Compra de un local comercial antiguo sin división horizontal por lo cual no está registrado.

Aquello que puede hacer es una opción de compra, con el pago de una paga y señal condicionada a escritura de división horizontal determinando los plazos y condiciones.

No hay que olvidar que entre ambas fechas pueden suceder mil situaciones y la perfección de la venta siempre debe estar condicionada a la división horizontal fijando clausula de penalización por incumplimiento.

Busque un profesional del derecho en su entorno para un asesoramiento con la documentación disponible

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Contestación
a tu respuesta:
Me
ha comentado un compañero de trabajo (no es abogado pero trabajo en una
inmobiliaria) en caso de que no esté registrado, no siempre es fácil
demostrar que el propietario es en realidad la persona que intenta vender el
inmueble. Que se trataba de un punto delicado, ya que la transmisión de bienes
no registrados es una operación que puede prestarse a estafa. Por eso, es
fundamental tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos
acreditados por quien se presenta como propietario de la vivienda.
Por lo que me dice bastará con un contrato de
compraventa o una escritura de aceptación de herencia en los que se
especifiquen los datos personales de las partes. Una vez demostrada la
propiedad del bien, se puede proceder a su compra.
Además del precio acordado entre las partes, habría
que empezar a desembolsar dinero en diversos trámites, que se multiplicaran por
dos. Es decir, el comprador (yo) tendría que pagar dos veces los honorarios del
notario, que tendria que dar fe de dos contratos de compraventa (el actual y el
anterior). También tendría que costear dos veces el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, por la misma razón. Cuando se hayan realizado, ya se puede
elevar el contrato a escritura pública.
Una vez realizado todo esto debería ir al juzgado del lugar donde se
ubique la vivienda y promover un procedimiento denominado expediente de
dominio. Este proceso por lo que me dijo se inicia con la presentación ante el
juez del título de dominio y la certificación del catastro municipal de que el
inmueble no se encuentra registrado.
Además, el propietario deberá designar a las personas
que deban ser citadas para que el juez, con el resultado de las alegaciones y
pruebas propuestas, valore y dicte auto. Entre estas personas estará el
anterior dueño del inmueble y los propietarios de los edificios o pisos
colindantes, los vecinos. Una vez determinada la propiedad por parte del juez,
ya se puede inscribir la vivienda en el registro de la propiedad de la
localidad en la que esté situado.
Me gustaría conocer la opinión sobre esta propuesta. ¿La
ve oportuna y correcta para esta compra? ¿Cuánto me costaría realizar todos
estos trámites? El me dijo que si el local lo escrituro por 75000€ los gastos
me podría salir más o menos por 15000€, pero que hace tiempo que dejo la
inmobiliaria y desconoce los precios actuales.
·
Impuesto de transmisiones patrimoniales 5250x2=10500
·
Medir el local por un aparejador +-600€
·
Gastos de notario, procurador y juzgado +-3000€
·
Notario +-300X2=600€
·
Registro de la propiedad +-350€
La idea mía es que si esta opción la veis factible, es
ofrecerle al vendedor los 75000 menos los gastos que tengo que soportar.
Agradecería mucho vuestra opinión.
Saludos

Los pasos que indica son correctos desde un punto de vista genérico y sin entrar a valorar los costes económicos.

Aun dando por bueno lo expuesto, el resultado final sigue siendo la copropiedad de una finca, y seguirá pendiente la división horizontal y la distribución de la misma (así como los gastos generados)

Y aquello que tampoco se puede olvidar son todo aquello que pueda suceder entre la fecha de pago y la adquisición registral de la finca. No es negatividad, es simplemente un proceso largo, tortuoso, que pueden generarse muchos problemas y gastos añadidos, o incluso puede no llegar a su fin.

Previsiblemente la compra a un buen precio lleva aparejado la complejidad jurídica hasta el buen fin, y es lo que realmente tiene que valorar.

Como le indiqué, acuda a un profesional del derecho especializado en el sector, que formule un informe preciso y que disponga de toda la documentación para evaluar la viabilidad, costes y previsibles incidencias que puedan surgir.

