Comprar despacho profesional como inversión
Estoy interesado en alquilar con opción a compra un despacho profesional (loft). La idea sería alquilarlo y proceder a la compra pasados los 5 años de alquiler, descontando todas las cantidades del precio de venta. El precio que he negociado por el la verdad es que es buenísimo, bastante más barato que otros de menor superficie que hay en el edificio.
Mis dudas son: lo quiero únicamente como inversión ya que son despachos que a pesar de no tener cédula de habitabilidad son usados como vivienda, aunque no tienen esa catalogación. Mi idea es una vez efectuada la compra alquilarlo o venderlo.
Quisiera saber que me supone venderlo de cara a hacienda, ¿si tengo que pagar algún tipo de impuesto a hacienda o al ayuntamiento. Si lo vendo a un particular que iva deberá pagar? Un 7% o un 16%? ¿Y si es una empresa?
Resumiendo quiero saber que gastos conlleva tanto para el comprador como para el vendedor este tipo de despachos. ¿Para qué te sirva de orientación decirte que yo pacto un precio en el contrato de alquiler de 96.000? ¿Y escrituraría en su día por 72.000?. A día de hoy esos despachos cuestan están entre los 160-¿180.000?, supongo que en 5 años al menos se habrán mantenido...
Otra pregunta, al no ser autónomo no me puedo desgravar el iva del despacho, ¿hay algún tipo de "triquiñuela"para desgravar?´¿Compensaría en un futuro constituir una sociedad para hacerlo? Perdona por tantas preguntas pero me quiero asegurar que hago una buena inversión.
Mis dudas son: lo quiero únicamente como inversión ya que son despachos que a pesar de no tener cédula de habitabilidad son usados como vivienda, aunque no tienen esa catalogación. Mi idea es una vez efectuada la compra alquilarlo o venderlo.
Quisiera saber que me supone venderlo de cara a hacienda, ¿si tengo que pagar algún tipo de impuesto a hacienda o al ayuntamiento. Si lo vendo a un particular que iva deberá pagar? Un 7% o un 16%? ¿Y si es una empresa?
Resumiendo quiero saber que gastos conlleva tanto para el comprador como para el vendedor este tipo de despachos. ¿Para qué te sirva de orientación decirte que yo pacto un precio en el contrato de alquiler de 96.000? ¿Y escrituraría en su día por 72.000?. A día de hoy esos despachos cuestan están entre los 160-¿180.000?, supongo que en 5 años al menos se habrán mantenido...
Otra pregunta, al no ser autónomo no me puedo desgravar el iva del despacho, ¿hay algún tipo de "triquiñuela"para desgravar?´¿Compensaría en un futuro constituir una sociedad para hacerlo? Perdona por tantas preguntas pero me quiero asegurar que hago una buena inversión.
2 respuestas
Respuesta de enricm2
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Son muchas preguntas, pero intentaré responderte lo mejor que sé: Si compras un local comercial (un despacho, lo es), está sujeto al 16% de IVa se compra a la promotora o a una empresa. Si es a un particular, que no tiene actividad económica, estaría sujeto a Transmisiones patrimoniales, y tributaría al 7%.
Para poder deducirte el IVA del 16%, tienes que ser o empresario estar dado de alta en arrendamientos. Si tienes otros locales alquilados, ya deberías de estarlo. Pero si lo alquilas tu con opción de compra y no lo realquilas a alguien, no serviría, porque darte de alta en arrendamientos implica arrendar uno o varios locales.
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento con opción de compra y proceder a la compra del local, podrías darte de alta antes de formalizar el contrato, deducir el IVA (si te facturan con ese impuesto) y proceder o su alquiler o venta. Pero claro, para que esto funcione, debes de alquilarlo pronto, porque si pasa un año, te has deducido el IVA y el local no se alquila, la inspección podría poner problemas.
Si estás dado de alta en IVA, has deducido este impuesto y vuelves a vender el local, podrías aplicar IVA al 16%, pero para ello tienes que renunciar a la exención, porque si no se hace en la escritura de venta, se supone que no lo haces y entonces, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además, en este caso, si te hubieses deducido el IVA y vendes por transmisiones, se tiene que hacer regularización por inversiones, debido a que aplicaste una deducción de un bien que ahora no estaría sujeto, con lo cual se complican las cosas.
En definitiva: Para deducirte el IVA, previamente debes de darte de alta. Se puede hacer el día antes de firmar el contrato de compra, dándote de alta en hacienda por alquileres, pero debes de alquilar ese local. Si no te aplican IVA, porque se adquire a un particular exento, se aplican transmisiones patrimoniales que nunca es deducible. Se considera mayor valor de adquisición del local.
