Función del Administrador
Aprovecho tus previas contestaciones perfectas para hacerte una última... De momento! (Gracias)
Necesito saber cuales son las responsabilidades/funcciones del Administrador contratado por la Comunidad. Es decir, ¿debería encargarse de llamar al técnico necesario cuando hay un problema en la escalera, sea de ascensor, interfono, etc, o eso lo tiene que hacer el presidente o algún vecino?
Parece ser que los problemas se resuelven más rapido si los vecinos o el presidente se encargan de llamar al técnico en el momento que si se llama al administrador, pero siempre sale el tema de que si el Administrador nos cuesta tanto, podría hacer más de lo que hace. Pero ¿debería hacerlo? ¿Dónde terminan las responsabilidades del Administrador?
¿O simplemente nos estaría haciendo un favor llamando al técnico? (Lo del técnico es solamente un ejemplo)
Muchas gracias y un saludo
Marc
Necesito saber cuales son las responsabilidades/funcciones del Administrador contratado por la Comunidad. Es decir, ¿debería encargarse de llamar al técnico necesario cuando hay un problema en la escalera, sea de ascensor, interfono, etc, o eso lo tiene que hacer el presidente o algún vecino?
Parece ser que los problemas se resuelven más rapido si los vecinos o el presidente se encargan de llamar al técnico en el momento que si se llama al administrador, pero siempre sale el tema de que si el Administrador nos cuesta tanto, podría hacer más de lo que hace. Pero ¿debería hacerlo? ¿Dónde terminan las responsabilidades del Administrador?
¿O simplemente nos estaría haciendo un favor llamando al técnico? (Lo del técnico es solamente un ejemplo)
Muchas gracias y un saludo
Marc
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Esto es algo voluntario y la mejor recompensa es ser útil a quien realiza la consulta; así que de nuevo gracias, Marc.
Al hilo también de tus consultas anteriores, La Ley de Propiedad Horizontal establece con claridad las funciones del presidente y del administrador de una comunidad de vecinos, así como los procedimientos para sus respetivas designaciones y el significado que ambos tienen en el contexto de la comunidad. La diferencia principal entre ambos puestos es que el administrador puede ser el propietario de una vivienda o un profesional externo, un gestor de fincas por ejemplo, mientras que el presidente ha de ser un miembro de la comunidad. Por ello, el administrador no tiene derecho de voto (excepto si es un propietario que ejercita este derecho como tal pero no como administrador) y el presidente sí lo tiene, pues este cargo siempre lo asume un miembro de la comunidad de vecinos.
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20, las funciones del administrador son velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos; atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes e informando de las mismas al presidente; ejecutar los acuerdos adoptados y realizar los pagos y los cobros que sean procedentes; actuar como secretario de la Junta de Propietarios y custodiar la documentación de la comunidad. Cuando se contrata a un profesional externo como administrador, lo más habitual es que asuma parte de las funciones del presidente, principalmente las de carácter burocrático. El administrador es nombrado por los propietarios, y se necesita la mayoría de los votos para su aprobación.
Fíjate que la mayoría de sus atribuciones son de carácter administrativo, pero sin duda, hay una gran parte de gestión. Así que entiendo que debe contactar con el industrial para que proceda a reparar las deficiencias, aunque no esté obligado a estar presente en la reparación. Por ello "velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios" es una "frasecita bastante elástica". Esta elasticidad y la realidad misma hace que me decante por la definición que realiza el Colegio de Administradores de Madrid:
"El Administrador de Fincas Rústicas y Urbanas es un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la Eficacia, Independencia y Responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y Rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos Urbanos y Rústicos."
A mi entender, un buen Administrador de Fincas desarrolla de sus funciones como Gestor, Asesor, Mediador, Secretario, y Economista, la convivencia entre los vecinos e inquilinos ganan de forma directa, practica y cotidiana, una mejor calidad de vida"
- Gestor: De Patrimonios Inmobiliarios Urbanos o Rústicos, rentabilizandolos en beneficio de la propiedad, con criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.
- Asesor:Asesoramiento en temas:
*Inmobiliarios, alquileres, traspasos, compra-venta de inmuebles, Notario, Registrador de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.
*Jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad inmobiliaria.
*Fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.
*Técnicos, en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.
*Contables, Criterios de Presupuestos, Repercusión de Gastos, Liquidaciones, Saldos individualizados, según División Horizontal, Estatutos o Acuerdos de Junta. Repercusión de Obras, Actualizaciones de Renta, Liquidaciones, etc. en los casos de Arrendamientos.
- Mediador: Entre la Comunidad y el Propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, intentando unificar criterios para evitar litigios.
- Secretario: Custodiando la documentación de la Comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.
- Contable: Con criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a propietarios, repercutiendo, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.