CONTRATO PREPRARATORIO DE CONPRA Y VENDA LOCAL COMERCIAL
¿Se realiza ante notario?
Tratare de hacer una breve descripción.
El dueño del local me comenta que en 3 meses tendrá la
división horizontal puesto que todos los vecinos están de acuerdo en hacerla.
Entonces acortados un precio de 65000 de los cuales yo le entregaría 40000 a la
firma de “CONTRATRO PREPRARATORIO DE CONPRA Y VENDA” y el resto a los 3 meses cuando se eleve a
público.
En el caso de no tener la división en los 3 meses pactados
el pecio del local seria de 50000.
A mí me interesa el local pero tampoco me gustaría quedarme
sin ahorros.
PREGUNTAS
Este “contrato preparatorio de compraventa de local
comercial” se tendría que realizar ante notario o bien seria privado.
No conozco este tipo de contrato, que ventajas e
inconvenientes tiene para el que compra.
Me recomendáis otro tipo de contrato? Me gustaría
realizarlo eso si ante notario.
El administrador nos comenta que nos recomienda hacerlo privado.
¿Qué hago?
Nota:
Estamos barajando este tipo de contrato puesto que es el
recomienda el gestor. Por lo visto me beneficia a mi (comprador)

El planteamiento que hace, como puede suponer, da mucho que pensar y de sospechar.

Temas como: "un contrato preparatorio de compraventa" es para salir corriendo. Busque información por cualquier medio sobre ese "tipo de contrato", sobre su existencia en el código civil o en cualquier otro lugar. En fin... me gustaría conocer personalmente el contenido de un "contrato preparatorio de compraventa".

Aquello que esta claro en la transacción que se le propone es que el pago inicial no solo es una paga y señal (que podría suscribirse con arras penitenciarias recogidas en el CC), sino un importe superior al 50% del valor total, y sin olvidar que exigen cuantiosos gastos que previsiblemente harán desaparecen en su totalidad (o casi), el importe restante.

Mucho más que sospechoso... creo.

Un administrador, además, recomienda hacer una transacción en un contrato privado cuando la cantidad que se entrega es de 40.000 €... Cambie de administrador. Tener la mínima garantía de la intervención de una fedatario público (Notario), previene mínimamente la cantidad que Ud. entrega y que previsiblemente no volverá a recuperar.

Aun así, hay propuestas simples, que no requieren "contrato preparatorio de compraventa".

1.- Hacer el depósito del importe (40.000 € u otra cantidad) en un Notario que será entregado al vendedor cuando aporte la escritura de división horizontal y el local cumpla todos los requisitos legales que permitan la perfección de la venta.

2.- Contrato de arras penitenciarias con entrega de una paga y señal (no una cantidad equivalente a un porcentaje tan importante de la transacción) realizado ante Notario.

Sinceramente precisa un profesional que le asesore y vele por sus intereses.

Este es el contrato en cuestión:

Me acaba de acojonar. ¿anulo todo?

