Crear Sociedad inmobiliaria
Si una familia podee varios inmuebles, que quiere destinar al alquiler, ¿se puede crear una SL para una gestión más eficaz?
Se puede transferir el patrimonio de la familia a la empresa familiar de la que los socios serian los miembros, sin necesidad de que la familia venda los inmuebles a la empresa y esta los compre.
Me refiero sobre todo para que los ingresos de esos alquiler no tributen por el IRPF de cada familiar y si lo hagan conjuntamente por el de sociedades.
De esta forma por ejemplo seria más "facil" entre todos acceder a nuevas adquisiciones, ya que se afrontarían de forma conjunta y no particular.
Se puede transferir el patrimonio de la familia a la empresa familiar de la que los socios serian los miembros, sin necesidad de que la familia venda los inmuebles a la empresa y esta los compre.
Me refiero sobre todo para que los ingresos de esos alquiler no tributen por el IRPF de cada familiar y si lo hagan conjuntamente por el de sociedades.
De esta forma por ejemplo seria más "facil" entre todos acceder a nuevas adquisiciones, ya que se afrontarían de forma conjunta y no particular.
3 respuestas
Respuesta de enricm2
3
Se puede constituir una Sociedad Limitada aportando los inmuebles como capital, pero igual se tiene que hacer escritura y liquidar el ITP (7% sobre el valor comprobado por la administración del valor de cada inmueble).
Después, los inmuebles pertenecerían a la S.L. y es esta quien facturaría a los clientges, ingresando y liquidando el IVA y deduciéndose todos los gastos afectos a la actividad.
Si hay beneficios y queréis distribuirlos a los socios, se tiene que aplicar el 19% de retención fiscal y la S.L: tributaría al 25% por los primeros 120.000 euros y el resto al 30%.
Si los inmuebles pertenecen a personas distitntas, cada uno pasaría a ser accionista con el porcentaje de participaciones correspondiente al valor aportado.
Haced cálculos para ver si fiscalmente saldríais o no ganando.
Después, los inmuebles pertenecerían a la S.L. y es esta quien facturaría a los clientges, ingresando y liquidando el IVA y deduciéndose todos los gastos afectos a la actividad.
Si hay beneficios y queréis distribuirlos a los socios, se tiene que aplicar el 19% de retención fiscal y la S.L: tributaría al 25% por los primeros 120.000 euros y el resto al 30%.
Si los inmuebles pertenecen a personas distitntas, cada uno pasaría a ser accionista con el porcentaje de participaciones correspondiente al valor aportado.
Haced cálculos para ver si fiscalmente saldríais o no ganando.
Muchísimas gracias, me ha ayudado mucho su respuesta anterior ( no se donde se valora, me imagino que es después de esta aclaración, pero cuente con esas 5 estrellas y porque no hay más ).
Y ahora la duda que me surge de su respuesta:
1) El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) no había sido "quitado" o solo es en caso de herencias familiares. Es más recuerdo que no hace mucho la ministra Salgado dijo algo así como "Que se había arrepentido de suprimirlo".
2) Hasta donde yo se, una empresa paga impuesto de sociedades, cuando hay beneficio, es decir, ¿si decide reinvertir todo el beneficio, tiene que pagar IS?.
Por ejemplo: Tienes 2/3 casas (sin deduas) y decides comprar otra con los beneficios que obtienes de las rentas de las anteriores, si consigues que los gastos (mantenimiento, impuestos, hipotecas...) sean igual o lo más ajustado a los beneficios (cobro de las rentas), es sobre esta diferencia sobre lo que se paga impuestos ¿no?, si la diferencia no es positiva, no se paga IS ¿no?
3) En el caso de hacerlo mediante personas físicas, es decir, sin constituir la empresa, al final de año al realizar el IRPF, siempre tendría que pagar el 19% de las rentas en concepto de impuestos sobre beneficios, daría igual que estuviera pagando la parte de otro inmueble, es decir, por destinar esos beneficios a la nueva adquisición no me "liberan" de pagar ese 19%. Lo único en este caso para "beneficiarme" de algo seria en deducción por vivienda...(que al parecer también lo quieren quitar)
Oye muchas gracias nuevamente, si prefieres que te mande estas preguntas por separado y así consigues el triple de estrella y puntos, sin ningún problema. Pero como tienen el mismo hilo, pues para que fuera más fácil relacionarlas. Pero lo dicho, si las quieres por separado, dilo y hago un copia-pega.
