Adquisición de vivienda de segunda mano.
Lo primero quiero agradecerle el tiempo que dedica a personas como yo, muchas gracias de antemano. Saludos
Hemos localizado una vivienda tipo chalet que queremos adquirir, pero la documentación que nos presenta el propietario no está actualizada, en concreto:
Posee una escritura a su nombre por 110 metros, de los cuales 50 son de vivienda y 60 de trastero. Esta misma información es la que consta en el registro de la propiedad y en el registro catastral.
En realizada la vivienda son 140 metros, todos de vivienda sin trastero y con una piscina.
A la inmobiliaria les dije que compraríamos la casa en el momento que "legalicen/normalicen" esta diferencia con los registros correspondientes.
A mi entender, los pasos que debe seguir el propietario, son; realizar una nueva escritura ante notario declarando la propiedad real, actualizar el registro de la propiedad y actualizar el registro catastral.
Con estos pasos, yo iniciaría el proceso de tasación, compra y posterior cambio de escritura y registros correspondientes
El propietario se ha visto obligado a realizar una nueva escritura, ahora bien, según me cuenta no dispone de la licencia de obras de cuando realizó la reforma, pero aun así va a poder realizar la nueva escritura.
¿Tengo qué quedar tranquilo, una vez el propietario actual tenga la nueva escritura, y las inscripciones correspondientes en los registros? O aunque los registros estén actualizados por el actual propietario antes de mi compra ¿tendré alguna repercusión con hacienda o con la tributación del ayuntamiento?
¿Qué debo comprobar y que no puedo permitir para cumplir con el 100% de legalidad en mi adquisición?
2 Respuestas
Un inmueble se compra actualmente legalmente, medio legalmente e ilegalmente. Quizás el chale no fue ilegal, en su tiempo, cuando se construyó, pero la gente por prisas, descuido, porque están hartos de tanto papeleo y quieren tener ya la casa, por ignorancia no tiene todos los papeles en regla. Tiene problemas de licencia y por eso se hizo la escritura como una casita con mucho trastero y no como chale. No sabemos si le corresponden los metros de terreno con respecto a los metros construidos. Si no tiene licencia, tampoco tendrá todos los impuestos pagados que Hacienda le reclamará con multas y recargos. Por tanto, hace bien en comprar cuando todos los papeles estén en regla, pero tenga en cuenta que poner esos papeles en regla es complicado, puede tardar años y, aún así puede ser que no lo consiga. Cuando el dueño tenga los papeles en regla el chalé será más caro porque le querrá cobrar lo que le ha costado el tiempo y el dinero. Al estar en reglas aumenta el valor, mientras que si usted hace el chanchullo lo consigue más barato pero se subrroga en todo lo malo que le salga al chalé.
Muchas Gracias por su respuesta,
sólo me queda una duda, referente a los impuestos.
En el momento que realicemos la compra-venta, es posible que el propietario no tenga saldaba sus posibles deudas con el ayuntamiento o con hacienda. Pero entiendo que cualquier reclamación será por años anteriores a la compra-venta. Por tanto a quien perseguirán para el pago sera al propietario anterior, no a mi.
Estoy en lo cierto?
La casa, antes de la compra, tiene que estar libre de cargas. Si usted la compra antes de que el vendedor pague las deudas, esas deudas las hereda usted. El banco no le va a dar la hipoteca si la casa no está libre de cargas.
Por ejemplo, si usted compra la casa y el vendedor debe 1.000 euros de luz, como usted es ahora el propietario, usted tiene que pagar los 1.000 euros. Por eso la casa tiene que estar libre de cargas y deudas antes de la compra.
El actual propietario debe modificar la escritura para que corresponda con lo que existe en la realidad. Si en su día no pidió licencia de obras necesitará hacer una legalización. Si no se ajustan a las normativas actuales necesitará hacer un certificado que se llama "de antigüedad y no infracción" (el nombre puede tener variaciones según la comunidad autónoma). Básicamente es un certificado que viene a decir que la vivienda lleva más de 15 años realizada y en ese tiempo el Ayuntamiento no le ha abierto expediente de infracción.
Con ese documento y un informe técnico que describe la vivienda (metros cuadrados, superficie total, piezas que la componen, etc), el propietario se va al notario y hace su escritura de propiedad.
El valor de la propiedad ahora será mayor por lo que los impuestos asociados también lo serán como el IBI o el ITP.
Le recomendamos que no compre nada que no se refleje fielmente en una escritura notarial. Su actuación es correcta y le recomendamos que siga por este camino.
Muchas Gracias por su respuesta,
sólo me queda una duda, referente a los impuestos.
En el momento que realicemos la compra-venta, es posible que el propietario no tenga saldaba sus posibles deudas con el ayuntamiento o con hacienda. Pero entiendo que cualquier reclamación será por años anteriores a la compra-venta. Por tanto a quien perseguirán para el pago sera al propietario anterior, no a mi.
Estoy en lo cierto?
No sabría decirle con absoluta seguridad ya que no somos especialistas en temas de hacienda, pero al comprar la propiedad asume también las deudas y cargos que la propiedad haya generado a lo largo del tiempo. Si no nos equivocamos el nuevo propietario pasaría a ser el responsable de las deudas del inmueble.
Esperamos haber sido de ayuda. Un saludo y gracias por valorar la respuesta.
David Jiménez - Arquitecto
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