Alquiler con derecho a compra.

Estimad@ amig@: tras pedirle disculpas por la demora en contestarle, voy a intentar aportar algunos comentarios sobre el supuesto que me plantea; en primer lugar, y aclarando que desconozco por completo las particularidades del contrato, entiendo que se trata de un arrendamiento con opción a compra. Esto es perfectamente legal, aunque no suele ser fácil encontrar unas condiciones tan ventajosas en lo que a arrendamientos de vivieda refiere. Generalmente sólo una pequeña parte del precio de la renta pasa a ser acumulativa a efectos del precio hipotético de compraventa. Si usted ha conseguido que la totalidad de la renta revierta a efectos de la opción, está de enhorabuena, pero tenga en cuenta dos extremos: en primer lugar, fije el precio final de compraventa de antemano; si el propietario se muestra reticente, pueden pactar que el precio se actualice anualmente con el IPC (siempre será una subida muy inferior a la revalorización del mercado inmobiliario, con lo cual usted vuelve a obtener otra ventaja aunque a simple vista parezca que el beneficiado es el propietario). En segundo lugar, exija el correspondiente recibo del pago de la renta. (Y llegados a este punto, cabe abrir un paréntesis, entre usted y yo, en lo que respecta a la futura titularidad del inmueble. Ignoro a nombre de quién figura el contrato de arrendamiento, si de usted, de su pareja o de ambos, pero en principio sólo quien aparezca como arrendatario está legitimado para ejercer la opción de compra. Otra cosa es que luego se escriture a nombre de ambos, pero si no queda claro su porcentaje en el pago de la renta y luego las cosas no van todo lo bien que debieran entre ustedes, alguien puede verse privado del inmueble y de las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento-opción. Les recomiendo que redacten un documento privado entre ambos aclarando dicho extremo)
La siguiente pregunta, si el propietario puede negarse a acceder a la opción de compra, bueno, puede negarse como podría negarse al cumplimiento de cualquier contrato, pero estaría realizando un incumplimiento de lo pactado y se le puede demandar por ello. Eso sí, asegúrese de que dispone de recibos de cada una de las rentas satisfechas por si hay que llegar a esos extremos. En cualquier caso, si quiere reforzar su posición, siempre puede solicitar que se eleve a escritura pública, ante notario, el contrato de arrendamiento y la opción y posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Ello conlleva unos gastos pero las ventajas son innegables.
Otra pregunta es si puede financiarles su propio suegro la compraventa del inmueble. Por supuesto, y para ello no es necesario que se constituya un derecho real de hipoteca sobre el inmueble (sí, los particulares también pueden constituir hipotecas, no sólo las entidades bancarias) sino que basta con fijar las condiciones de pago en el contrato de compraventa, con lo cual se estaría ahorrando hacer frente a los intereses de un préstamo convencional y todos los gastos que conlleva.
Por último, la pregunta del millón: si se puede adquirir un inmueble por contrato privado, esto es, sin elevarlo a escritura pública. Nuestro Código Civil dice que perfectamente. Mi experiencia dice que no es aconsejable.
¿Ventajas? Se ahorra los gastos notariales (unos 360 euros) y el 7% del calor escriturado en concepto de Transmisiones. Es algo rápido y cómodo. ¿Inconvenientes? Todos. Por un lado, si bien la vivienda, jurídicamente, es suya, legalmente dista de serlo. Así, si desea o necesita venderla en un futuro lo tendría francamente difícil al no ser usted el titular, lo cual le llevaría a hacer escrituras y pagar los correspondientes impuestos, con lo que estamos en las mismas. Por otro lado, si en un momento dado precisa un préstamo hipotecario ofreciendo la vivienda en garantía, ninguna entidad va a concedérselo al no figurar usted como titular en el Registro. Y nada más lejos de mi intención que dudar de la honorabilidad de su suegro, pero tenga en cuenta que todo lo que le estoy contando en versión negativa para usted, tiene su vertiente positiva para su suegro: esto es, que perfectamente podría su suegro hipotecar el inmueble después de vendérselo a usted, o sufrir un embargo sobre la vivienda por deudas de su suegro, o lo que es peor, venderlo. Sí, como lo lee, y no se piense que es un caso poco común que, tras una compraventa en documento privado, el titular registral, echando mano de las escrituras, vuelva a vender otra vez el inmueble y, dándose determinados requisitos, la segunda compraventa sería la legítima con lo cual usted se vería privado del inmueble y de lo ya desembolsado. Entiendo que existiendo relaciones familiares de por medio sería una hipótesis poco viable, pero prefiero dejarlo a su criterio.
Sin más, y esperando haberle servido de ayuda, me despido recordándole que quedo a su disposición para cualquier otro particular en el que pueda resultarle útil.
Gabirol