Herencia-Compraventa-Transimisión De Derechos.
Me pongo en contacto con usted (pese a que soy estudiante de derecho estoy en cursos iniciales) para ver si me podría resolver una serie de dudas sobre un contrato de compraventa. El caso es el siguiente A realiza un contrato con B de compraventa por una mensualidad simbólica durante 5 años (por lo que tengo entendido el error en la valoración o cantidad de alquiler no vicia el contrato verdad ¿? ). "A" Fallece y sus herederos se encuentran con el panorama (puesto que no tenían conocimiento de dicho negocio). Supuestamente, en el momento de la firma del contrato, se entrego una fianza de una cuantía considerable (de la cual, no hay ningún tipo de justificante. En este caso, se podría exigir la demostración o el reintegro de la misma por "estafa" ¿? O rescindir el contrato ¿?). Años después, B contrae matrimonio con "C" (este último, también adquiere los derechos de inquilino con opción a compra ¿?... Me refiero que si deciden comprarlo este último, no puede aparecer en las escrituras puesto que la opción de ventas solo es sobre B y en caso de que quieran realizar una compra mutua se podría anular el contrato o modificarlo ¿? O todo esto es independiente del tipo de régimen económico familiar ¿?.
1 respuesta
¿A qué Comunidad Autónoma se refiere?
El contrato entre A y B ¿es privado o en escritura pública?
¿Cómo adquiere C derechos de opción a compra?
¿Cuántos años pasan entre el contrato entre A y B y el fallecimiento de A?
¿A y B convivían en la vivienda objeto de contrato? y si es así ¿Cuánto tiempo duró la convivencia?
Madrid.
Es un contrato privado a mi juicio. Pero la primera fianza se encuentra en el Instituto de la Vivienda de Madrid (Depósito de fianzas de arrendamiento de la Comunidad.Madrid).
El contrato dota a B de la posibilidad de comprar el inmueble.Entonces mi duda es si al casarse C con B, puede llevarse a cabo, una compra conjunta (del matrimonio) o solo de la parte B que es a la que el contrato otorga el derecho de compraventa.
El periodo que transcurre no excede de los dos meses siendo A una persona mayor y dependiente pero no incapacitada judicialmente.
No han llegado a convivir conjuntamente. Son familiares y el contrato se formalizó cuando A tuvo que abandonar el inmueble para depender de otro familiar por cuestiones medicas.
Disculpe cuando digo compra venta, hago referencia a Alquiler con opción a compra.
Respecto al contrato de opción de compra.
El error en el precio sólo es motivo de rectificación, no anula el contrato.
Según mi opinión y con la información facilitada, creo que la única posibilidad de invalidarlo está en los artículos 1265 y siguientes del código civil. A su favor está la circunstancia de que A otorgó el contrato en situación de dependencia, precisamente, de la persona a favor del cual lo hizo, B (deduzco de su exposición). Que el precio por el que se formalizó el contrato privado no obedece a los precios actuales del mercado. Que A falleció dos meses después de celebrado el contrato, que unido a los dos hechos anteriores, puede interpretarse que existió error, intimidación y dolo por parte de B. Que la forma de celebración del contrato, privado, adolece de la fe pública, que hubiera debido interesarse, habida cuenta de la frágil situación de A y de la naturaleza misma de los pactos estipulados.
En contra está la carga de la prueba y la cuantía entregada en calidad de fianza.
Entiendo que hay dos fianzas, una que se correspondería con el alquiler propiamente dicho que está depositada en el Depósito de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid y la estimada como considerable, de la que, según creen los herederos no hay constancia documental.
Me indica que "años después" B contrae matrimonio con C. El paso del tiempo es un factor que incide muy negativamente en la pretensión de resolver el contrato de opción a compra.
Respecto a la compra venta de B y su matrimonio con C
Si existe matrimonio entre B y C y el régimen del matrimonio es el de gananciales, sin que se hayan otorgado capitulaciones matrimoniales, la vivienda objeto de la opción de compra, al tiempo de formalizarse la escritura de compraventa, transcurrido el plazo de 5 años, B puede adquirir el inmueble a beneficio de la sociedad de gananciales.
Entonces, el cuantía de la mensualidad podría ser revisada e incrementada sin que el inquilino pudiera negarse verdad ¿?. Y en caso de que se quiera tomar esta medida, deberían estar de acuerdo la mayoría de los herederos (2/3) o no es necesario debido a que el valor es ínfimo a comparación con el del mercado.
Como bien dice, hay dos fianzas. La que no tiene constancia documental es, la que permite el derecho a la compra del inmueble es por ello mi duda de que en caso de que no pueda demostrarlo si se le puede exigir el reintegro de la misma puesto que "supuestamente" fue entregada en la firma del contrato.
Sí, cuento con el "retraso desleal".
Muchas Gracias por su atención, eficacia y eficiencia.
Si, una cosa es el precio del alquiler y la otra la opción de compra. Como alquiler puede ser revisado, conforme a la legalidad vigente.
No hace falta el acuerdo entre los herederos arrendatarios, con que uno actúe en beneficio de los otros, la reclamación es perfectamente legal.
En realidad hay dos cuestiones respecto a la fianza sin documento:
Si reclama la devolución del importe, admite su existencia, si no la reclama, quizás el contrato de opción de compra pueda resolverse. Todo depende de la redacción de las cláusulas de dicho documento.