En Pontevedra, a … de octubre de 2013.
REUNIDOS:
De una parte, Don ….. , con N.I.F. núm. …… , vecino de Barcelona , con domicilio en calle Manuel de Falla, nº …., ático 3º.
De otra parte, Don …… , mayor de edad, casado en régimen de gananciales, vecino de Pontevedra, con domicilio en Calle ….., … …, y NIF …., y su esposa Dña. ……, mayor de edad, casada con la misma vecindad y domicilio, y NIF -------------T
Intervienen en su propio nombre y derecho y ambas partes se reconocen recíprocamente la capacidad y legitimación necesaria para otorgar el presente contrato preparatorio de compraventa de local comercial.
ANTECEDENTES
Don …… es propietario de un local comercial en la calle ….. , nº ... Dicho inmueble le pertenece por herencia de su padre, Don …… , habiéndose otorgado la escritura de aceptación de herencia ante el notario de Tremp, Lleida, Don Emilio Roselló Carrión, en fecha .. de abril de …., con el número … de su protocolo.
En dicho documento se describe la propiedad en los siguientes términos:
“LOCAL sito en la calle …….., anejo a un local que da al Este del jardín descrito con un terreno de forma trapezoidal, sito en la ciudad de Pontevedra, con frente a la calle ……….
De superficie según catastro es de ochenta y nueve metros cuadrados.
Se estimará integrado en dicho bajo, un participación de treinta y tres con treinta y tres y un tercio por ciento en los elementos comunes referidos en el artículo 396 del Código civil y en la distribución de beneficios y cargas.
Linda: frente, calle de situación; derecha entrando, ……. ; izquierda entrando, ……; y fondo, comunidad de propietarios de la rúa ….., número …..
REFERENCIA CATASTRAL: ……….
NO CONSTA INSCRITA. “
Don ….. están interesado en la venta y Don …. y Dña …. en la compra del descrito local, por lo que en adelante se denominará “el vendedor” a …. y “el comprador” a Don … y Dña ….
El vendedor hace constar que no existe división horizontal del edificio en el que se encuentra el bajo, manifestando el comprador que conoce dicha circunstancia.
Se adjunta al presente contrato un informe sobre el estado actual de la edificación de los edificios ….. 8 y C/…. del arquitecto técnico ….. , visado el … de junio de …. por el colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos técnicos e Ingenieros de Edificación de Pontevedra, con un plano del local objeto de este contrato (local comercial referenciado en el informe como 2.1).
Don …. y Don …. acuerdan el presente contrato conforme a los siguientes
PACTOS:
Don …. se obliga a vender el pleno dominio de la finca urbana descrita en el antecedente precedente, libre de cargas, gravámenes , ocupantes y arrendatarios, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbiticios a Don … y Dña …., que lo comprará, por el precio de SESENTA Y CINCO MIL EUROS (65.000,00 euros.)
Se hace entrega por el comprador en el momento de la firma de este contrato de cheque nominativo por el importe de CUARENTA MIL EUROS (40.000,00 euros), que el vendedor manifiesta recibir.
Queda aplazado el importe restante del indicado precio de venta, es decir, los VEINTICINCO MIL EUROS (25.000,00 euros ) pendientes de pago, hasta el día 31 de diciembre de 2013, en que se otorgará escritura pública de venta del local comercial ante un notario de la ciudad de Pontevedra. El local comercial objeto del presente contrato con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes, estará libre de cargas, arrendamientos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios antes del día 31 de Diciembre de 2013. En la escritura pública constará un plano descriptivo y fotográfico realizado por un aparejador o arquitecto, siendo el coste a cargo de la parte vendedora.
El vendedor se compromete a que en dicha fecha, 31 de diciembre de 2013, esté otorgada la escritura de división horizontal del edificio en que se encuentra el local comercial. En todo caso, en la división horizontal deberá constar la futura colocación de la salida de gases del local, y específicamente de la cocina y del aseo, así como de todas las ventanas (ver fotos) de ventilación del local. Además, la escritura de división horizontal no establecerá ninguna limitación sobre el uso del local y deberá incluir la solución a los problemas de humedad (ver fotos) que presenta este local y que proceden de propiedades otros propietarios.
