Como hago esta operación
Quiero hacer permuta con mi hermano, su casa de 120 m en la que lleva 5 años por mi piso que es de vpo mide 58 m y tiene hipoteca pendiente, que yo abonaría, +un local de 28m, este local esta a nombre de mi padre, + 3 millones y medio de pesetas,¿Es esto una permuta loable? ¿Es preferible compra venta ficticia?
Respuesta
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Es una permuta perfectamente aceptable. Se supone que su piso de VPO está liberado de esa condición y puede transmitirlo (si no, cumpla los trámites para desafectarlo, depende de su comunidad autónoma). Vaya a que le den un certificado de valor de todos y cada uno de los inmuebles en Hacienda (impuesto también transferido a su C.A.) a fin de saber en cuánto están tasados para el pago de transmisiones y, atención: asigne a cada uno de esos inmuebles esa tasación en las escrituras. Resuelva asimismo la cuestión de la titularidad del local, puesto que es de su padre, y sería una tercera persona que puede añadir una complejidad innecesaria a la operación. Por último le sugiero que abandone los conceptos económicos en pesetas: hace ya ocho años que desaparecieron y se están incorporando al mundo laboral personas que apenas conocieron esa moneda.
Muchas gracias por tu respuesta tan rápida, haber si me puedes aclarar esto, te comente lo de compra ficticia porque me comentaron que antes de resolver la titularidad del local de mi padre mediante donación, lo más ecomomico y más sencillo quizás seria emular compra venta, yo compraría la casa a mi herma no, mi hermano a mi y con el dinero sobrante el realizaría otra compra ficticia del local, el problema seria que mi padre por la supuesta venta tendría que pagar bastante a hacienda, ( por eso el prefiere donación),¿crees qué todo este lio saldría más económico, (incluso con las subidas de hacienda para mi hermano y mi padre), que la permuta entre yo y mi hermano y los gastos que suponen la donación del local? Todo esto englobándolo todo y específicamente que crees que me conviene más a mi en mi situación. Muchas gracias.
Lo que tiene un origen ficticio solo puede tener una solución ficticia. La situación patrimonial que usted tiene hay que resolverla sin soliviantar los derechos de los otorgantes (por ejemplo, el derecho de honestidad fiscal de su padre) y la forma más fácil de resolver los asuntos es presentarlos tal y como son. En definitiva, la transacción de la que usted habla no es en absoluto complicada. Mi recomendación es que, con los datos que expone y la documentación actualizada (notas registrales, aspectos fiscales) concurra a una notaría y lo plantee ante el oficial de la misma, a fin de que le economice el entrecruce de transacciones en una sola escritura, la más barata, de la que sacar tres copias para inscribir.
Perdona pero no entiendo bien, por un lado le parece mal todo este entramado porque pongo en entredicho la honestidad fiscal de mi padre, lo cual me parece muy respetable, de todas formas, nunca dejaríamos a mi padre con ese gasto, por supuesto seria soliviantado por sus hijos; también comenta que lo ficticio solo tiene una solución meramente ficticia sin embargo por otra parte me anima a exponer los datos a los que me remito a un oficial de notario, no entiendo muy bien cuando dice que la forma más fácil de resolver los asuntos es presentarlos tal y como son, ¿se refiere a la idea original de permuta y donación? ... por otra lado ¿cómo es esto de economizar en una sola escritura? Espero su respuesta, muchas gracias.
Toda la transacción se debe hacer en una sola escritura, en la que permute, pura y simplemente, su patrimonio con el de su hermano: usted tiene una casa valorada en una cantidad, más un dinero en efectivo y unos derechos hereditarios sobre el local de su padre: esas son las tres cosas que le daría usted a su hermano a cambio de una vivienda de 120 metros. En la misma escritura, su padre donará el local a su hermano, sin recibir nada a cambio (como es lógico en una donación), con la seguridad de que usted no reclamará nunca nada de ese local, pues ha integrado como parte del precio de la permuta los derechos que en el futuro tuviese sobre el mismo. Tres personas en una sola escritura, junto con dos transacciones: la permuta y la donación.
Muchas gracias por tan pronta y clara respuesta, pero de nuevo surgen dudas, porque fui a oficial de notario y me dijo que el haría permuta entre hermanos y compra venta ficticia entre padre/ hermano, porque la donación salia el doble de cara y de todas formas con donación también se vería incrementado el pago a hacienda, por lo tanto si no me equivoco hablamos de tres escrituras, me imagino que en su propuesta de una sola escritura habría ventajas, la verdad es que no entiendo muy bien esto, si me lo pudiera explicar y ademas otra cosa, ¿mi derecho a herencia también valdría como parte de este cambio?, aunque usted también, habla de donación y ya no veo yo tan claras las ventajas según me dijo el notario por favor perdone por insistir, espero respuesta.
Los impuestos que gravan la donación en su comunidad autónoma parecen hacer aconsejable la propuesta que le han hecho en notaría: dos transacciones independientes, una de las cuales la compraventa del local en favor de su hermano. En este último caso usted no tendría que tratar para nada el concepto de derechos hereditarios, puesto que el local se transmite a titulo oneroso (mediante precio) entre padre e hijo, y nadie tiene nada que objetar.
En lo que respecta a la permuta, en la notaría le han dicho lo correcto: una sola, entre hermanos. Por tanto, finalmente usted (para ser exactos, su hermano) firmaría dos escrituras totalmente independientes: una compra de un local con su padre y una permuta con usted. De todas formas, y tratándose de la Red, no resulta apropiado que mencione usted conceptos con el adjetivo "ficticio" para eludir una responsabilidad fiscal. Haga la escritura de permuta (una sola) compensando la diferencia entre la valoración de la propiedad de su hermano con el aporte de una cantidad en efectivo. Es decir: que para compensar, su hermano y usted manifiestan que hay un pago en efectivo por su parte, superior en cuanto a importe al pactado.
En lo que respecta a la permuta, en la notaría le han dicho lo correcto: una sola, entre hermanos. Por tanto, finalmente usted (para ser exactos, su hermano) firmaría dos escrituras totalmente independientes: una compra de un local con su padre y una permuta con usted. De todas formas, y tratándose de la Red, no resulta apropiado que mencione usted conceptos con el adjetivo "ficticio" para eludir una responsabilidad fiscal. Haga la escritura de permuta (una sola) compensando la diferencia entre la valoración de la propiedad de su hermano con el aporte de una cantidad en efectivo. Es decir: que para compensar, su hermano y usted manifiestan que hay un pago en efectivo por su parte, superior en cuanto a importe al pactado.