Graves problemas con administrador comunidad

Lo que hacen es totalmente irregular

En el mejor de los casos, lo que podrían hacer es pagar cono el resto de vecinos y cobrar por sus servicios

Pero tal como lo hacen indica que, con caso total seguridad, no declaran los ingresos por los trabajos que realizan

Les aconsejo que convoquen una junta para resolver la situación

tenemos el día 20 una junta extraordinaria y le hemos exigido que muestre documentos pero se niega...

Y del tema que esté jubilado y sea apoderado?

Si me permite, le respondo con más detalle cuando tenga un PC delante

Ahora respondo desde el teléfono y re complicado

¡Gracias! 

Yo iría por partes. No se preocupe tanto de si puede cobrar o si puede ser Presidente. En mi opinión, tienen un serio problema con estas personas y deben solucionarlo cuanto antes.

En una Comunidad, cada año debe hacerse una Junta obligatoriamente, en la que se presenten las cuentas del año que termina y el presupuesto para el siguiente. Tal como me parece que van las cosas en su Comunidad, da la sensación de que eso no se ha hecho nunca, o de lo contrario no se sorprenderían ahora de que esta empresa no estuviera pagando sus cuotas.

En esos presupuestos debería constar la aportación de cada propietario (la de ellos también) y los gastos (en los que deberían figurar los honorarios de administración, jardinería, etc.). Todo bien claro. Si no es así, les están "mangoneando" (si me permite una expresión tan vulgar).

Por otra parte, los documentos que están Uds. solicitando son de la Comunidad y tienen TODO el derecho a pedirlos y que les sean presentados.

Además, tampoco pueden imponerles sus servicios. La Comunidad (Uds. Forman parte de ella) tiene derecho a decidir a quién contrata para cada tarea (administración, jardinería o lo que sea).

Y estas decisiones se toman por mayoría. Si ellos alegan que son mayoría por ellos mismos, es falso. Cada propietario tiene 1 voto, con independencia del número de propiedades que posea. Como cuota de participación, tienen la suma de las cuotas de sus propiedades. Pero para las mayorías, siempre se debe alcanzar la doble mayoría (propietarios y cuotas). Por tanto, en caso de votar Uds. 11 en contra de ellos (24), nunca llegarán a ninguna parte, porque en votos ganarían Uds. y en cuota ganarían ellos.

Tienen realmente un serio problema y yo, SIN DUDARLO, les recomiendo cuanto antes que acudan a un abogado. De hecho, lo mejor sería que acudieran con un a la próxima reunión, para que estas personas vean que van Uds. a por todas y que esta situación de "república bananera" va a acabar.

Deben resolverlo cuanto antes, porque de lo contrario van a seguir tomándoles el pelo. Estoy convencido de que se han estado lucrando a su costa, tal como describe Ud. la situación.

Perdona por ayer no contestar pero me pasó lo mismo que a ti, estaba con el móvil y es largo lo que tengo que comentar.

En primer lugar decir que sí hacemos cada año juntas ordinarias pero el problema ha sido nuestro desconocimiento. Él siempre ha vendido como que tenía la mayoría y no podíamos hacer nada, pues íbamos a las reuniones se discutía con él pero los acuerdos para adelante... Pero el año pasado nos tocó mucho las narices ya que es un hombre con mucho carácter, muy mal genio... y decidimos tocarle a él también las narices pidiendo documentación y ahí fue cuando vimos la sorpresa de que no habían ni movimientos de entrada de su dinero ni salidas de pagos... y decidimos investigar más y documentarnos y es cuando vi que se necesita la doble mayoría...

