¿Cómo se adquiere derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindant?
En referencia al art. 580 del Código Civil que trata de las servidumbre de luces y vistas. No entiendo que quiere decir con POR CUALQUIER TITULO SE ADQUIERE DERECHO.
Tengo una terraza que linda con la casa adosada del vecino. La casa fue construida a principios del 1900. ¿Tengo derecho a exigir lo que dice el citado artículo?
2 respuestas
El articulo, a que te refieres no es el, 589 sino el 585, que dice textualmente:
Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.
Tu caso no tiene nada que ver con lo que dice este artículo. Estamos hablando de casas adosadas, y si desde una terraza se ve la de al lado, no hay nada que objetar; más bien, te están diciendo en este título que ni tu ni tu vecino podéis levantar ningún muro en la medianera que obstaculice las vistas.
Gracias por la respuesta y por la corrección, efectivamente el número del artículo no era correcto. La terraza está situada en la medianería. Yo tengo una vivienda de dos plantas (la terraza está en la segunda planta) y el vecino por el momento tiene construida una planta, e intención de ampliarla en un futuro lejano. Mi intención es de techar la terraza. El vecino se niega porque dice que crearía servidumbre. Pero si he entendido bien, la servidumbre ya la tenemos. Por lo que lo que yo haga con mi terraza no cambiaría mi derecho. ¿Es así?
Creo que deberías pedir asesoría a un arquitecto técnico que viese "in situ" vuestro caso. Sin embargo, te adelantaré mi opinión. En primer lugar, lo que dices de que tu vecino "se niega a que tu cubras tu terraza", es muy relativo. Habría que ver si él puede ejercer este derecho. A primera vista, y sin tener más datos, yo pienso que, tratándose de casas adosadas, si tu tienes una terraza adyacente a su propiedad, cuando él construya esta segunda planta, se verá obligado a poner ahí otra terraza pues, de no hacerlo, obstaculizaría tus vistas, con lo que "la tortilla habría dado la vuelta". También intervienen ahí las normativas de vuestro ayuntamiento sobre áreas construidas, etc. Visto todo ésto, créeme, háztelo ver por un profesional, como ya te he dicho antes.
¡Mil gracias!
Los profesionales con los que he tratado in situ no lo tienen claro, sólo el vecino y su abogado.
Para mi, que el vecino y su abogado "lo tengan claro", no me dice ni te obliga a nada. Yo pediría permiso al ayuntamiento para techar tu terraza, a través de un aparejador y, si te lo conceden, echaría para adelante, sin más. Después, que vengan "soppando".
¿Qué es exactamente lo que quieres exigir? Es importante que lo aclares para poderte responder correctamente.
Cuando dice que se adquiere "por cualquier título" simplemente se refiere a que no importa la manera como se adquiera ese derecho, siempre que el derecho exista. Por ejemplo, cuando una casa vieja una ventana mirando hacia el terreno colindante, se entiende que tiene ese derecho y tu no se lo puedes cerrar. También puede ser que no tengan derecho pero tu les des permiso, con lo que ya habrían adquirido el derecho. O puedes cobrarles por ese derecho. O puedes negarte si el derecho no existe.
Mil gracias. La terraza mira al terreno colindante. Está situada en la medianería. El problema que tenemos es que queremos techarla. El vecino no está de acuerdo, porque con el paso del tiempo la terraza techada se podría ver como ventana y crear servidumbre. Pero al leer el artículo me vino la duda de si la servidumbre estaba ya adquirida. La terraza lleva ahí más de 100 años. Mi casa es de dos plantas, la del vecino es de una, pero tienen intención en un futuro lejano de ampliarla.
No, la servidumbre no está adquirida mientras haya solo una pared divisoria. Pero si cubres la terraza y dejas un hueco con vista al vecino, si que adquirirías con el tiempo la servidumbre. El vecino no puede impedir que cubras la terraza, pero debes subir la pared divisoria sin ventanas ni vistas hacia su propiedad.
No dices si la pared que te separa del vecino es medianera o no.
Si es medianera, como dice el articulo 580 que ya has mencionado, no puedes abrir ventana ni hueco alguno sin consentimiento del otro, o sea que si cubres la terraza ha de ser sin ninguna abertura hacia el vecino.