De no haberse otorgado dicha escritura de división horizontal en fecha anterior al 31 de diciembre, o eses mismo día, incluso por causas ajenas a la voluntad del vendedor, el precio de venta será de CINCUENTA MIL EUROS (50.000, 00 euros), debiendo el comprador pagar los DIEZ MIL EUROS (10.000 euros) restantes al vendedor el 31 de diciembre de 2013, manteniendo el vendedor la obligación de a otorgar escritura de venta ante notario en dicha fecha y en la ciudad de Pontevedra.
En cualquiera de los supuestos, la parte vendedora mantendrá el local en perfectas condiciones para su entrega en el plazo máximo de dos meses, permitiendo, con anterioridad a la venta notarial, la instalación de la salida de gases que correrá a cuenta del comprador, estableciéndose un plazo de cinco días para la realización de dicha instalación. En el supuesto que el vendedor se echase atrás en la venta tendría que abonar a la parte compradora el importe de estos trabajos (materiales y mano de obra).
Se establece una condición resolutoria expresa según la cual el comprador podrá dejar sin efecto este contrato, por decisión propia, asumiendo como penalización la pérdida de DIEZ MIL EUROS (10.000,00 euros), debiendo el vendedor devolverle los TREINTA MIL EUROS (30.000,00 euros) entregados, respondiendo con la propiedad del local comercial de dicha devolución.
Los gastos del presente contrato serán por cuenta del vendedor y los de la escritura pública de venta lo serán a partes iguales por cuenta de ambos.
Los gastos pendientes de la comunidad de propietarios, mantenimiento del edificio, El incremento de valor de los terrenos (plusvalía) , electricidad, agua, gas, agua , IB.I. y otros que pudieses aparecer serán por cuenta del vendedor.
El comprador no podrá vender parcial ni totalmente, ni arrendar o realizar cualquier otro acto de disposición, sin antes haber liquidado al vendedor el importe total del precio aplazado.
Las cantidades aplazadas del precio del local vendido estarán garantizadas siempre por la propiedad del mismo, que no se entenderá transmitido hasta tanto no esté ultimado el pago del precio, por lo que el impago de dicho precio aplazado dará lugar a la resolución del presente contrato.
Para cualquier discrepancia surgida por la interpretación o ejecución del presente contrato, los comparecientes se comprometen a someterse a los JUZGADOS Y TRIBUNALES DE PONTEVEDRA
Asimismo, la propiedad del local responde por la cantidad entregada en este contrato.
Y , en prueba de conformidad con cuanto antecede los otorgantes firman por triplicado el presente contrato, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.
LOS VENDEDORES PROMINENTESLOS COMPRADORES PROMITENTEn su propio nombre y
derecho y ambas partes se reconocen recíprocamente la capacidad y legitimación
necesaria para otorgar el presente
contrato preparatorio de compraventa de local comercial.
ANTECEDENTES
Don …… es propietario de un local comercial en la calle ….. , nº ...
Dicho inmueble le pertenece por herencia
de su padre, Don …… , habiéndose otorgado la escritura de aceptación de
herencia ante el notario de Tremp, Lleida, Don Emilio .................., en fecha
.. de abril de …., con el número … de su protocolo.
En dicho documento se describe la
propiedad en los siguientes términos:
“LOCAL sito en la calle ……..,
anejo a un local que da al Este del jardín descrito con un terreno de forma
trapezoidal, sito en la ciudad de Pontevedra, con frente a la calle ……….
De superficie según catastro desde ochenta y nueve metros cuadrados.
Se estimará integrado en dicho
bajo, un participación de treinta y tres con treinta y tres y un tercio por ciento en los elementos comunes
referidos en el artículo 396 del Código civil y en la distribución de beneficios
y cargas.
Linda: frente, calle de
situación; derecha entrando, ……. ; izquierda entrando, ……; y fondo, comunidad
de propietarios de la rúa ….., número …..
REFERENCIA CATASTRAL: ……….
NO CONSTA INSCRITA. “
Don ….. están interesado en la venta y Don …. y Dña …. en la compra del descrito local, por lo que
en adelante se denominará “el vendedor” a …. y “el comprador” a Don … y Dña ….
El vendedor hace constar que no existe división horizontal del edificio en el que se encuentra el bajo,
manifestando el comprador que conoce dicha circunstancia.
Se adjunta al presente contrato
un informe sobre el estado actual de la edificación de los edificios ….. 8 y C/….
del arquitecto técnico ….. , visado el … de junio de …. por el colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos técnicos e Ingenieros de
Edificación de Pontevedra, con un plano del local objeto de este contrato (local comercial referenciado en el informe como 2.1).
Don …. y Don …. acuerdan el presente contrato
conforme a los siguientes
PACTOS:
Don …. se obliga a vender el pleno dominio de la
finca urbana descrita en el antecedente precedente, libre de cargas, gravámenes
, ocupantes y arrendatarios, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y
arbiticios a Don … y Dña …., que lo comprará, por el precio de SESENTA Y
CINCO MIL EUROS (65.000,00 euros.)
Se hace entrega por el comprador
en el momento de la firma de este contrato de cheque nominativo por el importe
de CUARENTA MIL EUROS (40.000,00 euros), que el vendedor manifiesta recibir.
Queda aplazado el importe
restante del indicado precio de venta, es decir, los VEINTICINCO MIL EUROS
(25.000,00 euros ) pendientes de pago, hasta el día 31 de diciembre de 2013, en que se otorgará escritura pública de venta del local comercial ante un
notario de la ciudad de Pontevedra. El local comercial objeto del presente contrato con cuantos
derechos, usos y servicios le sean inherentes, estará libre de cargas,
arrendamientos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones,
impuestos y arbitrios antes del día 31 de Diciembre de 2013. En la
escritura pública constará un plano descriptivo y fotográfico realizado por un
aparejador o arquitecto, siendo el coste a cargo de la
parte vendedora.
El vendedor se compromete a que
en dicha fecha, 31 de diciembre de 2013, esté otorgada la escritura de división
horizontal del edificio en que se encuentra el local comercial. En todo caso,
en la división horizontal deberá constar la futura colocación de la salida de
gases del local, y específicamente de la cocina y del aseo, así como de todas
las ventanas (ver fotos) de ventilación del
local. Además, la escritura de división horizontal no establecerá ninguna
limitación sobre el uso del local y deberá incluir la
solución a los problemas de humedad (ver fotos) que presenta este local y que
proceden de propiedades otros propietarios.
De no haberse otorgado dicha
escritura de división horizontal en fecha anterior al 31 de diciembre, o eses
mismo día, incluso por causas ajenas a
la voluntad del vendedor, el precio de venta será de CINCUENTA MIL EUROS
(50.000, 00 euros), debiendo el comprador pagar los DIEZ MIL EUROS (10.000
euros) restantes al vendedor el 31 de diciembre de 2013, manteniendo el
vendedor la obligación de a otorgar escritura de venta ante notario en dicha
fecha y en la ciudad de Pontevedra.
En cualquiera de los supuestos,
la parte vendedora mantendrá el local en perfectas condiciones para su entrega
en el plazo máximo de dos meses, permitiendo, con anterioridad a la venta
notarial, la instalación de la salida de gases que correrá a cuenta del
comprador, estableciéndose un plazo de cinco días para la realización de dicha instalación.
En el supuesto que el vendedor se echase atrás en la
venta tendría que abonar a la parte compradora el importe de estos trabajos
(materiales y mano de obra).
Se
establece una condición resolutoria expresa según la cual el comprador podrá
dejar sin efecto este contrato, por decisión propia, asumiendo como
penalización la pérdida de DIEZ MIL EUROS (10.000,00 euros), debiendo el
vendedor devolverle los TREINTA MIL EUROS (30.000,00 euros) entregados,
respondiendo con la propiedad del local comercial de dicha devolución.
Los gastos del presente contrato
serán por cuenta del vendedor y los de la escritura pública de venta lo serán a
partes iguales por cuenta de ambos.
Los gastos pendientes de la comunidad
de propietarios, mantenimiento del edificio, El
incremento de valor de los terrenos (plusvalía) ,
electricidad, agua, gas, agua , IB.I. y
otros que pudieses aparecer serán por cuenta del vendedor.
El comprador no podrá vender
parcial ni totalmente, ni arrendar o realizar cualquier otro acto de
disposición, sin antes haber liquidado al vendedor el importe total del precio aplazado.
Las cantidades aplazadas del
precio del local vendido estarán garantizadas siempre por la propiedad del
mismo, que no se entenderá transmitido hasta tanto no esté ultimado el pago del
precio, por lo que el impago de dicho precio aplazado dará lugar a la
resolución del presente contrato.
Para
cualquier discrepancia surgida por la interpretación o ejecución del presente
contrato, los comparecientes se comprometen a someterse a los JUZGADOS Y
TRIBUNALES DE PONTEVEDRA
Asimismo, la propiedad del local
responde por la cantidad entregada en este contrato.
Y , en prueba de conformidad con cuanto antecede los otorgantes firman por
triplicado el presente contrato, en el lugar y fecha indicados en el
encabezamiento.
LOS
VENDEDORES PROMINENTES LOS
COMPRADORES PROMITENTE