Hicimos una junta extraordinaria el 25%.... ya que el vicepresidente (hijo del presi) estaba en sustitución del presidente pero no quiso convocarla. Se presentó con un abogado y sin documentos. Se negó a enseñar nada... y se tomaron los siguientes acuerdos: cesar al actual presidente por varios motivos, separar la figura del administrador-presidente en dos personas distintas, que un propietario moroso no pudiera ser presidente, la forma de pago de la cuota comunidad siempre fuera por transferencia nunca al contado, anular la figura del vicepresidente, y el desalojo del actual administrador del apartamento de la comunidad al no ser éste administrador (tenemos un apartamento de la comunidad que desde el 1989 lo tiene él como usufructo a cambio de no cobrar honorarios...). Pues todos estos acuerdos se votaron y hubo 8 votos a favor y 1 en contra (el de él). Una pregunta... como no llegamos a la doble mayoría ya que ellos ganan en cuota, en que situación está ahora la comunidad? lo digo porque es un tema que él quiere hablar en la próxima junta y me gustaría ir preparada...

Después comentar que ayer un propietario le llamó reclamando que mostrara documentación y él contestó que nunca se ha negado...(vaya mentira) y que había ido con su abogado a arreglar papeles y a presentar un documento que no sabía que se tenía que presentar (creemos que es el modelo 347). Es posible que ahora haya podido arreglar facturas del 2014 para poder presentar ese documento?

Creo que es todo. Muchísimas gracias, me está siendo de gran ayuda.

En situaciones como la suya, jamás van a llegar a acuerdos si se enfrentan los 11 vecinos, con una cuota total menor al 50%, contra 1 que acumula más del 50% de cuota. En esos casos, para llegar a algo hay que acudir al juzgado, para que sea el juez el que decida lo que es justo.

Yo insisto en que hablen con un abogado y vayan a la reunión con él. Pidan TODA la documentación que necesiten y que se la dejen para poder revisarla (no basta con que se la muestren en la reunión, porque deberán estudiarla con atención). Estoy convencido de que encontrarán irregularidades o, como Ud. sospecha, habrá estado intentando "maquillar" los papeles ante la presión que soporta en estos momentos.

En cualquier caso, deben sentirse Uds. libres de contratar los servicios que deseen, sin verse forzados a aceptar los que les impongan estas personas. Al menos, debe ser presentado en Junta, a la aprobación de todos los vecinos (luego, ya veremos si llegan a un acuerdo por el tema de las mayorías, pero eso ya es otro asunto).

Y, desde luego, ellos deben contribuir, igual que el resto. Y si siguen trabajando para Uds., que sea con los presupuestos, las facturas correspondientes, con su IVA, etc.

Es posible que ahora hayan tratado de regularizar el 2014, pero yo no me quedaría con eso. Les solicitaría la documentación de los últimos 5 años, que debe tener en su poder.

Lo tienen complicado, me temo, para poder alcanzar una convivencia mínimamente aceptable y no tener que acudir al juzgado para cualquier asunto que se les plantee. Pero eso no quiere decir que deban Uds. ceder ante los evidentes abusos que ha habido hasta ahora.

Quizá puedan llegar a algún acuerdo que les beneficie razonablemente a todos.

muchísimas gracias por todo. Acudiremos a un abogado para que nos represente. Intentaremos que nos deje revisar la documentación fuera oficinas pero lo veo complicado, no creo que nos deje llevarnos fuera de la oficina fotocopias de los documentos. Lo intentamos en agosto y se negaron rotundamente... no nos quedará otra que revisarlas con tranquilidad en la oficina aunque mucha tranquilidad no creo que haya ya que intentarán estorbar lo máximo para que no podamos mirar tranquilamente la documentación. A ver...

Lo dicho, me ha sido de gran ayuda. Le mantendré informado. Muchísimas gracias.

Sí, ya supongo que no va a querer darles facilidades para revisar la documentación. Por eso pienso que deben ir con abogado. Para que no trate de amedrentarles, ni engañarles.

Yo creo que, al final, lo que más les conviene es llegar a un acuerdo de: "No vamos a hacernos daño mutuamente, pero a partir de ahora las cosas deben cambiar radicalmente".