Sí, lo se... suena ideal... y son muy pocos los que así actuan; sobre todo teniendo en cuenta el número de comunidades que normalmente se centran en un sólo administrador. Es por ello, que a muchos administradores les defines como gestores y se amparan en la diferente categoría laboral de ambos cargos... Obvio... pero en la realidad, la Administración de Fincas, la correcta a mi entender, tiene un 60% de capacidad humana y un 40% de conocimiento legal.
En fin... creo que esta vez me extendí un pelín...
Al hilo también de tus consultas anteriores, La Ley de Propiedad Horizontal establece con claridad las funciones del presidente y del administrador de una comunidad de vecinos, así como los procedimientos para sus respetivas designaciones y el significado que ambos tienen en el contexto de la comunidad. La diferencia principal entre ambos puestos es que el administrador puede ser el propietario de una vivienda o un profesional externo, un gestor de fincas por ejemplo, mientras que el presidente ha de ser un miembro de la comunidad. Por ello, el administrador no tiene derecho de voto (excepto si es un propietario que ejercita este derecho como tal pero no como administrador) y el presidente sí lo tiene, pues este cargo siempre lo asume un miembro de la comunidad de vecinos.
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20, las funciones del administrador son velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos; atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes e informando de las mismas al presidente; ejecutar los acuerdos adoptados y realizar los pagos y los cobros que sean procedentes; actuar como secretario de la Junta de Propietarios y custodiar la documentación de la comunidad. Cuando se contrata a un profesional externo como administrador, lo más habitual es que asuma parte de las funciones del presidente, principalmente las de carácter burocrático. El administrador es nombrado por los propietarios, y se necesita la mayoría de los votos para su aprobación.
Fíjate que la mayoría de sus atribuciones son de carácter administrativo, pero sin duda, hay una gran parte de gestión. Así que entiendo que debe contactar con el industrial para que proceda a reparar las deficiencias, aunque no esté obligado a estar presente en la reparación. Por ello "velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios" es una "frasecita bastante elástica". Esta elasticidad y la realidad misma hace que me decante por la definición que realiza el Colegio de Administradores de Madrid:
"El Administrador de Fincas Rústicas y Urbanas es un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la Eficacia, Independencia y Responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y Rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos Urbanos y Rústicos."
A mi entender, un buen Administrador de Fincas desarrolla de sus funciones como Gestor, Asesor, Mediador, Secretario, y Economista, la convivencia entre los vecinos e inquilinos ganan de forma directa, practica y cotidiana, una mejor calidad de vida"
- Gestor: De Patrimonios Inmobiliarios Urbanos o Rústicos, rentabilizandolos en beneficio de la propiedad, con criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.
- Asesor:Asesoramiento en temas:
*Inmobiliarios, alquileres, traspasos, compra-venta de inmuebles, Notario, Registrador de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.
*Jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad inmobiliaria.
*Fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.
*Técnicos, en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.
*Contables, Criterios de Presupuestos, Repercusión de Gastos, Liquidaciones, Saldos individualizados, según División Horizontal, Estatutos o Acuerdos de Junta. Repercusión de Obras, Actualizaciones de Renta, Liquidaciones, etc. en los casos de Arrendamientos.
- Mediador: Entre la Comunidad y el Propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, intentando unificar criterios para evitar litigios.
- Secretario: Custodiando la documentación de la Comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.
- Contable: Con criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a propietarios, repercutiendo, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.
Sí, lo se... suena ideal... y son muy pocos los que así actuan; sobre todo teniendo en cuenta el número de comunidades que normalmente se centran en un sólo administrador. Es por ello, que a muchos administradores les defines como gestores y se amparan en la diferente categoría laboral de ambos cargos... Obvio... pero en la realidad, la Administración de Fincas, la correcta a mi entender, tiene un 60% de capacidad humana y un 40% de conocimiento legal.
En fin... creo que esta vez me extendí un pelín...
Te has lucido una vez más!
Pero para darte un ejemplo en concreto, con un caso de póliza de seguros de la finca, tiene el "administrador" responsabilidad de velar que la póliza esté ajustada a la finca, y que las primas sean razonables. Nuestra finca tenía una póliza de seguros, realizada en 1995, con otro Administrador, cambiamos de Administrador hace 6 años, y no la repasó (si es que la tenía que repasar). Resulta que como desde una de nuestras terrazas hubieron filtraciones de aguas que estropeó en parte el almacen de la droguería que tenemos en la planta baja, nuestro seguro, mal hecho, ¿no lo cubre y en cuanto a daños civiles sobre cubre un máxino de 3000?, una cantidad ridícula hoy en día.
Conclusión: ¿El administrador" tiene parte de la culpa de que no se haya revisado bien la póliza, o únicamente nosotros, la comunidad, y quizás la compañía de seguros o el agente de seguros?
