¿Pueda aportarse al capital social de una S.L. Un inmueble sobre el que pesa una hipoteca?
Si un particular (persona física) es dueño de un inmueble (un terreno o una casa) que ha adquirido mediante una hipoteca de la que aún le quedan muchos años por seguir pagando, ¿podría aportarlo al capital social de una empresa (una S.L., por ejemplo)?
En caso de ser posible, ¿da igual si la empresa ya existe previamente o si se constituye precisamente con la aportación de ese inmueble como capital social?
1 Respuesta
La DGRN afirma con claridad que: (a) una finca hipotecada puede ser aportada a una sociedad anónima o limitada en desembolso de su capital tanto en la constitución de la sociedad como en un aumento de capital posterior, y (b) son los socios los que deben determinar el valor del inmueble hipotecado, aplicando los criterios valorativos que estimen oportunos.
La aportación de la finca hipotecada a una sociedad (tanto en su constitución como en un aumento de capital) puede instrumentarse: (i) sin asunción del préstamo hipotecario por parte de la sociedad, o (ii) con asunción del préstamo hipotecario, en cuyo caso puede ser como una asunción interna de deuda o mediante subrogación de la sociedad en la posición del deudor (sujeta a la autorización de la entidad acreedora). La DGRN entiende que es perfectamente posible que la finca se aporte a la sociedad como un “negocio mixto” de transmisión de un activo y de un pasivo (es decir, que la sociedad asuma un compromiso de hacer frente al pago del crédito o préstamo hipotecario), siempre que las deudas conformen un “negocio”, “establecimiento”, “rama de actividad” o “unidad económica” o se trate de deudas vinculadas a los bienes aportados, como ocurre en las aportaciones de fincas hipotecadas (o, apuntamos nosotros, en el caso de acciones o participaciones sociales pignoradas).
Consecuentemente, la escritura de constitución o aumento deberá recoger la descripción detallada del negocio jurídico de la aportación, con los datos registrales si existieran y deberá quedar claramente establecido, si fuera el caso, que la sociedad adquirente de la finca hipotecada se subroga no solamente en las responsabilidades derivadas de la hipoteca sino también la obligación personal con ella garantizada.
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