Estoy seguro de que podrían demandar a estas personas por sus malas artes, pero eso tampoco les facilitaría las cosas en el futuro.

Eso sí, deberían poder ver hasta qué punto les han estado tomando el pelo, para valorar los daños. Y para tener argumentos para negociar (o, en el peor de los casos, acudir a la justicia).

En fin, de corazón, les deseo mucha suerte. Tengan calma, frialdad y sangre fría. No se dejen pisotear. Defiendan sus derechos y traten de resolver el asunto, dentro de lo razonable, de la mejor manera posible.

¡Gracias! 

Buenos días y perdón por volver a preguntar, pero usted me ha sido de gran ayuda y tengo algunas lagunas y me gustaría ir muy bien preparada aunque vaya a la reunión acompañada de un letrado.

Mi primera duda es la siguiente. Como bien le dije el pasado 9 de octubre celebramos una junta extraordinaria en la cual votamos ciertos acuerdos como cesión administrador... la votación fue 8 a favor y 1 en contra (este 1 es el que tiene la mayoría de cuota, casi un 68%...) por lo tanto no llegamos a la doble mayoría ya que hay "un empate"... Ahora hay convocada otra junta el 20/11 y el primer punto que pone a tratar es "Revisar como está la comunidad después de la junta realizada el .... Tomar acuerdos al respecto"... Mi primera pregunta... ¿exactamente con ese punto que es lo que se puede hablar? ¿se puede hablar de toooodos los puntos de la otra junta?¿se puede volver a votar toooodos los acuerdos que se quisieron tomar en la anterior junta? lo digo porque tengo intención de volver a pedir la cesión del administrador y volver a votar... y no quiero que me diga que ese punto no está recogido en acta y no se puede tratar... Mi intención es volver a votar esos puntos y como no llegaremos a la doble mayoría, pues ir al juzgado de primera instancia y que sea el juez quien decida quien tiene razón y si este señor tiene que dimitir o no...

El segundo punto es saber si este señor por ser apoderado de la empresa puede ser presidente de la comunidad. Los apartamentos, como bien le indiqué, son todos a nombre de esa empresa y él es el apoderado. En todas las actas él se propone como presidente por ser propietario de un apartamento (el dato de que tooodos los apartamentos son de la empresa lo desconocíamos hasta que hemos pedido las notas simples de los apartamentos) Él puede firmar el acta de esta junta sabiendo como sabemos? supongo que sí puede ser presidente pero en representación de la empresa pero ¿puede hacer las funciones de presidente o tendría que ser la propietaria de esa empresa? ¿las funciones de presidente y firmar las actas las puede hacer el apoderado?

Y la última pregunta (perdona por ser tan pesada pero es que este hombre nos está tocando mucho las narices y voy a por todas), este hombre es el apoderado de la empresa y está jubilado. ¿puede hacer los trabajos de jardinería, limpieza escaleras, mantenimiento piscina, pintar...? es que como está jubilado este señor no puede trabajar y cobrar por esos trabajos, no?. Si él no puede y esa empresa sólo hay 2 cargos, la mujer como administradora total y él como apoderado. ¿pueden hacer esta empresa los trabajos o deberían de contratar a  alguien? es que nos ponen precios abusivos alegando su mayoría y queremos cortarles el grifo.

Muchísimas gracias por su atención y espero su contestación.

1) "Revisar como está la comunidad después de la junta realizada el ... Tomar acuerdos al respecto"... Mi primera pregunta... ¿exactamente con ese punto que es lo que se puede hablar? ¿Se puede hablar de toooodos los puntos de la otra junta? ¿Se puede volver a votar toooodos los acuerdos que se quisieron tomar en la anterior junta?

