Compra-Venta de VPO
Ante todo, agradecer la ayuda que sé a ciencia cierta que me vas a proporcionar en el problema que me ha surgido.
Resulta que hace aproximadamente un mes, firmé un contrato de señal (ó arras) para la compra de una vivienda de segunda mano. Pues bien, la vivienda en cuestión está calificada como VPO; a mi los vendedores me piden 14.000.000 de ptas. Por el piso, sin embargo, poco después me entero de que por Ley, no puedo escriturar el piso por más de 6.500.000 según la aplicación de los coeficientes de precio máximo de venta de VPO que establece la administración. Por lo tanto, la compra solo refleja parte del precio pagado, mientras que el resto se supone que debo entregarlo en "B". Evidentemente, cuando me entero del asunto y analizo las posibles consecuencias de esta compra-venta "ilegal", trato de dar marcha atrás a la operación, sin embargo, ahora los vendedores no quieren devolverme las 250.000 ptas. Que entregué a modo de señal.
Después de estos datos, ¿consideras qué tengo alguna oportunidad de recuperar dicho dinero, teniendo en cuenta que poseo el documento (contrato de señal) que refleja claramente la intención por parte de los vendedores, de llevar a cabo una venta ilegal de vivienda protegida?. En caso afirmativo, ¿qué medidas debo llevar a cabo para forzar a los vendedores a anular dicho contrato sin tener que recurrir a los juzgados?.
Resulta que hace aproximadamente un mes, firmé un contrato de señal (ó arras) para la compra de una vivienda de segunda mano. Pues bien, la vivienda en cuestión está calificada como VPO; a mi los vendedores me piden 14.000.000 de ptas. Por el piso, sin embargo, poco después me entero de que por Ley, no puedo escriturar el piso por más de 6.500.000 según la aplicación de los coeficientes de precio máximo de venta de VPO que establece la administración. Por lo tanto, la compra solo refleja parte del precio pagado, mientras que el resto se supone que debo entregarlo en "B". Evidentemente, cuando me entero del asunto y analizo las posibles consecuencias de esta compra-venta "ilegal", trato de dar marcha atrás a la operación, sin embargo, ahora los vendedores no quieren devolverme las 250.000 ptas. Que entregué a modo de señal.
Después de estos datos, ¿consideras qué tengo alguna oportunidad de recuperar dicho dinero, teniendo en cuenta que poseo el documento (contrato de señal) que refleja claramente la intención por parte de los vendedores, de llevar a cabo una venta ilegal de vivienda protegida?. En caso afirmativo, ¿qué medidas debo llevar a cabo para forzar a los vendedores a anular dicho contrato sin tener que recurrir a los juzgados?.
2 respuestas
Respuesta de juboga
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Que no se pueda escriturar por más de 6,5 millones, no quiere decir que la compra sea un mal negocio. Si los 14 que te piden, es un precio razonablemente bueno para ti, debes sopesar los pros y los contras de realizar un pago en "B".
Por una parte, debes tener esa diferencia en B, ya que el banco o caja seguramente no te lo dejará mediante crédito hipotecario (si mediante otros tipos de créditos, si dispones de solvencia suficiente). Por otra parte, está el tema fiscal ya que no podrás desgravar más que lo conste en escritura. Finalmente, si deseas volver a vender la vivienda antes de que quede liberada, te pasará lo mismo que le ocurre ahora al vendedor: tendrás que encontrar a alguien dispuesto a pagar en B.
La ventaja inmediata (y única) es que pagarás menos impuestos por la compra, pero este es el capítulo menos importante a tener en cuenta.
Si el piso te gusta y puedes pagar como te lo piden, siempre te cabe el recurso de presentar una demanda (a posteriori) o una denuncia ante Vivienda amparándote en el contrato privado de arras. Es probable que ganes (si estás bien assorado por un abogado) y al Vendedor se le obligue a la devolución de lo que habrás pagado de más ! Y a pagar una sanción. Entérate de la solvencia del Vendedor antes de iniciar esta rocambolesca jugada.
Si no te interesa el piso o no puedes pagarlo como te piden, bastará con que informes al Vendedor de tu intención de depositar el importe legal ante el Juzgado y de presentar una demanda: Es más que probable que te devuelva las arras.
Me gustaría saber como termina este asunto. Tenme informado.
Por una parte, debes tener esa diferencia en B, ya que el banco o caja seguramente no te lo dejará mediante crédito hipotecario (si mediante otros tipos de créditos, si dispones de solvencia suficiente). Por otra parte, está el tema fiscal ya que no podrás desgravar más que lo conste en escritura. Finalmente, si deseas volver a vender la vivienda antes de que quede liberada, te pasará lo mismo que le ocurre ahora al vendedor: tendrás que encontrar a alguien dispuesto a pagar en B.
La ventaja inmediata (y única) es que pagarás menos impuestos por la compra, pero este es el capítulo menos importante a tener en cuenta.
Si el piso te gusta y puedes pagar como te lo piden, siempre te cabe el recurso de presentar una demanda (a posteriori) o una denuncia ante Vivienda amparándote en el contrato privado de arras. Es probable que ganes (si estás bien assorado por un abogado) y al Vendedor se le obligue a la devolución de lo que habrás pagado de más ! Y a pagar una sanción. Entérate de la solvencia del Vendedor antes de iniciar esta rocambolesca jugada.
Si no te interesa el piso o no puedes pagarlo como te piden, bastará con que informes al Vendedor de tu intención de depositar el importe legal ante el Juzgado y de presentar una demanda: Es más que probable que te devuelva las arras.
Me gustaría saber como termina este asunto. Tenme informado.
Buenas noches de nuevo...
