¿Cómo solicitar al administrador de una comunidad una junta extraordinaria teniendo más del 25% de la propiedad?

No necesita Ud. al Administrador para realizar la convocatoria. No es él quien convoca. Es el Presidente o, en su defecto, más del 25% de los propietarios o un número de propietarios que tengan más del 25% de cuota de participación (en este caso, Usted).

El problema que puede tener Ud. es que no conozca las direcciones de contacto de todos los propietarios.

Yo le sugiero que le envíe un escrito a Presidente y Administrador indicando que acogiéndose a su derecho de convocar una Junta, solicita que se remita la convocatoria a todos los propietarios o, en su defecto, le sean facilitados los datos de contacto a efectos de notificaciones de todos los propietarios.

Eso sí, como imagino que ya sabe, en la Junta, Ud. tiene un único voto, aunque su cuota sea de más del 25%.

Muchas gracias por su respuesta, que valoro en positivo, pero el problema es que el Administrador no responde a mis comunicaciones, luego dudo que diese traslado al resto de los vecinos de mi propuesta; tampoco me facilita la dirección, teléfono o modo de contacto ni con el Presidente ni con el resto de comuneros, en virtud de la ley de la protección de datos y como ninguno vivimos allí de forma habitual (tan sólo somos 4 propietarios), me es imposible poner en conocimiento de los demás que voy a convocar la junta. Si así lo hiciera, anunciándolo en la puerta del edificio, pues la ley me lo permite, y asistiera yo solamente, está claro que podría levantar acta, detallando todas las irregularidades observadas, pero ¿me la podrían impugnar? ¿quedaría mi acta reflejada en el libro de actas? ¿podría negarse el administrador a recepcionar la misma? 

De nuevo, muchísimas gracias por adelantado a quien me pueda ayudar.

La Ley de Protección de Datos no le ampara para no darle a Ud. la información. Todos los propietarios DEBEN dar a la Comunidad una dirección a efectos de notificaciones (en su defecto, será la de la propiedad). Esa información PERTENECE a la Comunidad. El Administrador es únicamente el responsable del tratamiento del fichero de datos personales.

Si los propietarios han informado de una dirección diferente a la Comunidad, esa información no está protegida frente a la Comunidad. Si no la han dado, se entiende que se les puede informar enviando las notificaciones a la propiedad en la Comunidad.

De todos modos, si el Administrador, que no es más que un empleado de la Comunidad, se comporta de ese modo, actuando en contra de los que le contratan, quizá sería el momento de presentar una queja ante el Colegio de Administradores (dando por supuesto que esté colegiado, claro).

Pues, de nuevo, gracias infinitas por su ayuda, pues empezaba a caer en la desesperación, dado que se me cerraban todas las puertas.

Dudo que el administrador esté colegiado, pues aunque se anuncia como tal, su número no aparece por ningún sitio, ni siquiera en su sello oficial con el que firma las actas. Yo había pensado presentar una queja en el Dpto. de Deontología del Colegio de mi ciudad, pero me temo que eso no me va a conducir a nada, especialmente, si no está colegiado, como sospecho.

En cuyo caso, ¿cree Vd. oportuno que le dirija un nuevo escrito instándole a que me facilite los medios por los que podría ponerme en contacto con el resto de propietarios, indicándole que voy a convocar una junta extraordinaria o citándolo directamente para dicha junta? En caso afirmativo, cuál sería el mejor medio ¿correo electrónico? ¿burofax con certificación de contenido y acuse de recibo? Si hasta ahora no ha respondido ni a uno solo de mis requerimientos, mucho me temo que tampoco ahora lo haga.

En cuanto al resto de propietarios, en el supuesto de que el administrador siga sin facilitarme los datos ¿bastaría con que les dejase la nota de convocatoria por debajo de sus puertas (las de sus propiedades en el edificio, se entiende)? Todo ello, naturalmente, ateniéndome a los plazos y formas que marca la Ley.

Nuevamente, muchísimas gracias por su ayuda.