Ni sí, ni no, sino todo lo contrario. :-)

La verdad es que con un punto tan ambiguo, todo es posible. Nada impide (salvo, quizá, el sentido común) que en Juntas sucesivas se repitan los mismos puntos y se repitan las votaciones. Y, si el redactado del orden del día no especifica el tema concreto, a mi entender podrían incluir cualquier asunto de su interés. No obstante, eso no impide que quien no esté de acuerdo pueda decidir impugnar esos acuerdos y que el juez le pueda dar la razón.

2) El segundo punto es saber si este señor por ser apoderado de la empresa puede ser presidente de la comunidad. Los apartamentos, como bien le indiqué, son todos a nombre de esa empresa y él es el apoderado. ¿En todas las actas él se propone como presidente por ser propietario de un apartamento (el dato de que tooodos los apartamentos son de la empresa lo desconocíamos hasta que hemos pedido las notas simples de los apartamentos) Él puede firmar el acta de esta junta sabiendo como sabemos? Supongo que sí puede ser presidente pero en representación de la empresa pero ¿puede hacer las funciones de presidente o tendría que ser la propietaria de esa empresa? ¿Las funciones de presidente y firmar las actas las puede hacer el apoderado?

A mi entender, siendo la empresa la propietaria de algunas viviendas de la Comunidad y él un apoderado, puede ejercer de Presidente, en nombre de la propietaria.

3) Y la última pregunta (perdona por ser tan pesada pero es que este hombre nos está tocando mucho las narices y voy a por todas), este hombre es el apoderado de la empresa y está jubilado. ¿Puede hacer los trabajos de jardinería, limpieza escaleras, mantenimiento piscina, pintar...? Es que como está jubilado este señor no puede trabajar y cobrar por esos trabajos, ¿no?. Si él no puede y esa empresa sólo hay 2 cargos, la mujer como administradora total y él como apoderado. ¿Pueden hacer esta empresa los trabajos o deberían de contratar a alguien? Es que nos ponen precios abusivos alegando su mayoría y queremos cortarles el grifo.

Estar jubilado y trabajar puede ser compatible o no, aunque en general, no lo es. Pero todo depende de las funciones en la empresa, de si está remunerado (que la empresa les cobre a Uds. no quiere decir que él esté cobrando un sueldo - o que se pueda demostrar)

Aquí tiene un enlace en el que explica las opciones:

http://www.seg-social.es/Internet_1/Preguntasmasfrecuen37888/PensionistasyPensio48456/Jubilacion/IncompatibilidadesC48519/index.htm 

De todos modos, como le dije anteriormente, el hecho de que pueda o no trabajar estando jubilado, etc., no es lo que les debería preocupar, salvo que tengan intención de presentar alguna denuncia ante la SS y empezar una guerra legal contra estas personas.

Como le comentaba, el hecho es que ellos no pueden decidir POR TODOS que son sus servicios los que van a contratar. Esta decisión, como todas las demás, le corresponde a toda la Comunidad. No les pueden imponer sus servicios y honorarios en base a su supuesta mayoría, que no es tal.

Y, por cierto, aunque PUEDA ser Presidente, tampoco quiere decir que tenga que serlo. El Presidente también lo elige la Comunidad. O se establece por turnos/sorteo, si no hay voluntarios, o se elige, si hay voluntarios. Y para elegirlo, están Uds. en la misma situación que con el resto de acuerdos (el problema de las mayorías).

Después de leer su mensaje he pensado en enviar un email al presidente... me explico.

Antes de él convocar a la reunión le envié un email indicándole que deseábamos que convocara una nueva junta extraordinaria con los mismos puntos que se trataron en la anterior y así poder revisar la documentación.

Posteriormente recibimos convocatoria pero con el punto que le indico y con otros dos "de reparaciones urgentes". Como vi que no había incluido los puntos de la convocatoria, este lunes le envié un email con un archivo adjunto indicando que no se habían incluido los puntos de la anterior convocatoria y que queríamos que se incluyeran... su respuesta fue enviarme otra vez la convocatoria tal y como la hizo anteriormente...

