Piso vpo de 120 metros con 89 inscritos
Quiero comprarme un piso que he visto de VPO en Andalucía pero me he dado cuenta de que el piso mide unos 120 metros cuadrados aprox. Y en las escrituras pone que mide 89 metros cuadrados. En la inmobiliaria me han dicho que no hay problema, pero cuando dentro de 5 años sea de renta libre: ¿Tendré qué registrar el exceso de cabida?, ¿Tiene efectos fiscales por hacer dejado de pagar una parte del IBI por lo metros que no estaban inscritos?, ¿Se sabría cual sería el coste aproximado?, ¿Podría venderlo sin realizar el exceso de cabida o tendría que declararlo en ese caso?.
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Usted plantea la inscripción de un (nada menos) que 34% de más superficie de una finca urbana, consistente en un piso integrado en la propiedad horizontal.
No puede hacer eso, por lo menos no puede hacerlo solo. El que sea VPO es irrelevante, puesto que la calificación y las condiciones de la misma permanecerán sean cuales sean los cambios que se acuerden sobre superficie.
Habitualmente se inscribe el exceso de cabida de fincas urbanas porque el comprador necesita una tasación adaptada a las medidas reales, que por tanto le salga más alta (y en consecuencia la cantidad que le darán de hipoteca). Pero una cosa es no variar de linderos y de cuota, y otra cosa muy distinta es variar la cuota de participación, que será matemáticamente distinta con más metros. El metraje no es el único parámetro de cálculo de la cuota, pero sí el más importante.
Se trata por tanto de una modificación del título constitutivo, que necesita el acuerdo del 100% de los propietarios. Además, claro está, de los preceptivos permisos, informes periciales y proyecto de arquitecto. Es técnicamente posible, pero se trata de una desmesura.
En cuanto al IBI, sea cual sea la fecha en que la eventual nueva finca nazca, las obligaciones impositivas empiezan desde ese momento, no tienen carácter retroactivo.
El futuro comprador comprará cuerpo cierto. Es decir, lo que se ve, lo que se toca y donde se está. Un espacio sobre el que no hay duda. Por tanto, nadie puede poner pegas si hay un 34% más de vivienda, a no ser que quiera una hipoteca de más importe. En ese caso, le recomendamos que ofrezca al comprador hacerlo él el exceso de cabida, si quiere.
Compruebe si ese 34% proviene de una antiguas zonas al aire libre (solanas, terrazas) y, de ser así, lo cual es bastante probable, no tiene que hacer usted ningún cambio, pues todos los metros ya constan en la división horizontal.