Gracias.
Y ahora la duda que me surge de su respuesta:
1) El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) no había sido "quitado" o solo es en caso de herencias familiares. Es más recuerdo que no hace mucho la ministra Salgado dijo algo así como "Que se había arrepentido de suprimirlo".
2) Hasta donde yo se, una empresa paga impuesto de sociedades, cuando hay beneficio, es decir, ¿si decide reinvertir todo el beneficio, tiene que pagar IS?.
Por ejemplo: Tienes 2/3 casas (sin deduas) y decides comprar otra con los beneficios que obtienes de las rentas de las anteriores, si consigues que los gastos (mantenimiento, impuestos, hipotecas...) sean igual o lo más ajustado a los beneficios (cobro de las rentas), es sobre esta diferencia sobre lo que se paga impuestos ¿no?, si la diferencia no es positiva, no se paga IS ¿no?
3) En el caso de hacerlo mediante personas físicas, es decir, sin constituir la empresa, al final de año al realizar el IRPF, siempre tendría que pagar el 19% de las rentas en concepto de impuestos sobre beneficios, daría igual que estuviera pagando la parte de otro inmueble, es decir, por destinar esos beneficios a la nueva adquisición no me "liberan" de pagar ese 19%. Lo único en este caso para "beneficiarme" de algo seria en deducción por vivienda...(que al parecer también lo quieren quitar)
Oye muchas gracias nuevamente, si prefieres que te mande estas preguntas por separado y así consigues el triple de estrella y puntos, sin ningún problema. Pero como tienen el mismo hilo, pues para que fuera más fácil relacionarlas. Pero lo dicho, si las quieres por separado, dilo y hago un copia-pega.
Gracias.
Son muchas preguntas, pero trataré de responder lo mejor posible:
1) En primer lugar, el ITP no se ha suprimido, salvo en el caso de herencias y no en todas las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, Cataluña no lo ha suprimido ni rebajado y Valencia o Madrid, cobran un 1% por herencias o donaciones.
2) Lo que dijo la ministra Salgado era que se arrepentía de haber suprimido el Impuesto sobre el Patrimonio, no el ITP. El impuesto sobre el patrimonio, injusto e ilegal donde los haya habido, fue suprimido porque España era ya el único país desarrollado que mantenía semejante barbaridad. Siginificaba que si tu ahorras, pagas y si te lo gastas en un bingo no pagas, lo cual era absurdo.
3) Efectivamente, una Sociedad paga por sus beneficios, diferencia entre sus ingresos y gastos FISCALMENTE DEDUCIBLES. Te hago esta observación, porque no todos los gastos o lo que tu crees que son gastos, son fiscalmente deducibles. Así, los ingresos están siempre muy claros: Todo lo que entra son ingresos y las rentas por arrendamientos en su totalidad, pero ojo con los gastos. La compra de otro inmueble no es gasto, es INVERSIÓN, que se paga de los beneficios y estos, antes, han tributado. Luego, la amortización contable de ese inmueble se llevará anualmente a gastos, pero para un inmueble ese porcentaje es de un 3 o 4%, nada más. Por lo tanto, si compras un local por 100.000 euros, cada año dotarás 4.000 euros como gastos por amortización.
Los gastos por mantenimiento serán gasto deducible, así como los INTERESES de la hipoteca, pero la amortización del crédito no lo será, será recuperación del coste, lo cual no es gasto. Es cierto que una Sociedad tiene más facilidad para deducir gastos que una persona física, pero hay que hacer bien las cuentas, no siempre sale rentable y depende mucho, de los gastos imputables.
Así, un gasto para la sociedad también será el sueldo del gerente de la Sociedad, o los empleados que esta necesite. En la renta de las personas físicas, ese 19% es a CUENTA DE LA RENTA. Si luego tu declaración no llega a ese porcentaje de pago, te devolverían lo ingresado de más.