Pues estoy pensando en enviarle otro email con copia a propietarios indicando que el primer punto de la convocatoria de él es muy ambiguo y quisiera que confirmara que se van a tratar los puntos... y aquí le vuelvo a indicar los puntos de la convocatoria anterior... y también que deseo que se pueda poder votar los acuerdos de la junta anterior... ¿Qué te parece? sé que en la lph del código civil de Cataluña pone algo de que el presidente está obligado a incluir los puntos en el orden del día de la junta que le exijan los propietarios. ¿es correcto? ¿qué artículo es?

Mil gracias

Artículo 553-21.4.a

"(...)L’ordre del dia inclou, entre altres assumptes, els proposats per escrit a la presidència, abans de la convocatòria, per qualsevol dels propietaris."

¡Gracias! 

Mil gracias, ya me dirás donde te puedo dar no un excelente sino un matrícula de honor

:-D

De nuevo la pesada de turno jejeje estoy confeccionando el email y tengo otra duda. Junto con la convocatoria envió un "oficio remisión Covocatoria de la Asamblea Extraordinaria"... diciendo...

Tot i que no considero procedent ni pertinent l’ordre del dia referit pels propietaris sol.licitants de l’assemblea extraordinària perquè no s’ajusten a la ratio legis dels preceptes legals que preveuen aquesta possibilitat, el dia 09/10/2015 es va celebrar una assemblea extraordinaria amb l’ordre del dia referit i amb el resultat que consta a l’acta que us adjunto i, atès aquest fet, us adjunto l’ordre del dia de l’assemblea que ara convoco atesa la necessitat de clarificar la situació actual de la comunitat...

El orden del día de la junta extraordinaria que hicimos anteriormente fue...

- Revisió de comptes, factures i pressupostos, dels exercicis 2014/15 i 2015/16

- Examen i revisió de l'extracte del compte bancari de la comunitat

- Detall dels pagaments de les quotes comunitàries de cadascun dels propietaris i detallat per apartament, amb la finalitat de comprobar l'existència de propietaris morosos i, en el seu cas, decidir les mesures a adoptar respecte als mateixos.

- Informació i decisió sobre la forma de pagament admesa per a les quotes comunitàries

- Revisió de la comptabilitat de la comunitat, per tal de comprobar els ingressos i pagaments realitzats en els 3 últims exercicis.

- Comprovació de la presentación en termini del model 347 corresponent a l'exercici 2014

- Informació i debat sobre la gestió i administrció realitzada per FINCASOL,S.L. i, en el seu cas, votació sobre les mesures a adoptar en relació amb la mateixa.

- Cessió de l'actual administrador de finques i elecció del nou administrador: estudi i aprovació si procedeix.

- Debate i votació sobre els òrgans de govern de la comunitat i determinació del sistema d'elecció dels mateixos. Situació dels òrgans de gover si procedeix

- Revisió de l'acta de concessió de l'usdefruit de l'apartament A4, per tal de determinar les obligacions de l'usufructuari i el compliment de les seves obligacions respecte a la comunitat

- Informació, debat i votació de mesures a emprendre en relació amb el destí de l'apartament A4 propietat de la comunitar

¿Se puede negar a hablar de esos temas en junta extraordinaria?... el motivo que pusiéramos esos puntos y fuera extraordinaria era por lo que vimos en la revisión de documentación y lógicamente queríamos revisarlo en junta y tomar acuerdos..

¿se hizo bien? es que no quiero que se nos escape esta oportunidad. En la otra junta nos la jugaron viniendo el vicepresidente y negándose a enseñar documentación y no quiero perder el tiempo en otra junta para que al final no podamos ni ver documentos ni poder votar...

De nuevo mil gracias.

Disculpe, pero por más que leo su última pregunta (y lo he hecho unas cuantas veces), no me aclaro.