Mi consejo sería que le enviara Ud. un Burofax con certificación de contenido (lamentablemente, tiene un coste medio de unos 30-40€) en el que le indique que, tal como le autoriza la Ley, de acuerdo a su coeficiente de participación del XX% (>25%), desea Ud. convocar una Junta Extraordinaria, con el orden del día que Ud. considere oportuno. Asimismo, le solicita que, como secretario de la Comunidad, se encargue de redactar la convocatoria incluyendo dicho orden del día y de hacerla llegar a todos los propietarios. Le indica que, en caso contrario, se encargará Ud. de defender sus derechos, convocando Ud. la Junta en la que, en ese caso, incluirá en el orden del día un punto adicional para el cambio de Administrador. Verá Ud. como se encargará de avisar a algún vecino, puesto de lo contrario se verá "de patitas en la calle" el día de la Junta. Le aconsejo que además vaya buscando alguna oferta de servicios de Administración, porque creo que les van a hacer falta.

Si el Administrador sólo avisa a su "amigo" el Presidente (si es que son amigos), el día de la Junta no podrán llegar a ningún acuerdo, porque serán dos votos enfrentados. En ese caso, le quedará el recurso de acudir a un juez para que resuelva el conflicto.

Si finalmente es Ud. la que se ve obligada a realizar la convocatoria, lo mejor sería enviarla certificada a las direcciones de los pisos de todos sus vecinos y a colgarla en el tablón de anuncios de la Comunidad (o lugar visible). En este caso, vigile para que en la convocatoria no figuren datos personales de los propietarios. Aunque la Ley lo permita en caso de no poder notificar a sus vecinos por la vía de la dirección de notificación, es mejor no arriesgarse a que alguien decida crearle problemas denunciando a la AEPD.

Puede sombrearlos, si figurase alguno, o simplemente hacer constar el número del piso y no el nombre del propietario

Buenos días, Poliplos, y, de nuevo, muchísimas gracias por su ayuda.

Valoro muy positivamente sus consejos que, creo, son muy coherentes y acertados. De hecho, he empezado a ponerlos en práctica y pienso que, durante la próxima semana, podré empezar a ver algo de luz en este complicado asunto. Ya iré comentando en este foro los resultados obtenidos, tanto para agradecérselo a Vd., como para abrir las puertas a otras personas que, posiblemente, puedan encontrarse en esta situación de desamparo y desconozcan cómo podrían resolver sus problemas.

Le deseo mucha suerte en la tarea de "enderezar" su Comunidad.

Estimado Poliplos.

Las cosas empiezan a moverse. He recibido un correo "muy cariñoso" y en tono conciliador, del administrador-secretario de mi comunidad de vecinos en la que, ¡Oh, sorpresa!, hasta ayer (después de más de un mes durante el cual yo he estado requiriéndoles contínuamente) no "pudieron" contactar al Presidente de la misma, para informarle de mis inquietudes. Me indican que el Sr. Presidente va a convocar una junta (no me aclaran si será ordinaria o extraordinaria), pero yo necesitaría incluir en el Orden del Día, todas aquellas irregularidades que he constatado. Ignoro la forma en que debiera transmitírselo pues, de lo contrario, dudo que vayan a abordar dichas cuestiones.

También le quería preguntar si, en el entretanto, y adelantándome a lo que preveo pudieran presentarme como un "plato cocinado", yo podría convocar la Junta Extraordinaria, en los términos que Vd. me ha indicado.

Muchísimas gracias, por adelantado, por su atención y colaboración.

Buenas tardes de nuevo, Poliplos.

Una cuestión adicional que espero tenga la amabilidad de aclararme. Una de las viviendas que poseo en el edificio es compartida al 50% con otra persona, la cual, jamás ha sido convocada a ninguna de las juntas celebradas, casi como yo, pero en su caso es nunca jamás, a pesar de que tanto la presidencia como la administración tienen constancia de su existencia y copropiedad.