1) En primer lugar, el ITP no se ha suprimido, salvo en el caso de herencias y no en todas las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, Cataluña no lo ha suprimido ni rebajado y Valencia o Madrid, cobran un 1% por herencias o donaciones.
2) Lo que dijo la ministra Salgado era que se arrepentía de haber suprimido el Impuesto sobre el Patrimonio, no el ITP. El impuesto sobre el patrimonio, injusto e ilegal donde los haya habido, fue suprimido porque España era ya el único país desarrollado que mantenía semejante barbaridad. Siginificaba que si tu ahorras, pagas y si te lo gastas en un bingo no pagas, lo cual era absurdo.
3) Efectivamente, una Sociedad paga por sus beneficios, diferencia entre sus ingresos y gastos FISCALMENTE DEDUCIBLES. Te hago esta observación, porque no todos los gastos o lo que tu crees que son gastos, son fiscalmente deducibles. Así, los ingresos están siempre muy claros: Todo lo que entra son ingresos y las rentas por arrendamientos en su totalidad, pero ojo con los gastos. La compra de otro inmueble no es gasto, es INVERSIÓN, que se paga de los beneficios y estos, antes, han tributado. Luego, la amortización contable de ese inmueble se llevará anualmente a gastos, pero para un inmueble ese porcentaje es de un 3 o 4%, nada más. Por lo tanto, si compras un local por 100.000 euros, cada año dotarás 4.000 euros como gastos por amortización.
Los gastos por mantenimiento serán gasto deducible, así como los INTERESES de la hipoteca, pero la amortización del crédito no lo será, será recuperación del coste, lo cual no es gasto. Es cierto que una Sociedad tiene más facilidad para deducir gastos que una persona física, pero hay que hacer bien las cuentas, no siempre sale rentable y depende mucho, de los gastos imputables.
Así, un gasto para la sociedad también será el sueldo del gerente de la Sociedad, o los empleados que esta necesite. En la renta de las personas físicas, ese 19% es a CUENTA DE LA RENTA. Si luego tu declaración no llega a ese porcentaje de pago, te devolverían lo ingresado de más.
Respuesta
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En este caso habría que estudiar desde un punto de vista profesional cual es el movimiento que más les interesa en base al volumen del patrimonio. Entiendo que las donaciones a una empresa no son la mejor solución ya que deben hacerse a precios de mercado (hay normativa que ha entrado en vigor en febrero de 2010 que obliga a documentar este tipo de operaciones con sanciones cuantiosas de incumplirse) y eso supone unas cantidades en impuestos importantes.
La mejor opción pasaría por constituir comunidad de bienes o sociedad civil privada para la explotación conjunta de estos bienes que no cambiarían de titularidad pero que se gestionarían de forma colectiva siendo el beneficio de la gestión repartido en partes basadas en el % de participación de cada uno.
Este tipo de sociedad civil o comunidad de bienes al componerse básicamente de bienes inmuebles debe ser elevada a público y por tanto es necesario constituir el contrato en el que se fundamenta en la notaría.
Si quieren que nos hagamos cargo profesionalmente de este tema contacten de forma privada con nosotros.
La mejor opción pasaría por constituir comunidad de bienes o sociedad civil privada para la explotación conjunta de estos bienes que no cambiarían de titularidad pero que se gestionarían de forma colectiva siendo el beneficio de la gestión repartido en partes basadas en el % de participación de cada uno.
Este tipo de sociedad civil o comunidad de bienes al componerse básicamente de bienes inmuebles debe ser elevada a público y por tanto es necesario constituir el contrato en el que se fundamenta en la notaría.
Si quieren que nos hagamos cargo profesionalmente de este tema contacten de forma privada con nosotros.
Respuesta de Maria Sanchez
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Tal y como dice Anónimo una buena opción sería gestionarlo de forma colectiva mediante comunidad y no montar sociedad.
En internet puedes encontrar varios foros con respuestas parecidas, ya sabemos que no es una ciencia exacta.
Buenos días, Dentro de los 8 inmuebles que se necesitan para crear la sociedad inmobiliaria, ¿entran también los locales? o naves? entendiendo que están alquilados. Gracias - Anna Perez