Y si no lo es, entonces es de aplicación el articulo 581, lo que significa que solo podrías abrir ventanas y huecos a la altura de las carreras, que son las vigas o soleras que sostienen el techo, o si no las hay, inmediatas al techo. Esas aberturas tendrían que ser muy pequeñas, de 30 cm en cuadro y además con una reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Además, el dueño de la propiedad contigua a la pared en que estuvieren los huecos los podria cubrir edificando en su terreno o levantando pared contigua que tape el hueco.
Eso es lo que yo haria si fuera el vecino, en caso de que construyas y dejes un hueco, porque si tolera la abertura, con los años pasarías a tener servidumbre de luces y entonces el vecino no podria construir en su propio terreno, tendría que apartarse tres metros para respetar tu servidumbre. Como comprenderás, en su lugar tu harías lo mismo.
Yo tengo una casa, heredada de mi padre, que la heredó de mi abuela. La casa tiene un patio y el vecino tiene abierta una ventana, desde hace un montón de años, hasta donde yo recuerdo, ha estado siempre. Y eso quiere decir que no puedo edificar en mi propio patio.
Después de leer tu explicación de que la terraza está construida en la medianeria, he consultado jurisprudencia y he encontrado varias sentencias, que no son favorables a tus tesis, y en concreto te cito una que lo deja muy claro. Para alguien no experto en leyes es un poco complicada de entender por lo que te la explico su contenido de manera un poco mas fácil de entender. Pongo el enlace al final.
Dice que la servidumbre voluntaria de luces y vistas, que es continua y aparente, es negativa cuando el hueco se abre en pared propia y positiva cuando se abre en pared ajena, común o medianera o los huecos revisten la forma de balcones voladizos o terrazas (pag 4). En tu caso está claro que es una servidumbre negativa porque el hueco es en forma de terraza.
Tu casa es el predio dominante y la del vecino el sirviente, porque eres tu quien tiene las vistas. La sentencia aclara que cuando la servidumbre es positiva, el dueño del predio sirviente tiene la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y cuando es negativa al dueño del predio sirviente se le prohíbe hacer algo que le sería lícito si no existiera la servidumbre.
Así pues, si la servidumbre fuera positiva, el vecino tendría que permitir que conservaras las vistas a su casa. Pero como es negativa, él no está obligado a permitir nada, eres tu quien le puedes prohibir hacer algo (por ejemplo una pared que tape tu hueco.
Puedes adquirir la servidumbre después de un plazo de 20 años. Pero el plazo de 20 años (art. 537 del Código Civil) empieza a contar en la fecha en la que el dueño del predio dominante prohibe formalmente al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (por ejemplo taparte el hueco con una pared).
En resumen, al ser una terraza tienes lo que se llama servidumbre negativa y no puedes exigir nada, solo puedes prohibir que el vecino haga algo, como por ejemplo taparte el hueco. Pero el vecino tiene a partir del momento en que se lo prohíbes ( o lo intentas formalmente) 20 años para oponerse. A menos que deje pasar 20 años desde la prohibicion, le darán la razón a él.
Mil gracias, ahora lo tengo todo claro. Un saludo
Mil gracias por la respuesta y por explocarlo todo con un lenguaje más claro.
Una última pregunta, ¿si techo la terraza y no cierro el hueco del vecino, éste me podría denunciar?
Todo el mundo puede poner denuncias, otra cosa es que prosperen. Sin embargo has dicho que los expertos no lo tienen claro pero el vecino y su abogado si, con lo que entiendo que el vecino ya tiene un abogado por lo que es muy probable que te denuncie.
Yo también soy abogado y este tema concreto no lo tenía claro, por eso lo consulté y encontré más argumentos en tu contra de los que pensaba y ara que lo vieras te puse el enlace a esa sentencia.
Sin embargo, si el abogado de tu vecino quisiera ahorrar dinero a su cliente (aunque algunos buscan más bien hacerle gastar porque se ganan la vida con ello), le aconsejaría que, si tu dejas el hueco, él levante una pared en su propiedad tapándolo, porque eso sería más barato que meterse en juicios. Y si te lees los artículos del código civil, verás que tiene perfecto derecho a hacerlo.