Ante todo gracias por la claridad de tu respuesta. Voy a aprovechar que veo que estas muy puesto en el tema, para solicitarte alguna aclaración más. En primer lugar, ¿crees qué después de escriturar el piso en 14 m. y denunciar a los vendedores, podría correr algún riesgo de perder el piso por haber accedido a una compra-venta a un precio irregular?. En segundo lugar, ¿de veras no habría posibilidad de recuperar la señal alegando dicha irregularidad sin tener que comprar el piso?.
Muchas gracias de nuevo y hasta pronto.
Ante todo gracias por la claridad de tu respuesta. Voy a aprovechar que veo que estas muy puesto en el tema, para solicitarte alguna aclaración más. En primer lugar, ¿crees qué después de escriturar el piso en 14 m. y denunciar a los vendedores, podría correr algún riesgo de perder el piso por haber accedido a una compra-venta a un precio irregular?. En segundo lugar, ¿de veras no habría posibilidad de recuperar la señal alegando dicha irregularidad sin tener que comprar el piso?.
Muchas gracias de nuevo y hasta pronto.
Se supone que los vendedores no caerán en la trampa de escriturar por 14 millones, entre otras cosas porque el mismo Notario se lo advertirá, No obstante, si así fuese, no creo que perdieras la vivienda por ello. Insisto: asesorate con un buen abogado.
La segunda pregunta que me haces me deja entender que no quieres "follones" y que preferirías terminar este asunto de la mejor manera posible. (¡ Eres un tipo legal!). Bien, en este caso, yo procedería de la siguiente forma: Si sabes con qué entidad bancaria trabaja el vendedor, ves a la sucursal y diles que quieres que te conformen su firma y la tuya en el documento privado de compraventa. Luego ves a un notario y haces un requerimiento al vendedor, cuidando de que el documento privado de compraventa quede protocolizado. En este requerimiento le dices al vendedor: 1) Que según los datos que obran en tu poder, la vivienda que te vendió mediante documento privado en fecha XX/XX/XX es de P.O. y sujeta a un precio máximo de venta de X.XXX.XXX Ptas.
2) Que le ofreces la posibilidad de anular la compraventa en el improrrogable plazo de X días si te devuelve íntegramente la cantidad por ti depositada + los gastos correspondientes y 3) Que si no recibes contestación dentro del plazo indicado, procederás a : presentar denuncia ante Mº Vivienda y a depositar el respto del precio convenido en el Juzgado hasta que se te otorgue la escritura de compraventa por el precio pactado.
Imagino que con estos hechos, se te resolverá inmediatamente tu problema. Si en esta operación hubiese intervenido algún mediador sin escrúpulos (GYPE, API, EXPERTO INMOBILIARIO,...), no dudes en tenerle al corriente de tus intenciones y de decirle que si no ayuda a resolverte el problema, también él se verá implicado.
Ya me contarás. Pero cierra esta pregunta.
La segunda pregunta que me haces me deja entender que no quieres "follones" y que preferirías terminar este asunto de la mejor manera posible. (¡ Eres un tipo legal!). Bien, en este caso, yo procedería de la siguiente forma: Si sabes con qué entidad bancaria trabaja el vendedor, ves a la sucursal y diles que quieres que te conformen su firma y la tuya en el documento privado de compraventa. Luego ves a un notario y haces un requerimiento al vendedor, cuidando de que el documento privado de compraventa quede protocolizado. En este requerimiento le dices al vendedor: 1) Que según los datos que obran en tu poder, la vivienda que te vendió mediante documento privado en fecha XX/XX/XX es de P.O. y sujeta a un precio máximo de venta de X.XXX.XXX Ptas.
2) Que le ofreces la posibilidad de anular la compraventa en el improrrogable plazo de X días si te devuelve íntegramente la cantidad por ti depositada + los gastos correspondientes y 3) Que si no recibes contestación dentro del plazo indicado, procederás a : presentar denuncia ante Mº Vivienda y a depositar el respto del precio convenido en el Juzgado hasta que se te otorgue la escritura de compraventa por el precio pactado.
Imagino que con estos hechos, se te resolverá inmediatamente tu problema. Si en esta operación hubiese intervenido algún mediador sin escrúpulos (GYPE, API, EXPERTO INMOBILIARIO,...), no dudes en tenerle al corriente de tus intenciones y de decirle que si no ayuda a resolverte el problema, también él se verá implicado.
Ya me contarás. Pero cierra esta pregunta.
Respuesta de macandal
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Perdón por el retraso; el motivo no es otro que bucear un poco en la legislación de protección oficial que está fraccionada y complicada.
En primer lugar decirte que si tienes un contrato por el que compras a un precio concreto no te pueden obligar a escriturar por menos y si lo intentan el incumplimiento sería de ellos y no tuyo.
En segundo lugar la venta por precio superior al permitido se sanciona con multa del doble de la diferencia del precio; por lo que te bastaría llevar ese contrato al organismo correspondiente en tu comunidad autónoma para causarles un verdadero problema.
Sentado lo anterior creo que tienes armas suficientes para obligarles a devolverte el dinero; en caso de que no lo hagan por las buenas acude a un abogado que te lo solucionará sin demasiada complicación pues tienes todo el derecho del mundo.
En primer lugar decirte que si tienes un contrato por el que compras a un precio concreto no te pueden obligar a escriturar por menos y si lo intentan el incumplimiento sería de ellos y no tuyo.
En segundo lugar la venta por precio superior al permitido se sanciona con multa del doble de la diferencia del precio; por lo que te bastaría llevar ese contrato al organismo correspondiente en tu comunidad autónoma para causarles un verdadero problema.
Sentado lo anterior creo que tienes armas suficientes para obligarles a devolverte el dinero; en caso de que no lo hagan por las buenas acude a un abogado que te lo solucionará sin demasiada complicación pues tienes todo el derecho del mundo.