En el supuesto de que esta persona siga sin ser convocada ¿podría ser ello motivo de una nueva irregularidad? ¿Qué tipo de consecuencias podría acarrear para los incumplidores, caso de seguir sin ser convocada en la circunstancia de que sea el Presidente el que convoque?

Gracias infinitas por su ayuda y colaboración.

Me indican que el Sr. Presidente va a convocar una junta (no me aclaran si será ordinaria o extraordinaria), pero yo necesitaría incluir en el Orden del Día, todas aquellas irregularidades que he constatado. Ignoro la forma en que debiera transmitírselo pues, de lo contrario, dudo que vayan a abordar dichas cuestiones.

Bastaría con comunicarlo al Administrador. Pero claro, si cree que va a hacer caso omiso, debería hacerlo de modo fehaciente. Hoy en día se admiten ya, por regla general, medios digitales (email, WhatsApp, etc). Sin embargo, si prefiere estar segura y no le duele gastar ese dinero, puede hacerlo con un burofax. O, entregando escrito en mano, por duplicado, y solicitando que le firme un recibí.

También le quería preguntar si, en el entretanto, y adelantándome a lo que preveo pudieran presentarme como un "plato cocinado", yo podría convocar la Junta Extraordinaria, en los términos que Vd. me ha indicado.

¿Le han dicho cuándo está prevista esa Junta? Si es en breve, no creo que merezca la pena meterse en el follón de convocar Ud. una reunión aparte. Piense que, en el peor de los casos, si la Junta que convoquen ellos no es lo que Ud. espera, siempre le quedará el recurso de convocar Ud. una posterior.

En el supuesto de que esta persona siga sin ser convocada ¿podría ser ello motivo de una nueva irregularidad? ¿Qué tipo de consecuencias podría acarrear para los incumplidores, caso de seguir sin ser convocada en la circunstancia de que sea el Presidente el que convoque?

En efecto, es una irregularidad. Sin embargo, en general es difícil de demostrar. El Administrador siempre puede decir que dejó la convocatoria en el buzón. Es su palabra contra la de Uds. En casos tan "peliagudos", sólo queda exigir que las convocatorias se envíen por correo certificado o similar.

Pues, nuevamente, Poliplos, muchísimas gracias por su inestimable ayuda e interés en el asunto.

Le haré caso en sus recomendaciones, ya que han empezado a surtir efecto.

Sin embargo, ha surgido un nuevo "gato", producto de la "cocina" que parece ser están llevando a cabo, toda vez que se están viendo acorralados.

Trataré de exponerle la situación de forma clara y concisa.

1. Año 2011, petición de derrama de 2.700 Euros para realización de obras que nunca llegaron a realizarse y que, aunque los pagué entre Febrero y Septiembre y así consta en mi cuenta comunitaria, nadie me explica dónde están: el Presidente no contesta y el Administrador, que tomó posesión de su cargo en Octubre de ese año, dice que él no asume responsabilidades anteriores a esa fecha, o sea, "dinero esfumado".

2. Por la aplicación de coeficientes erróneos, he venido pagando a lo largo de los años una demasía que no me hubiese correspondido y que, lógicamente, debería contar como saldo positivo a mi favor, lo que puedo demostrar.

3. Año 2013, petición de nueva derrama de 1.800 Euros para la realización de obras que esta vez sí se llevan a cabo, aunque no se me muestran las facturas con IVA (para comprobar que no sean falsas) y para ver si por dichas obras me correspondía en realidad el importe de la derrama requerida (por no hablar de si los otros las pagaron), ya que entiendo que si  hubiesen tenido un costo menor al que se me informó según un cuadro excel, sin presupuesto siquiera, la citada derrama no me hubiese correspondido o, como mínimo, yo volvería a tener un saldo positivo a mi favor, en tanto en cuanto no me han reclamado cantidad alguna por sobrecosto.

