Vender vivienda habitual
Hola, mi pregunta es la siguiente: ¿En 2005 compramos entre mi novio y yo una vivienda como residencia habitual escriturando la misma en 110.000?, continuamos empadronados en ella pero desde enero de 2007 estamos trabajando en otra comunidad autónoma con contratos de trabajo pertenecientes a la misma. Ahora queremos vender la casa y me planteo varias cosas: ¿La primera es que el importe por el que se va a vender ronda los 185.000?, por lo que el supuesto beneficio es muy grande, sin embargo esto no es real, ¿ya qué escrituramos muy por debajo del valor de compra y realmente nuestro préstamo hipotecario actualmente tiene 172.000? De cancelación ¿cómo se va a calcular el pago a Hacienda, sobre los valores de escritura o sobre los préstamos hipotecarios?.
La segunda cuestión se refiere al tema de que si vendes la casa antes de 3 años y por tanto no has vivido en ella ese período debes devolver lo que te has deducido en las declaraciones de la renta; actualmente nosotros seguimos empadronados en ella por ese motivo, pero ¿influye qué tengamos los contratos de trabajo en otra comunidad? ¿Puede Hacienda tener esto en cuenta o nos compensa seguir así los meses que nos quedan hasta hacer los 3 años?. Por último, me gustaría saber qué cantidad debe ser la reinvertida en una cuenta vivienda con objeto de evitar el famoso 18% que grava Hacienda, ¿es un tanto por ciento de algún beneficio o algo por el estilo?.
Por favor, si viendo nuestra situación cree que hay algún otro factor que debemos tener en cuenta le pido que nos avise, ya que por lo que veo si no hacemos esto bien puede que perdamos mucho dinero.
Muchas gracias por adelantado, su respuesta me va a ser muy útil.
La segunda cuestión se refiere al tema de que si vendes la casa antes de 3 años y por tanto no has vivido en ella ese período debes devolver lo que te has deducido en las declaraciones de la renta; actualmente nosotros seguimos empadronados en ella por ese motivo, pero ¿influye qué tengamos los contratos de trabajo en otra comunidad? ¿Puede Hacienda tener esto en cuenta o nos compensa seguir así los meses que nos quedan hasta hacer los 3 años?. Por último, me gustaría saber qué cantidad debe ser la reinvertida en una cuenta vivienda con objeto de evitar el famoso 18% que grava Hacienda, ¿es un tanto por ciento de algún beneficio o algo por el estilo?.
Por favor, si viendo nuestra situación cree que hay algún otro factor que debemos tener en cuenta le pido que nos avise, ya que por lo que veo si no hacemos esto bien puede que perdamos mucho dinero.
Muchas gracias por adelantado, su respuesta me va a ser muy útil.
1 Respuesta
Respuesta de dleto
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En principio para que una vivienda adquiera el carácter de HABITUAL para Hacienda es necesario residir en la misma un mínimo de tres años.
SIN EMBARGO existen ciertas circunstancias en las que Hacienda admite que se produzca el cambio de vivienda antes de este plazo SIN QUE ÉSTA PIERDA EL CARÁCTER DE HABITUAL.
Uno de esos supuestos es el CAMBIO DE EMPLEO si el mismo conlleva la necesidad de cambio de domicilio.
Así pues, alegando el cambio de empleo (o traslado laboral si es el caso) producido en 2007 entiendo que podríais vender la vivienda sin que esta pierda su condición de Habitual.
****
Ganancia patrimonial
Para resolver tus dudas te diré que los valores que se toman para el cálculo de la ganancia producida son los importes de compra y venta de la vivienda registrados en la correspondiente ESCRITURA PÚBLICA.
Así, si el valor de compra escriturado es de 110.000 ése será el valor de compra para Hacienda (más gastos), y lo mismo ocurrirá con el valor de venta.
¿Cuánto es necesario reinvertir en la nueva vivienda?, Para que la exención alcance al 100% de la ganancia es preciso reinvertir el total neto percibido por la venta.
Este neto es el precio de venta (185.000) menos la cantidad que destines a amortizar el préstamo hipotecario.
NOTA IMPORTANTE: El importe de préstamo DEDUCIBLE en vuestro caso no son los 172.000 euros, sino menos. Esto es así porque sólo es deducible la parte de préstamo que se dedique a la compra de vivienda (en vuestro caso era como mucho 110.000), el resto no es deducible.
Así, lo que tendrás que hacer es calcular qué parte de esos 172.000 euros de préstamo pendiente corresponden a pagar los 110.000 euros DECLARADOS A HACIENDA y qué parte es exceso.
POR ÚLTIMO: No se puede reinvertir en una cuenta vivienda, debe reinvertirse en una vivienda directamente, tienes dos años de plazo a contar desde la fecha de la venta.
SIN EMBARGO existen ciertas circunstancias en las que Hacienda admite que se produzca el cambio de vivienda antes de este plazo SIN QUE ÉSTA PIERDA EL CARÁCTER DE HABITUAL.
Uno de esos supuestos es el CAMBIO DE EMPLEO si el mismo conlleva la necesidad de cambio de domicilio.
Así pues, alegando el cambio de empleo (o traslado laboral si es el caso) producido en 2007 entiendo que podríais vender la vivienda sin que esta pierda su condición de Habitual.
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Ganancia patrimonial
Para resolver tus dudas te diré que los valores que se toman para el cálculo de la ganancia producida son los importes de compra y venta de la vivienda registrados en la correspondiente ESCRITURA PÚBLICA.
Así, si el valor de compra escriturado es de 110.000 ése será el valor de compra para Hacienda (más gastos), y lo mismo ocurrirá con el valor de venta.
¿Cuánto es necesario reinvertir en la nueva vivienda?, Para que la exención alcance al 100% de la ganancia es preciso reinvertir el total neto percibido por la venta.
Este neto es el precio de venta (185.000) menos la cantidad que destines a amortizar el préstamo hipotecario.
NOTA IMPORTANTE: El importe de préstamo DEDUCIBLE en vuestro caso no son los 172.000 euros, sino menos. Esto es así porque sólo es deducible la parte de préstamo que se dedique a la compra de vivienda (en vuestro caso era como mucho 110.000), el resto no es deducible.
Así, lo que tendrás que hacer es calcular qué parte de esos 172.000 euros de préstamo pendiente corresponden a pagar los 110.000 euros DECLARADOS A HACIENDA y qué parte es exceso.
POR ÚLTIMO: No se puede reinvertir en una cuenta vivienda, debe reinvertirse en una vivienda directamente, tienes dos años de plazo a contar desde la fecha de la venta.
