes. En cualquier caso tu puedes comprar sin ningún problema ya que quien incumple en todo caso es el vendedor, y contra él se dirigirán las posibles acciones.
En cualquier caso un año sin vender un piso es motivo suficiente para rescindir el encargo de venta.
Debes leer bien la clausula en lo referente a la posible renovación del encargo de venta, esto es, puede que haya transcurrido el plazo pactado de un año pero que el mismo se renueve automáticamente por otro año o tres mese si media denuncia de alguno de los comparecientes. En cualquier caso tu puedes comprar sin ningún problema ya que quien incumple en todo caso es el vendedor, y contra él se dirigirán las posibles acciones.
En cualquier caso un año sin vender un piso es motivo suficiente para rescindir el encargo de venta.
Comentario borrado por el autor - Antonio Pedro Roldán
Las cláusulas de exclusividad para nada son comunes en el mercado inmobiliario actual, de hecho son una minoría las agencias que trabajan de esta forma aunque depende claramente de la localidad en cuestión.De todas formas, y como comento en mi respuesta, para nada tiene que ver el contrato de exclusivad firmado con la parte vendedora con la actuación de la parte compradora con la agencia que le ofreció el piso y con la que lo visitó en primer lugar.Desde mi punto de vista, si un cliente visita un piso con una agencia y luego trata de comprarlo por su cuenta, dejando al margen a la agencia inmobiliaria lo que esta tratando de hacer es estafar a la inmobiliaria para no pagar sus honorarios. - Antonio Pedro Roldán