Muchas gracias por todo
Marc
Pero para darte un ejemplo en concreto, con un caso de póliza de seguros de la finca, tiene el "administrador" responsabilidad de velar que la póliza esté ajustada a la finca, y que las primas sean razonables. Nuestra finca tenía una póliza de seguros, realizada en 1995, con otro Administrador, cambiamos de Administrador hace 6 años, y no la repasó (si es que la tenía que repasar). Resulta que como desde una de nuestras terrazas hubieron filtraciones de aguas que estropeó en parte el almacen de la droguería que tenemos en la planta baja, nuestro seguro, mal hecho, ¿no lo cubre y en cuanto a daños civiles sobre cubre un máxino de 3000?, una cantidad ridícula hoy en día.
Conclusión: ¿El administrador" tiene parte de la culpa de que no se haya revisado bien la póliza, o únicamente nosotros, la comunidad, y quizás la compañía de seguros o el agente de seguros?
Muchas gracias por todo
Marc
En el ejemplo que planteas está muy claro:
El Administrador en la mayoría de ocasiones se hace cargo de gestionar los partes del seguro, independientemente de que sea de "su propia cartera" (es decir que cobre comisión como corredor, hablando claramente). Esto implica que está al corriente de los capitales asegurados y las coberturas de la póliza. Como servicio más de la finca, debería informaros períodicamente de los desajustes que tengáis contratados (ya sea en capital asegurado o en garantías de cobertura); no obstante, la última decisión es vuestra.
En otras ocasiones, la Compañía tiene un corredor que es el que ha contratado la Póliza que se hace cargo de las gestiones del seguimiento del parte; no obstante, esto no excluye lo que anteriormente te he dicho; a nivel de información es una de sus funciones.
Además, en el tema de seguros comunitarios, te diré que es uno de los documentos que más se consulta en la gestión propia del administrador, principalmente por dos razones:
1. La obvia de los partes por siniestros que abre, sigue, y coordina visitas entre vecinos y el industrial o perito correspondiente.
2. La otra es que la mayoría de los propietarios que se hacen un seguro de vivienda suelen pedir copia de la póliza comunitaria para entregársela a su agente; ya que en esos caso se realiza "una complementaria" para no asegurar lo mismo dos veces; es decir, para contratar únicamente aquello que no tiene contratado la comunidad, ya que como sabrás en las pólizas comunitarias también se pueden tener garantías privadas como el tema de aguas (muy conveniente en fincas antiguas o con parkings u otras comunidades debajo).
Por último decirte que la las compañías aseguradoras nunca se hacen cargo de lo que llaman "falta de mantenimiento"... y ahí le hemos dado... En muchas ocasiones he tenido que abrir siniestros diciendo que se han roto cañerías cuando en realidad han sido fisuras, ya que la rotura la entienden como garantía a cubrir y la fisura como falta de mantenimiento. Además, va a depender mucho, no tanto de la compañía que contrates, sino del perito que te asignen... que a estos si que de vez en cuando habría que ponerles los puntos sobre las íes..
El Administrador en la mayoría de ocasiones se hace cargo de gestionar los partes del seguro, independientemente de que sea de "su propia cartera" (es decir que cobre comisión como corredor, hablando claramente). Esto implica que está al corriente de los capitales asegurados y las coberturas de la póliza. Como servicio más de la finca, debería informaros períodicamente de los desajustes que tengáis contratados (ya sea en capital asegurado o en garantías de cobertura); no obstante, la última decisión es vuestra.
En otras ocasiones, la Compañía tiene un corredor que es el que ha contratado la Póliza que se hace cargo de las gestiones del seguimiento del parte; no obstante, esto no excluye lo que anteriormente te he dicho; a nivel de información es una de sus funciones.
Además, en el tema de seguros comunitarios, te diré que es uno de los documentos que más se consulta en la gestión propia del administrador, principalmente por dos razones:
1. La obvia de los partes por siniestros que abre, sigue, y coordina visitas entre vecinos y el industrial o perito correspondiente.
2. La otra es que la mayoría de los propietarios que se hacen un seguro de vivienda suelen pedir copia de la póliza comunitaria para entregársela a su agente; ya que en esos caso se realiza "una complementaria" para no asegurar lo mismo dos veces; es decir, para contratar únicamente aquello que no tiene contratado la comunidad, ya que como sabrás en las pólizas comunitarias también se pueden tener garantías privadas como el tema de aguas (muy conveniente en fincas antiguas o con parkings u otras comunidades debajo).
Por último decirte que la las compañías aseguradoras nunca se hacen cargo de lo que llaman "falta de mantenimiento"... y ahí le hemos dado... En muchas ocasiones he tenido que abrir siniestros diciendo que se han roto cañerías cuando en realidad han sido fisuras, ya que la rotura la entienden como garantía a cubrir y la fisura como falta de mantenimiento. Además, va a depender mucho, no tanto de la compañía que contrates, sino del perito que te asignen... que a estos si que de vez en cuando habría que ponerles los puntos sobre las íes..