Fiscalidad compra de viviendas

Para contestar a tu pregunta te haré una breve descripción de las condiciones de una VPO frente a una vivienda de renta libre desde el punto de vista fiscal:
Las viviendas de protección oficial (VPO) constituyen una alternativa para adquirir una vivienda a precio más económico ya que el Gobierno pone a disposición de los ciudadanos determinadas viviendas con un precio inferior a la media, y ayuda a la compra de las mismas mediante una subvenciones.
Existe una serie de impuestos que elevan el precio final del piso, dependiendo de si es nuevo o de segunda mano. Para una vivienda nueva, tanto de VPO como de renta libre, existen dos impuestos a pagar, que son el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
El IVA grava la venta de la vivienda nueva en un 7% sobre su valor establecido. Lo paga el comprador directamente al promotor-constructor en el momento del pago. Para las Viviendas de protección Oficial existe un régimen especial. Por ello, el porcentaje que grava la venta es el superreducido del 4%.
Respecto al IAJD, este es un impuesto que se paga siempre que un documento se realice en escritura pública, suponga una cantidad de dinero y se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad. Supone el 0´5% del valor de la vivienda en cualquier caso. Lo paga el comprador a Hacienda tras realizar la escritura pública y antes de inscribir ésta en el Registro de la Propiedad. Las VPO están exentas de este impuesto.
La Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) apoya económicamente a quienes quieran comprar una vivienda protegida. Tiene que tratarse de la primera vivienda comprada. La ayuda consiste en un porcentaje del precio del inmueble. La cuantía dependerá de distintos factores. La ayuda la entrega el banco que concede el préstamo cualificado. Esta ayuda puede aumentar hasta un 25% según la reglamentación de cada Comunidad Autónoma.
Desde este año ayudas obtenidas por la adquisición de una VPO podrán declararse en cuatro años consecutivos, en lugar de hacerlo de una vez. Esto supone una gran ventaja ya que estas ayudas no están exentas y tributan como ganancia de patrimonio lo que hace que aumente la base imponible de la declaración de la renta, y por lo tanto, el tipo impositivo aplicable a nuestra declaración será mayor. Aunque se puede reducir aplicando las deducciones por la adquisición de vivienda habitual, cuyo límite es de 9.015,18 Euros.
Por eso, al declarar en cuatro años la primera compra de una VPO, 25% cada año, la repercusión en el tipo impositivo será menor. El requisito imprescindible es que sólo se aplicará a subvenciones en pago único.
El Gobierno establece un precio máximo de venta para las VPO, que podrá verse incrementado en determinados porcentajes según los municipios.
El precio que ha establecido el Ministerio de Fomento para la venta de las VPO es de 623,77 euros (103.787 ptas) el metro cuadrado que será revisado cada año por el Consejo de Ministros. Además, con el nuevo Plan Vivienda 2002-2005 se ha acordado la creación de un nuevo tipo de municipio singular, el tipo C, así, la Comunidad Autónoma correspondiente podrá elevar el mencionado precio básico de venta de la VPO en un 10%. Recordemos que ya existían otros dos tipos de municipios singulares, a y b. Con el tipo a, se podía encarecer el precio de la VPO en un 40% sobre el precio establecido, y el municipio de tipo b, se puede incrementar el precio básico de la VPO en un 20%.
La venta de una Vivienda de Protección Oficial puede hacerse de dos formas. Venderse a precio libre, para lo cual hay que seguir una serie de pasos, o bien venderla como vivienda protegida.
Si queremos realizar la venta de una VPO a precio libre, primero hay que "descalificarla". Descalificar una vivienda de VPO significa que vamos a transformarla en una vivienda libre, para esto lo que hay que hacer es devolver las cantidades que la Administración nos ha ido abonando en forma de ayuda o subvenciones. Normalmente suele interesar descalificarla, nos compensará llevar a cabo este trámite, puesto que el precio de nuestra vivienda por metro cuadrado se incrementará ya que el precio de las de VPO es mucho más pequeño. Hay que pedir con anterioridad al Ministerio de Fomento las cantidades que se nos han ido reembolsando para saber cuanto tenemos que devolver.
Con esto te he puesto de manifiesto las ventajas que puede tener una VPO frente a una de renta libre.
Por lo que respecta a la desgravación no se produce diferencia alguna, las cantidades aportadas para la adquisición de uno u otro tipo de vivienda tendrán la misma consideración a efectos del IRPF y serán deducibles en los mismos términos.
El tema de la cuenta vivienda no perjudica en nada ni a un caso ni al otro puesto que el fin de una cuenta vivienda es invertir las cantidades aportadas en ella, en un plazo de tiempo máximo, a la adquisición de la vivienda habitual, ya sea VPO o de renta libre. Por ello es importante que para que no pierdas las deducciones practicadas por las aportaciones a la cuenta vivienda inviertas la cuantía total de la misma en la adquisición.
Bueno con lo que te he explicado creo que tienes elementos de juicio suficientes para tomar una decisión pero si no fuera así estoy abierto a cualquier otra consulta o aclaración.

A la hora de hacer la declaración de la renta las cantidades tanto por financiación propia como por financiación ajena (hipoteca) desgravan de la misma forma tanto en VPO con en vivienda libre. La cuenta vivienda deberás anularla en el ejercicio de la compra y deducir la cantidades invertidas en la compra de la vivienda.

Cómprate el que te guste más y puedas asumir. Si tienes suerte de que el de VPO, que supongo más barato, se te acomoda, pues a por él.
Para saber exactamente la desgravación debes hacer una proyección sobre tus ingresos futuros, si más o menos van a ser estables, haz un supuesto con el programa Padre, aun así suma el coste de la hipoteca y réstale la desgravación, no vaya a ser que porque te desgraven más entres en un coste de vivienda total demasiado alto para tus ingresos. Piensa que los intereses actuales pueden subir (ponte 1 punto en 5 años) después lo normal es que tus ingresos suban más que lo que pueda subir el importe de la mensualidad de la hipoteca. También debes calcular un ahorro adicional para amortizar anticipadamente la hipoteca y bajarte sus cuotas cada 3 años, al menos al principio, y siempre que tus ingresos te lo permitan.
La cuenta vivienda es una forma de acceder a ventajas fiscales como si ya estuvieras comprando el piso (poco más o menos).
Lo de que beneficie o perjudique es relativo, pues depende del "coste de oportunidad" de ese dinero, o sea el rendimiento que le hubieras sacado en otro tipo de inversión con ese mismo dinero sumando el rendimiento nominal al fiscal. Obviamente es el instrumento adecuado para ahorrar fiscalmente si el objetivo es ir acumulando dinero con el objeto de dar la entrada para una vivienda careciendo de otro tipo de inversiones más rentables y seguras (como la compraventa de terrenos o de bienes de alta revalorización y liquidez).