No entiendo el oficio de remisión. Es una frase sintácticamente mal construida y carente de sentido.

En definitiva, entiendo (o creo entender) que les está diciendo que sus peticiones no le parecen legales (¡lo que hay que oír!) Y que presenta el orden del día que él considera oportuno, sin atender a su solicitud. ¿Cierto?

Si no tiene intención de respetar los puntos que Uds. solicitan, niéguense. No lo acepten. Uds. tienen derecho a solicitar que se traten los puntos que consideren oportunos y la ley no se lo impide (por lo que no sé por qué dice que no se ajusta a la legalidad). En todo caso, que les indique por qué no es legal su solicitud, si es capaz.

Si no les hace caso, convoquen Uds. la reunión con el orden del día que deseen. El 25% de propietarios puede convocar una reunión sin necesidad de la aceptación por parte del Presidente.

ok, sí el dice que no es legal los puntos del día de la anterior junta extraordinaria y el motivo que da es porque no es de "urgencia"... vaya morro, no es urgente convocar junta para destituirlo después de ver que nos está robando. HAy que tener jeta.

Ésto es lo que nos decía su abogado en la anterior junta extraordinaria...

"la empresa" manifesta, prèviament a l’inici de l’Assemblea Extraordinària, la seva oposició a la celebració de la mateix perquè no concorren els requisits establerts al Codi Civil de Catalunya al respecte ni tampoc concorre cap supòsit extraordinari d’urgència per a la seva convocatoria

"la empresa"... manifesta, sens perjudici del manifestat al començar l’Assemblea Extraordinària, que els comptes de l’exercici 2014/15 es varen tractar i aprovar a l’Assemblea Ordinària de juny de 2015, que no consta impugnada per cap propietari i els comptes de 2015/16 (3 mesos fins ara) es tractaren a l’Assemblea Ordinària del 2016, llevat d’algun supòsit urgent i extraordinari que ho impossibiliti

"la empresa...". manifesta que no es pot tractar aquest punt en una Assemblea Extraordinària tota vegada que a l’Assemblea Ordinària de juny de 2015 es van renovar els càrrecs i no hi ha motius d’urgència ni cap indici que pugui motivar en aquests tres mesos que s’hagi de plantejar un canvi d’administrador.

Y todas esas barbaridades que lógicamente las debatimos y dimos nuestros motivos...

Pues después de lo que me has dicho voy a enviar este email a este impresentable...

Muchas gracias. ¿sabes si hay algún artículo donde indique que se puede cesar al administrador y al presidente antes del año?

Para empezar, la Ley no impide la celebración de reuniones extraordinarias para tratar asuntos no urgentes.

"»2. La junta de propietaris s’ha de reunir quan ho consideri convenient el president i quan ho demani, com a mínim, una quarta part dels propietaris o els qui representin una quarta part de les quotes de participación."

Lo que varía en caso de ser urgente o no es el período de aviso. En el caso de no ser urgentes, el aviso se debe hacer con un mínimo de 8 días de antelación. En casos urgentes, con el tiempo necesario para que los propietarios puedan ser avisados.

En cuanto a cesar a Presidente y Administrador, puede hacerse cuando se desee. Otro tema es si existe un contrato con el Administrador que estipule alguna indemnización en caso de no cumplir la anualidad. Pero estoy convencido de que Uds. no disponen de copia del contrato (si existe) para poder verificarlo.

Corresponde a la Junta de Propietarios (Artículo 553-19.2.a):

"El nomenament i la remoció de les persones que han d’ocupar o ocupen els càrrecs de la comunitat"

Usted no será de Barcelona o Girona. Es que me encantaría contratarlo

Sin embargo, no me dedico profesionalmente a estos asuntos

Participó en este foro por razones puramente altruistas, para echar una mano, cuando es posible

No soy ni abogado, ni administrador de fincas

Pues es una pena porque sabe más que algunos abogados. Gracias