4. Por lo que respecta a las cuotas ordinarias, las he venido ingresando regularmente.

En esta situación "desquiciada", el Administrador me dice que una vez que él toma posesión de su cargo (Octubre 2013), estima que mi cuenta está a 0, pues no sabe ni entiende de nada de lo anterior, con lo que no contempla el saldo a mi favor de los 2.700 Euros, ya que, las otras cuestiones son a discutir. 

Y en este punto, me informa ahora que tengo un débito con la comunidad, según él, naturalmente, y no sé muy bien ni me explica en base a qué.

Llegados aquí y en vista de que va a celebrarse una Junta para tratar de todos estos asuntos, yo, de ninguna manera, quiero verme privada del voto que me corresponde aunque no ignoro que estando en débito, según el Administrador, podrían privarme del mismo.

Mis preguntas son:

1.¿Podría consignar la cantidad que se me reclama en una Notaría, levantando acta de la entrega y en concepto de qué (acta que, naturalmente, exhibiría en la reunión comunal)  para que no me priven del voto?

2. ¿Podría indicar en ese acta notarial que, una vez que se demuestre que no tengo ningún débito con la comunidad, pueda recuperar mi dinero?

3. Si, demostrada mi situación en la que resultara que la comunidad me debe a mí dinero y no yo a ella, podría reclamar los gastos notariales a la misma.

4. Si, llegado el caso y demostrado todo lo anterior, se somete a votación y resulta ser a mi favor (algo que dudo aunque los números cantan, pero en fin, la esperanza es lo último que se pierde y aun así existen otras vías) ¿podría reclamar el excedente de dinero "mal cobrado"?

De momento, son las preguntas que se me ocurren y agradecería su punto de vista y ayuda para despejar mis dudas.

Atentamente.

De su descripción de los hechos, veo que realmente tienen un problema importante y comprendo su desesperación. Debo decir que, aunque el Administrador "eche pelotas fuera", Ud. debería poder obtener las cuentas de la Comunidad de los años 2011 en adelante y verificar su estado de cuentas real. Aunque él no ostentara el cargo en ese momento, la documentación debe existir y debería estar en su poder, como secretario de la Comunidad, y encargado de su custodia.

1. ¿Podría consignar la cantidad que se me reclama en una Notaría, levantando acta de la entrega y en concepto de qué (acta que, naturalmente, exhibiría en la reunión comunal) para que no me priven del voto?

En efecto, puede Ud. consignar notarial o judicialmente las cantidades supuestamente adeudadas, de forma que, a partir de ese momento, dejaría de ser considerada morosa y privada de voto. La Ley lo contempla.

2. ¿Podría indicar en ese acta notarial que, una vez que se demuestre que no tengo ningún débito con la comunidad, pueda recuperar mi dinero?

Obviamente. En caso de que se demuestre que no tiene Ud. deudas reales con la Comunidad, el dinero depositado debería recuperarlo Ud., no la Comunidad.

3. Si, demostrada mi situación en la que resultara que la comunidad me debe a mí dinero y no yo a ella, podría reclamar los gastos notariales a la misma.

Creo que lo tiene complicado. La decisión de consignar la cantidad es totalmente personal (aunque esté completamente justificada). La Comunidad no tiene la obligación de asumir ese gasto.

4. Si, llegado el caso y demostrado todo lo anterior, se somete a votación y resulta ser a mi favor (algo que dudo aunque los números cantan, pero en fin, la esperanza es lo último que se pierde y aun así existen otras vías) ¿Podría reclamar el excedente de dinero "mal cobrado"?

Igual que con el dinero consignado. Si Ud. ha abonado una cantidad que se le ha exigido erróneamente, está en su derecho a que el error sea rectificado y que le sea reintegrada la cantidad abonada en exceso.

Muchísimas gracias, Poliplos, por su inestimable ayuda.

Gracias a Vd. en particular, y al foro en general, estoy aprendiendo sobre Comunidades casi tanto como si hubiera estudiado Administración de Fincas. Espero que pueda poner en práctica todas las soluciones sugeridas para resolver mis problemas, que no son fáciles.