Un local comercial, dedicado a alquileres, si se vende no tributa como un inmueble normal, porque el arrandamiento es una actividad económica. En ese caso, no se aplican coeficientes reductores; simplemente se calcula la diferencia entre precio de venta, menos precio de compra, menos amortización deducida del local (si se ha aplicado durante los años que se ha tenido alquilado). El importe así calculado, será Incremento de Patrimonio, que tributará en la renta como rendimientos del capital inmobiliario.
Si constituyes una sociedad limitada para realizar las inversiones, evidentemente, puedes desgravar todos los gastos inherentes a la actividad. Es la mejor opción cuando tienes varios inmuebles destinados a esta actividad. Para un solo inmueble, no sé si sería rentable, puesto que una S.L. también tiene obligaciones formales (contables y fiscales) y si no tienes conocimientos suficientes, tendrás que acudir a un asesor, con lo que incurrirás en gastos que se deben de tener en cuenta.
Para poder deducirte el IVA del 16%, tienes que ser o empresario estar dado de alta en arrendamientos. Si tienes otros locales alquilados, ya deberías de estarlo. Pero si lo alquilas tu con opción de compra y no lo realquilas a alguien, no serviría, porque darte de alta en arrendamientos implica arrendar uno o varios locales.
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento con opción de compra y proceder a la compra del local, podrías darte de alta antes de formalizar el contrato, deducir el IVA (si te facturan con ese impuesto) y proceder o su alquiler o venta. Pero claro, para que esto funcione, debes de alquilarlo pronto, porque si pasa un año, te has deducido el IVA y el local no se alquila, la inspección podría poner problemas.
Si estás dado de alta en IVA, has deducido este impuesto y vuelves a vender el local, podrías aplicar IVA al 16%, pero para ello tienes que renunciar a la exención, porque si no se hace en la escritura de venta, se supone que no lo haces y entonces, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además, en este caso, si te hubieses deducido el IVA y vendes por transmisiones, se tiene que hacer regularización por inversiones, debido a que aplicaste una deducción de un bien que ahora no estaría sujeto, con lo cual se complican las cosas.
En definitiva: Para deducirte el IVA, previamente debes de darte de alta. Se puede hacer el día antes de firmar el contrato de compra, dándote de alta en hacienda por alquileres, pero debes de alquilar ese local. Si no te aplican IVA, porque se adquire a un particular exento, se aplican transmisiones patrimoniales que nunca es deducible. Se considera mayor valor de adquisición del local.
Un local comercial, dedicado a alquileres, si se vende no tributa como un inmueble normal, porque el arrandamiento es una actividad económica. En ese caso, no se aplican coeficientes reductores; simplemente se calcula la diferencia entre precio de venta, menos precio de compra, menos amortización deducida del local (si se ha aplicado durante los años que se ha tenido alquilado). El importe así calculado, será Incremento de Patrimonio, que tributará en la renta como rendimientos del capital inmobiliario.
Si constituyes una sociedad limitada para realizar las inversiones, evidentemente, puedes desgravar todos los gastos inherentes a la actividad. Es la mejor opción cuando tienes varios inmuebles destinados a esta actividad. Para un solo inmueble, no sé si sería rentable, puesto que una S.L. también tiene obligaciones formales (contables y fiscales) y si no tienes conocimientos suficientes, tendrás que acudir a un asesor, con lo que incurrirás en gastos que se deben de tener en cuenta.
Respuesta de sakyamuni
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- Al no estar considerada vivienda, sino despacho profesional, hay que aplicarle un 16% de IVA que tú, probablemente, no te puedas deducir.
- No te puedes desgravar en el IRPF por "vivienda" habitual.
- Los bancos tienen la costumbre de no dar más de un 60% del valor de tasación.
Cuando lo vendas volverá a tener un 16% de IVA que pagará el comprador y tú ingrsarás en Hacienda. Si constituyes una empresa debes valorar los ingresos y gastos que te supone para que te devuelvan el 16% de 96.000 (si es opción cada cuota lleva IVA, no sólo la linal de ejercicio de opción) y llevar a cabo alguna actividad más para que no cante tanto.
También puedes simular que simplemente es un alquiler (así las cuotas no llevarán IVA) y que luego te lo vende por 72.000 y sólo este importe llevará el IVA.
- No te puedes desgravar en el IRPF por "vivienda" habitual.
- Los bancos tienen la costumbre de no dar más de un 60% del valor de tasación.
Cuando lo vendas volverá a tener un 16% de IVA que pagará el comprador y tú ingrsarás en Hacienda. Si constituyes una empresa debes valorar los ingresos y gastos que te supone para que te devuelvan el 16% de 96.000 (si es opción cada cuota lleva IVA, no sólo la linal de ejercicio de opción) y llevar a cabo alguna actividad más para que no cante tanto.
También puedes simular que simplemente es un alquiler (así las cuotas no llevarán IVA) y que luego te lo vende por 72.000 y sólo este importe llevará el IVA.